新年伊始，人們對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)前景憂(yōu)心忡忡，繼2018年大跌之后，今年澳房?jī)r(jià)是否能夠峰回路轉(zhuǎn)？多數(shù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析并不樂(lè)觀(guān)。

　　澳大利亞權(quán)威房地產(chǎn)資訊公司CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，2018年悉尼房屋價(jià)格下跌了8.61%，墨爾本房?jī)r(jià)下跌6.61%，珀斯下跌4.53%；澳大利亞5大首府城市平均房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)6.17%。這是近10年來(lái)澳大利亞房地產(chǎn)表現(xiàn)最差的一年。

　　摩根士丹利分析認(rèn)為，澳大利亞房?jī)r(jià)正以35年來(lái)的最快速度下跌，鑒于市場(chǎng)疲弱狀況根深蒂固，2019年不太可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)將下降10%左右。對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，澳大利亞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為會(huì)繼續(xù)下跌，尤其是悉尼和墨爾本將慣性走低。不過(guò)，預(yù)計(jì)澳大利亞大選結(jié)束之后，新政府經(jīng)濟(jì)政策確定性加強(qiáng)，樓市有可能回暖。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年四季度，悉尼的房?jī)r(jià)按年率計(jì)算下降了15%，墨爾本下降12%，這兩大城市的房屋清盤(pán)率以及成交量都再創(chuàng)新低。曾幾何時(shí)，悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)5年強(qiáng)勁上漲，2014年悉尼平均房?jī)r(jià)上漲12.8%，2015年更是飆升14.9%，2017年6月份見(jiàn)頂之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，繼而在2018年加速回調(diào)。墨爾本因?yàn)橥鈦?lái)人口增加對(duì)住房形成剛需支撐，直到2018年下半年房?jī)r(jià)才呈現(xiàn)疲態(tài)，但目前有加速下跌風(fēng)險(xiǎn)。這兩大城市占據(jù)了澳房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，有著舉足輕重的影響。

　　就悉尼而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷信心危機(jī)。一些影響房?jī)r(jià)的不利因素正在顯現(xiàn)，如持續(xù)的信貸緊縮、住房供應(yīng)增加、外國(guó)投資者撤離、資本利得稅可能發(fā)生變化等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，悉尼房屋空置率已經(jīng)超過(guò)3.2%。在公寓樓比較密集的地區(qū)，如西部和下北岸的大片地區(qū)，投資者可能將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。悉尼是國(guó)際性大都市，是旅游和移民的熱點(diǎn)城市，其強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和大型基建項(xiàng)目提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)，住房剛需是比較強(qiáng)的。如果連悉尼房?jī)r(jià)都出現(xiàn)回調(diào)，說(shuō)明澳大利亞樓市確實(shí)進(jìn)入了下行區(qū)間。

　　澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)漲漲跌跌，政府調(diào)控政策也跟著變化。最近，澳大利亞審慎監(jiān)管局取消了投資者的貸款上限，凸顯政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的擔(dān)憂(yōu)。市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，如果取消信貸上限的信貸寬松政策不起作用，不排除將采取其他措施，包括降息等。低利率可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要支撐因素，但問(wèn)題是要獲得新房貸十分困難，當(dāng)大部分純利息貸款到期時(shí)，投資者將被迫撤離房市。所以說(shuō)，信貸收緊是導(dǎo)致這兩年澳大利亞房?jī)r(jià)持續(xù)下行的一個(gè)主要因素。

　　出于防范房地產(chǎn)泡沫的需要，澳審慎監(jiān)管局于2015年初開(kāi)始推出首輪宏觀(guān)審慎政策，不僅要求各大銀行提高準(zhǔn)備金率，出臺(tái)“只付息貸款不得超過(guò)新增貸款30%和投資貸款增速不得超過(guò)10%”的規(guī)定，使得信貸供應(yīng)持續(xù)收緊，特別是加強(qiáng)房地產(chǎn)投資型貸款的審查。受此政策影響，新增自住房貸于2018年下半年出現(xiàn)急劇下滑，表明信貸標(biāo)準(zhǔn)和貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)雙雙收緊的情況。同時(shí)，由于融資成本上升，全國(guó)各大貸款機(jī)構(gòu)均適度上調(diào)了房貸利率，加重了購(gòu)房者債務(wù)負(fù)擔(dān)。鑒于目前澳大利亞居民家庭負(fù)債率水平依舊高企，如果今年澳房?jī)r(jià)大幅下跌將引發(fā)真正的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場(chǎng)希望澳政府審慎監(jiān)管措施“進(jìn)一步松綁”，緩解房?jī)r(jià)下跌壓力。

　　與此同時(shí)，澳聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行有可能改變多年來(lái)保持1.5%低利率水平不變的政策。當(dāng)下，澳大利亞絕大部分住房貸款都是可變利率貸款，貸款成本的任何變化將對(duì)信貸需求造成明顯的影響。從根本上說(shuō)，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)軟著陸，甚至是觸底反彈，還是要依賴(lài)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面的大幅改善，有賴(lài)于澳居民收入的大幅提高。因?yàn)椋?gòu)買(mǎi)住房需要購(gòu)房者具備承擔(dān)負(fù)債的信心和意愿，消費(fèi)者信心將決定澳房?jī)r(jià)的最終走勢(shì)。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)駐堪培拉記者 翁?hào)|輝）