■本報記者 王麗新

　　2018年春日初至?xí)r，缺席陪伴孩子成長，疏于照顧父母，背著一個夢想奔走于多個鋼筋水泥樓盤之間，用17年努力工作的楊慶，恰逢不惑之年，引咎離職了。

　　當他再次聽到老板指責稱，“打折的房子你怎么還賣不出去”的時候，已經(jīng)身居千億房企一方諸侯的楊慶不想再用“市場下行期，買漲不買跌”等各種語言體系試圖解釋了，因為他知道，老板不想聽，老板想要的只是銷控表上的房源編號被一道道劃掉，因為那意味著已經(jīng)賣掉了，錢可以回到老板的口袋里了。

　　“落袋為安”，是行業(yè)動蕩期時，每一個老板心頭那抹“急迫”。2018年，高桿杠運營累積多年的房地產(chǎn)行業(yè)，在去杠桿大勢下，進入了“生死時期”。今年年初，在“裁員”年度大戲的大幕尚未拉開之時，“身先行”的房企就已經(jīng)開始“拍戲”了。

　　楊慶是今年第一波“被離職”的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。16年房地產(chǎn)奮斗史，在他眼中，最大的喜悅來自于女兒驕傲地跟同學(xué)們說，“這是我爸爸蓋的樓”。

　　地產(chǎn)操盤手眼中的“加杠桿”

　　17年前的夏天，那個懷揣夢想，剛剛大學(xué)畢業(yè)，背著一書包“未來”來到北京的少年楊慶，開始了某政府掛職人員的人生首份“工作”。一年之后，一個偶然的機會，楊慶進入了一家房地產(chǎn)公司，給一位新任高級副總裁做秘書，自此開始了“東跑西顛”的地產(chǎn)生涯。

　　從副總裁秘書到北京某項目的客服經(jīng)理、從銷售經(jīng)理到一方大員，楊慶僅用了6年時間。2006年，這家公司啟動了全國化戰(zhàn)略。彼時，2006年－2010年，是早期有實力的房企全國化布局的啟動和擴張期，因為，這一批房企在積累去香港上市的籌碼。

　　楊慶抓住了這一波機會。但他沒能來到更有潛力的城市。2008年，楊慶成為公司第二批外派人員，到東北某個城市主導(dǎo)重量級項目。他回憶稱，當時當?shù)厥袌鎏貏e差，銷售壓力非常大，去了不但要內(nèi)部負責人事，還要外部負責市場、營銷和政府打交道。

　　慶幸的是，楊慶的心態(tài)比較好，再加上這本來就是他的家鄉(xiāng)，大學(xué)也是在這里讀的，甚至老婆也是這里遇見的。不得不說，楊慶對這個項目的各個方面進行了大刀闊斧的調(diào)整，最終也算達成所愿。

　　在他看來，操盤一個市場下行期的項目，是挑戰(zhàn)是壓力，但獲得的經(jīng)驗，也是財富。楊慶認為，在躺著賣房子的時代，房地產(chǎn)是沒有營銷的，真正的營銷能力要從競爭的市場中修煉而來。

　　值得關(guān)注的是，彼時，房企紛紛開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，一批房企先后登陸資本市場，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。楊慶看的很明白，他認為地產(chǎn)實際上是金融的分支，其本質(zhì)不是用現(xiàn)金流來推動的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實都是配資。整個鏈條加起來，加杠桿的比例小一點的可能是1:6，高的甚至達到1:9。

　　三、四線城市的賭博式投資

　　加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅膀，迅速起飛。伴隨著這一波土地紅利機遇，楊慶的公司拿地王眼都不眨，楊慶也迅速從管理一個項目，到一方“區(qū)首”，到城市公司總經(jīng)理，再到集團總裁助理。在楊慶16年房地產(chǎn)奮斗史中，他曾目睹中國房地產(chǎn)商是如何利用從土地紅利到人口紅利，賺得“盆滿缽滿”得，也目睹了有些開發(fā)商又是如何踩錯調(diào)控節(jié)奏，導(dǎo)致多年喘不過氣，甚至遭到生死危機的。

　　2013年，楊慶再一次接下了“臨危受命”。這一次，他的擔子更重了。2011年，北京限購，樓市一片哀鴻，在北京重倉土地的房企一時間幾乎“團滅”。無奈之下，有些開發(fā)商在三、四線城市買了不少地，這些地很多都是協(xié)議買來的，有的項目在開發(fā)時受到了諸多阻礙，也有項目在沒上市時，就面臨著數(shù)億元虧損的定局，這是已經(jīng)算好的盤子，按著寫好的劇本去完成，似乎就可以交差了。

