2019年展望之樓市篇

　　●據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月份以來，房企融資規(guī)模在千億元以上。

　　●機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2019年全國(guó)商品房銷售面積為16.3億平方米。

　　最近幾天，市場(chǎng)上有關(guān)樓市變化的關(guān)注度明顯提升，在二級(jí)市場(chǎng)上，地產(chǎn)股也明顯抗跌。不過，根據(jù)記者了解，2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或?qū)⒕S持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)回歸理性。而上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)繼續(xù)分化，資源向龍頭公司集中，但整體業(yè)績(jī)?cè)龇啪徎虺哨厔?shì)。

　　文：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者張忠安

　　2018年臨近尾聲，房企融資出現(xiàn)一波高潮。同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)超500億元，環(huán)比增長(zhǎng)約三成。12月以來，房企融資繼續(xù)井噴。不過，對(duì)于2019年，多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，資金來源依然偏緊，個(gè)貸增速變化將成為關(guān)鍵。

　　“從資金面上看，近期房企紛紛通過債市融資，而且成本偏高。一方面反映是行業(yè)資金缺口較大，另一方面，也是說明監(jiān)管層對(duì)房企合理的再融資還是支持的。”一位不愿透露身份的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為。

　　有開發(fā)人士稱，相對(duì)于金融市場(chǎng)的融資，對(duì)開發(fā)商影響最大的還是銷售回款，“如果明年銷售繼續(xù)放緩，房企面臨的壓力可能較大。”

　　來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018 年1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，雖然增速與上半年相比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，但與同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比低2個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源渠道看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、個(gè)人按揭貸款均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅分別為5.2、35.6和0.9個(gè)百分點(diǎn)，與此同時(shí)，開發(fā)商自籌資金卻繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)，增幅超過10%。定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌資金占比也較高，分別占資金來源的33.1%和33.6%，與上年同期相比比重分別提高2.5和0.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款占企業(yè)資金來源的比重均在14%左右，比重與上年同期相比分別下降2和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這意味著，在融資收緊和整體降杠桿的大環(huán)境下，企業(yè)自籌和銷售改善是保持企業(yè)資金來源平穩(wěn)的重要手段。因此，2019年銷售是否改善，直接反映在個(gè)人住房貸款的變化上。

　　近期不少消息稱，部分城市購(gòu)房成本出現(xiàn)變化，特別是個(gè)人房貸利率水平上浮幅度有下行跡象。有地產(chǎn)中介告訴記者，之前二套房貸利率上浮20%到25%，目前可以申請(qǐng)15%~20%。不過，對(duì)明年房?jī)r(jià)而言，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，整體穩(wěn)字當(dāng)頭，一二線市場(chǎng)回歸理性。

　　“預(yù)計(jì)至2019年春節(jié)，大城市的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間，而新房市場(chǎng)的銷售壓力還將持續(xù)存在，其中小城市的降幅可能更為明顯。”中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)漲幅回落，其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市環(huán)比漲幅均與上月相同；三線城市環(huán)比漲幅均回落。

　　“11月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示。國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明也指出，即使2019年行業(yè)可能出現(xiàn)一些利好，但在穩(wěn)住之后，房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市不會(huì)出現(xiàn)太多。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　行業(yè)雖然內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加大但明年基本面或維持平穩(wěn)

　　中信證券首席地產(chǎn)分析師陳聰表示，如果從目前的銷售情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年基本面有可能繼續(xù)回歸理性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售面積單月增速連續(xù)三月為負(fù)，且降幅擴(kuò)大。因此，整體上看，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)雖然內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加大，但基本面明年有望維持平穩(wěn)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的去化數(shù)據(jù)顯示，近期去化率不斷走低。但更為重要的是，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)持續(xù)回歸理性，售房者為了出售住房需要的掛牌時(shí)間持續(xù)拉長(zhǎng)，購(gòu)房者預(yù)期偏向謹(jǐn)慎。

　　國(guó)家信息中心發(fā)布的最新研究報(bào)告也指出，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和居民收入增速變化，同時(shí)疊加上“去庫(kù)存”和棚改貨幣化相關(guān)政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)2019年房屋銷售仍受考驗(yàn)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019 年實(shí)現(xiàn)16.3億平方米，下降3.8%。

　　在大方向上，國(guó)家信息中心認(rèn)為，2019年我國(guó)仍將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

　　目前，大型房企近期銷售業(yè)績(jī)保持較大的增量，萬(wàn)科、碧桂園、恒大等房企前11月份銷售均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，三家公司銷售額超過5000億元。這也為上市房企未來業(yè)績(jī)提供保證。但年報(bào)預(yù)報(bào)顯示，中房股份、海航創(chuàng)新、大名城、世榮兆業(yè)、濱江集團(tuán)以及大港股份等均“報(bào)憂”，其中中房股份、大港股份等預(yù)計(jì)首次出現(xiàn)虧損。有業(yè)界分析師認(rèn)為，行業(yè)分化加劇，2019年整體凈利潤(rùn)增速放緩或難以避免。