“這套房子剛掛出來價格是500萬元，現(xiàn)在降到430萬元，確定的話，還可以和業(yè)主談。”10月31日，在北京大興南六環(huán)一家鏈家門店內(nèi)，一位中介指著電腦屏幕上的一套三居室表示，全款購買，可談的空間更大。

　　該中介介紹，近期，一些堅守價格的業(yè)主信心開始松動，“原來是報出一個價，能賣就賣，賣不了就掛著”，但從八九月開始，有業(yè)主著急起來，降價房源明顯多了。

　　賣方定價松動背后是供應(yīng)增加、成交放緩。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，10月北京庫存漲幅超過12%，一手房成交面積環(huán)比下降29%，截至30日，二手房成交套數(shù)環(huán)比下降105.24%。

　　上述鏈家中介表示，目前北京市場二手房成交多數(shù)以換房改善為主，所以連環(huán)單較多，“有的是為了孩子上學(xué)，換到市里，有的是小換大，純剛需首套的也有，但占比不是很高。”

　　這名中介發(fā)現(xiàn)，從9月開始明顯的變化是，業(yè)主出貨的意愿變得強(qiáng)烈起來，新掛出的房源價格開始走低。

　　9月，北京一手房成交量為5574套，為全年最高點(diǎn)，10月截至30日，成交量為4198套，下滑較為明顯。從成交面積上看，10月北京一手房成交面積環(huán)比下降了29%。

　　上海一手房成交量在9月也出現(xiàn)了驟降，官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月網(wǎng)簽量為2590套，而8月這一數(shù)據(jù)是14448套；二手房方面，9月鏈家和我愛我家合計成交3220套，稍高于8月，10月前兩周為899套。

　　9月，廣州中心城區(qū)多個項目放開限簽政策，導(dǎo)致成交量創(chuàng)全年新高，也導(dǎo)致10月的成交量環(huán)比出現(xiàn)50.81%的降幅。

　　深圳一二手房成交量最高點(diǎn)均出現(xiàn)在8月，分別為3694套和7208套，9月兩個數(shù)字分別降至2169套和4492套，10月仍在持續(xù)下滑，截至30日，分別為1617套和3570套。

　　一家香港上市房企的營銷總監(jiān)表示，成交量變化受到的影響因素較多，短期下降并不意味著市場冷卻，“原來房地產(chǎn)市場有投資屬性的，加杠桿容易，現(xiàn)在把杠桿抽離了。300萬的房子，原來手里有80萬就能買，現(xiàn)在起碼得200萬。”

　　出貨意愿變強(qiáng)

　　上述中介表示，北京二手房市場供應(yīng)增加并不明顯，但由于成交走低，無論是投資客還是改善型換房客，出貨意愿變得強(qiáng)烈。

　　判斷一套房源屬于自住還是投資并不難，一般情況下，房屋是簡裝甚至保持毛坯，業(yè)主從未居住過，絕大多數(shù)為投資。“當(dāng)時這邊房子比較便宜，單價只有1萬元左右，很多人作為投資買的。”該中介表示。

　　投資客，往往也是打破市場價格底線的領(lǐng)頭羊。環(huán)京地區(qū)燕郊樓市就是典型，燕郊房價在高杠桿投資客割肉甩貨過程中，從接近4萬元/平方米一路下滑到當(dāng)前得不足2萬元。

　　由于北京購房門檻較高，市場容量較大，投資客的變化對整體樓市的影響還不明顯，“這個小區(qū)，買的時候基本都是1萬元出頭，現(xiàn)在4萬出頭，無論怎么降，業(yè)主都能賺錢。”

　　另外，改善型換房為主的市場下，一些連環(huán)單中的業(yè)主，也會選擇小幅降價出售，“我剛做一個連環(huán)單，業(yè)主為了小孩上學(xué)換房，一賣一買，用了5個多月，還好她家小孩是明年上學(xué)，如果距離登記入學(xué)很近，就只能降價賣了。”

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年5月，新增房源平均報價開始高于在售房源平均報價，但從9月開始，新增房源平均報價又低于在售房源平均報價，10月最后一周，這一差距是500元/平方米。

　　不僅是二手房市場，經(jīng)濟(jì)觀察報記者發(fā)現(xiàn)，北京一手房市場中，限競房作為性價比較高的產(chǎn)品，目前多數(shù)項目實(shí)際去化效果并不理想，尤其是交通、教育、醫(yī)療等配套相對薄弱的遠(yuǎn)郊項目。

　　中指院的報告顯示，截至10月20日，北京25個限競房項目平均備案簽約率只有15%，尤其是位于房山、平谷等區(qū)域的部分項目，從蓄客至今已經(jīng)過去半年多時間，但備案簽約率還不到10%。

　　上述營銷總監(jiān)表示，在一個投資為主的市場中，配套并不重要，但在剛需和改善型為主的市場中，“有沒有地鐵、有沒有好學(xué)校等配套，往往是購房者做決定的關(guān)鍵。”

　　價格回到2016年底

　　上述中介介紹，他負(fù)責(zé)銷售的小區(qū)由一家美國上市的房企開發(fā)，2015年交付，2016年初，二手房價格2萬元出頭，到2016年底，房價已經(jīng)突破4萬元大關(guān)，到2017年3月，成交價格超過5萬元/平方米，“限購升級后，價格開始下跌，到現(xiàn)在中間有漲有跌，整體算下來跌了1萬元左右。”

　　來自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的中國房價行情顯示，10月北京一手房均價為6.4萬元/平方米，環(huán)比持平。二手房均價為6.21萬元/平方米，環(huán)比小幅上升0.96%，同比下滑了4.07%，價格已經(jīng)回歸到2016年底。

　　與北京相比，上海一二手房價格均出現(xiàn)下滑，其中10月一手房均價為6.09萬元/平方米，環(huán)比下滑0.2%，二手房均價為5.14萬元/平方米，環(huán)比下降1.31%，同比下降了2.03%。

　　10月，廣州一手房均價為3.5萬元/平方米，環(huán)比上升1.05%，二手房均價為3.3萬元/平方米，環(huán)比上漲1.04%，同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環(huán)比同比均上漲的城市。

　　深圳10月一手房均價為6.34萬元/平方米，環(huán)比上升0.54%，二手房均價為5.57%，環(huán)比下降4.35%，同比上升了4.77%。

　　值得關(guān)注是，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市中，10月二手房價格均低于一手房價格。此前，四個城市一二手房價格曾長時間倒掛。這意味著“買到即賺到”時代的終結(jié)。

　　上述房企營銷總監(jiān)表示，從市場層面而言，未來比拼的是項目自身硬件品質(zhì)和服務(wù)，以及區(qū)位、交通、園林、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合資源稟賦。

　　就在業(yè)界普遍認(rèn)為樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)的時候，房企的業(yè)績再創(chuàng)紀(jì)錄。中指院發(fā)布的榜單顯示，前10個月，銷售額超過千億的房企數(shù)量達(dá)到24家，遠(yuǎn)洋、融信、藍(lán)光也有望在年底進(jìn)入千億俱樂部。2017年中國千億房企為17家，2016年是12家，2015年是7家。