■本報記者 王麗新
銷售增速放緩，市場調(diào)整期還未過去，房企對資金的需求依舊不減。
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。另有中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，2019年開年至今，房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計劃，總計額度高達(dá)800億元，融資進(jìn)入高峰期。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從去年11月份開始，房企融資難度相對最為苦難的時期稍有緩和，市場上再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資現(xiàn)象。
另有分析師向《證券日報》記者表示，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款艱難，加上一些企業(yè)還有債到期，原來的降杠桿計劃執(zhí)行不如預(yù)期，反之更希望融資輸血，但由于政策限制，全年融資額度并未出現(xiàn)同比大幅增長的現(xiàn)象。
六成房企融資額增加
正如上述數(shù)據(jù)所示，2018年，85家典型房企的融資額度有所下降。
克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，究其原因，一方面是下半年 境外債政策限制的影響所致，房企境外發(fā)債大幅下跌，使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%，而上半年房企融資總額同比增長11.1%；另一方面則是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之佳兆業(yè)發(fā)行了大量境外債券進(jìn)行債務(wù)重組。若是剔除恒大以及佳兆業(yè)的影響，2018年85家典型房企的融資總額為11575億元，同比增長0.7%，但增幅較2017年進(jìn)一步下降。
克而瑞表示，從單個企業(yè)來看，2018年超過60%的房企的融資總量同比增加。其中，有45%的房企融資增幅超過50%。一方面，是因為2018年上市企業(yè)較多，正榮、美的、弘陽等企業(yè)上市之后融資有較大突破；另一方面，弱市下，中海、中糧、越秀等國企央企融資優(yōu)勢凸顯，融資額增長也比較快。2018年融資超百億元的企業(yè)有42家，同比增加7家，以龍頭房企和快速擴(kuò)張中的房企為主。但是值得注意的是，2018年未有企業(yè)融資額突破千億元，而2017年有4家。
此外，從85家典型房企債券類融資監(jiān)測的情況來看，2018年房企新增融資成本6.4%，同比2017年增加0.17個百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)債券的平均成本為5.75%，較2017年微漲；境外債券的平均成本為7.08%，較2017年全年上漲0.32個百分點(diǎn)，主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺相關(guān)政策限制境外債用途，只能用于償還舊債等，政策出臺后，境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。
從單個企業(yè)的融資成本來看，有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1個百分點(diǎn)的房企有44%，大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。
“2018年，房企幾乎試過了所有融資工具，但籌到的錢還是不如預(yù)期。”某房企高層向本報記者表示，雖然不少企業(yè)年初都喊出了降杠桿的口號，但實際執(zhí)行的卻難以如愿。
開年密集融資
無獨(dú)有偶，2019年開年，開發(fā)商就開始密集拋出融資計劃。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月以來，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，半個月即拋出了800億元的融資計劃。
張大偉表示，整體看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況出現(xiàn)了緩解。從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖然仍處于高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲，龍頭房企的公司債融資成本一般在4％-5%之間。
對此，克而瑞認(rèn)為，雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖，但融資成本仍處在高位，絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本在上升，未來一段時間預(yù)計也將持續(xù)維持高位。
未來，在政府大力推動租賃住房發(fā)展和資產(chǎn)證券化的背景下，資產(chǎn)證券化和住房租賃相關(guān)專項債券還將是企業(yè)融資的突破口。部分優(yōu)勢房企受益于近期的政策，可以通過發(fā)行企業(yè)債券增加現(xiàn)金流。此外，在表內(nèi)融資收緊的情況下，房企紛紛加強(qiáng)了和金融機(jī)構(gòu)的合作，以拓展企業(yè)的融資渠道。 |
