2018年千億房企俱樂部持續(xù)擴(kuò)容。在一眾增長(zhǎng)迅猛的“新一線”房企中，今年初姍姍登陸資本市場(chǎng)、10月新晉千億的正榮地產(chǎn)頗受外界矚目。不過，隨著企業(yè)駛?cè)氚l(fā)展快車道，正榮地產(chǎn)在迎來銷售業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí)，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的凈負(fù)債率也值得企業(yè)警惕。

　　圓夢(mèng)千億

　　在房企你追我趕的規(guī)模競(jìng)賽中，正榮地產(chǎn)找準(zhǔn)了自己的發(fā)展節(jié)奏，兌現(xiàn)了此前許諾的千億目標(biāo)承諾。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前公布的數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)1-10月實(shí)現(xiàn)1148億元簽約銷售，提前兩個(gè)月完成全年千億目標(biāo)。另有第三方研究數(shù)據(jù)顯示，在多數(shù)房企銷售環(huán)比下降的情況下，正榮地產(chǎn)以19.64%的增速位列房企30強(qiáng)的前十名之列，并提前兩個(gè)月完成全年銷售目標(biāo)，挺進(jìn)前十月房企銷售排行榜前20強(qiáng)。

　　實(shí)際上，在發(fā)布半年度銷售業(yè)績(jī)之時(shí)，外界便已對(duì)正榮地產(chǎn)沖擊千億目標(biāo)表現(xiàn)出看好態(tài)度。彼時(shí)市場(chǎng)就有聲音稱，正榮地產(chǎn)半年度銷售業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)出眾，圓夢(mèng)千億是一件水到渠成的事。建銀國(guó)際于8月22日發(fā)布的一份研究報(bào)告，也對(duì)正榮地產(chǎn)千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)報(bào)以較高期望，預(yù)期“正榮地產(chǎn)2018年末1000億元的銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)已無懸念”。

　　在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，正榮地產(chǎn)之所以能在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期逆勢(shì)增長(zhǎng)，成功躋身千億陣營(yíng)，主要原因在于逆周期投資，低成本拿優(yōu)質(zhì)地。

　　“雖然當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)漸入政策深水區(qū)，但在眾多房企增速明顯放緩的大環(huán)境下，正榮地產(chǎn)憑借充足土儲(chǔ)、均衡布局以及發(fā)展戰(zhàn)略，還是顯示出了較強(qiáng)的成長(zhǎng)性。”

　　降“負(fù)”減重

　　駛向發(fā)展快車道的正榮地產(chǎn)，業(yè)績(jī)與風(fēng)險(xiǎn)正同向而行。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來自于高負(fù)債。

　　根據(jù)東北證券研究報(bào)告，正榮地產(chǎn)在降負(fù)債方面已有行動(dòng)展開，并已經(jīng)顯露成效。

　　截至2018年6月底，正榮地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模493億元，較2017年底增加52.6億元：凈負(fù)債率由2017年底的183.2%下降至171.8%，維持下降趨勢(shì)；債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，境內(nèi)銀行借款228.66億元，占比46.4%，較2017年底上升6.1個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)其他借款194.54億元，占比由2017年底的54.9%下降至39.4%。上市后公司打通境內(nèi)外融資渠道，有效改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，2018年上半年加權(quán)平均利率為7.4%，與2017年全年利率基本持平，較2015、2016年有明顯下降。

　　不過，正榮地產(chǎn)171.8%的凈負(fù)債率水平，仍然超出行業(yè)平均水平2倍之多，且距離其2018年初提及的要將凈負(fù)債控制在100%以內(nèi)仍有差距。

　　對(duì)此，正榮地產(chǎn)日前離職的CFO談銘恒曾表示，正榮地產(chǎn)未來的凈負(fù)債率還有下降空間，具體可來自銷售回款、合作項(xiàng)目的股權(quán)投入產(chǎn)出，以及下半年的結(jié)轉(zhuǎn)。談銘恒透露，下半年正榮的凈負(fù)債預(yù)計(jì)可以降到120%，理想的狀態(tài)是100%。

　　千億之后

　　圓夢(mèng)千億之后向何處去，是正榮地產(chǎn)接下來要思考的發(fā)展命題。

　　充足優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備以及相對(duì)均衡的城市布局，被正榮地產(chǎn)視為企業(yè)未來發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。

　　具體來看，在土儲(chǔ)上，2018年上半年，正榮地產(chǎn)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的拿地策略，逆周期投資獲取優(yōu)質(zhì)土地，嚴(yán)控土地成本，權(quán)益比重進(jìn)一步提升。截至6月30日，正榮地產(chǎn)新增33幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增總土地儲(chǔ)備586萬平方米，新增土地均價(jià)約為4843元/平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)到1974萬平方米，總貨值約3500億元，足夠未來三年使用。

　　在城市布局上，中報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)在原有深耕的長(zhǎng)三角區(qū)域、海西區(qū)域、中西部區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域的基礎(chǔ)上，又于今年上半年戰(zhàn)略性地進(jìn)入了成都、重慶和廣州區(qū)域，全國(guó)化布局進(jìn)一步深化，當(dāng)前業(yè)務(wù)版圖已覆蓋30個(gè)城市近200個(gè)項(xiàng)目。

　　不過，另有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然土地儲(chǔ)備是房企賴以生存的生產(chǎn)資料，且正榮地產(chǎn)當(dāng)前全國(guó)化布局較為順利，但是豐厚的土儲(chǔ)能否順利轉(zhuǎn)化為銷售額，則是類似正榮地產(chǎn)這樣的新晉千億房企需要思考的下一個(gè)問題。尤其是在當(dāng)前樓市降溫，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行通道，房企普遍面臨去化壓力的背景下，企業(yè)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性至關(guān)重要。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，只有在健康、安全運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，充足的土儲(chǔ)和均衡的布局才能繼續(xù)成為撬動(dòng)企業(yè)發(fā)展的增長(zhǎng)極。

　　北京商報(bào)記者 崔啟斌 榮蕾