　　但楊慶的不甘心，讓他拒絕了按照寫好的劇本“演”。在他主導(dǎo)的幾個項目中，有一個項目就是要虧損數(shù)億元的“劇本項目”。“那一年春節(jié)回家前，我到處去見人，求指點迷津，整夜睡不著，想著如何破題“。楊慶表示，“某天夜里，靈光一現(xiàn)，我查找了這個城市10年的規(guī)劃，這讓我見到了一絲曙光。最終，項目按照新的城市規(guī)劃，改變了層高，利潤一舉回正。”

　　多年之后，他尚能回憶起這份“破題”的喜悅。正如多年之后，他依然能清晰地記得，當年他跟妻子帶著女兒開車路過自己蓋的樓盤時，跟妻子閑談中稱，“這是我蓋的樓盤”，沒想到剛剛會說話的女兒記住了，以后逢人便說，爸爸蓋的樓很漂亮。

　　沒想到的是，三、四線城市是有些房企的“搖錢樹”，卻也是有些房企的“滑鐵盧”。2011年前后重倉三、四線城市的房企，多數(shù)沒有等到2016年以來的火爆，甚至由于過多布局三、四線城市，嚴重拖垮企業(yè)前進的腳步，個別在三、四線城市做高端改善項目的房企，更是曾一度陷入生死危機。

　　楊慶稱，中國的房地產(chǎn)市場中，有句話稱，“四線城市叫火葬場”，像燕郊、海南這樣的投機市場城市叫賭場，加減杠桿的起落間，漲得快，降得更快，有去無回的也快。“我外甥剛畢業(yè)，家里給了200萬元，然后他買了四套房，加了大量杠桿，現(xiàn)在都還不起了。”房地產(chǎn)泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢復(fù)不過來。

　　楊慶也沒有等到這些市場恢復(fù)過來，打折的房子也賣不出去了。不惑之年，他離開了“金融＋杠桿”的房地產(chǎn)市場，慶幸的是，他沒有像更多端著枸杞保溫杯的，選擇不多的中年人一樣，他找到了事業(yè)的第二個起點。

　　地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人離職的下一站

　　楊慶離開后，沒有復(fù)制職業(yè)生涯路徑，沒有再次選擇進入一家房地產(chǎn)開發(fā)商。他進入了一家投資公司。

　　在他看來，去杠桿的政策對地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響力。實際上，踩不對調(diào)控政策的點，已經(jīng)讓不少房企付出了慘重的代價。更重要的是，房地產(chǎn)增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里，賽道已不在。下一個地產(chǎn)時代，不再是開發(fā)時代，而是資產(chǎn)運營的時代。

　　用楊慶的話說，房地產(chǎn)的未來創(chuàng)新將來自于“地產(chǎn)＋金融＋產(chǎn)業(yè)＋服務(wù)”，換句話說，當房地產(chǎn)市場進入“負周期”或者慢周期時，資產(chǎn)的增值涵蓋不了融資成本的時候，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“金融＋杠桿”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。在房地產(chǎn)接下來的周期內(nèi)，應(yīng)該是“運營＋杠桿”的時代，考慮好退出機制，通過后端運營提升價值，再退出換得收益。

　　現(xiàn)在的楊慶，組織了一個40人左右的團隊，以房地產(chǎn)基金的方式對一些項目進行投資，其中大多是股權(quán)投資，甚至控股控盤。在他看來，中國多數(shù)房地產(chǎn)基金公司的背景都是開發(fā)商的附屬企業(yè)，資金多用于投資自身體系里的項目，甚至充當這些開發(fā)商變相表外融資的內(nèi)部輸血通道。

　　但在真正的不動產(chǎn)投資領(lǐng)域里，資本加資產(chǎn)真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都很明顯很強的企業(yè)較少，現(xiàn)在在國內(nèi)有，但都沒做起來，也不是特別大。目前，楊慶的團隊已經(jīng)握手好幾個投資項目，其母公司的業(yè)務(wù)管理規(guī)模也達到了800億元，能給其提供很好的增信背書。

　　楊慶稱，“邁出這一步，是挑戰(zhàn)，但也是我的機會”?；蛟S，這也是今年大量被離職的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的事業(yè)第二路徑。（文內(nèi)楊慶為化名）