隨著調(diào)控持續(xù)的基調(diào)再一次被強調(diào)和確立，房企業(yè)績走向再一次成為行業(yè)關(guān)注的焦點。
據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，日前已經(jīng)有百家上市公司發(fā)布前三季度業(yè)績。整體看，盈利房企達九成，上市房企依然處于高利潤、高增長周期中。但隨著樓市持續(xù)低迷、企業(yè)資金成本的持續(xù)上升，以及公司庫存去化難度的加大，未來房企盈利能力或?qū)⑦M入下降通道。
九成房企利潤上漲
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報的100家上市房企中，盈利的房企高達91%，只有9家企業(yè)虧損。整體看合計營收達到了10725億元，凈利潤1012億元，凈利潤率為9.44%。相比2017年同期的9.17%有所上漲。平均凈利潤上漲幅度達到了35.2%，營收也上漲了31.2%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績的30家房企中，9個月銷售額破千億元的企業(yè)多達12家。
整體看，上市房企依然處于高利潤、高增長周期中，大部分房企銷售依然刷新歷史紀錄。其中，上漲最明顯的是中型房企。從全國看，24家房企拿地超過200億元。大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，做大依然是當下房企的主流選擇，隨著拼規(guī)模趨勢加劇，房企銷售業(yè)績逐漸放緩，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然處在非常明顯的拿地加速過程中。
業(yè)績上漲難持續(xù)
“市場銷售增速將放緩，加之資金成本提高，房企盈利能力或下降。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)測。
事實上，未來房企業(yè)績的走向從土地市場的表現(xiàn)也可以有所預(yù)示。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，土地市場降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，一二線城市合計流標高達25宗，流標數(shù)量處于高位。其中，昆明市流標土地數(shù)量最多，共有8塊，西安市4塊。
今年截至10月25日，一二線城市年內(nèi)住宅土地流標高達240宗，同比2017年的92宗上漲幅度高達163%。而2016年全年只有81宗。這一流標數(shù)量也創(chuàng)造了2013年以來的最高紀錄。
以北京為例，年內(nèi)也出現(xiàn)了土地流標的現(xiàn)象。今年，北京土地市場合計流標地塊高達6宗，其中包括門頭溝和房山兩地塊因無人報價而流標。即便年底土地供應(yīng)集中入市，底價成交仍舊是主流。10月內(nèi)，北京共新增住宅土地12宗，起始出讓總價達282億元。但年底階段，土地拍賣市場依舊冷清，參拍企業(yè)幾乎是清一色的“國字號”房企。
業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市調(diào)控持續(xù)，加上地價高企，以民企的資金實力幾乎難以撬動。相反，目前土地市場處于近兩年的最低點，對于資金實力強的央企、國企而言，或許是個超車的機會。
融資成本吞噬利潤
即便目前房企銷售額依舊處于高位，而且10月7日再次降準帶來利好，但對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，對房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期的擔憂越來越強烈，這也導(dǎo)致了資本市場對房地產(chǎn)股的定價下行。事實上，從房企的三季報看，分化明顯開始出現(xiàn)。
值得注意到是，房企的融資渠道還在收緊，境內(nèi)外融資渠道也在不斷收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年以來已有13項融資計劃被叫停。
2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項政策出臺防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風險。2018年6月27日國家發(fā)改委強調(diào)房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務(wù)，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。包括銀行貸款、債權(quán)融資、信托和股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制。
據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，業(yè)績大幅增長的上市公司，多數(shù)與銷售項目實現(xiàn)利潤結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)；虧損的公司多數(shù)與所在地區(qū)調(diào)控政策趨嚴、銷售不及預(yù)期有關(guān)。值得注意的是，已發(fā)布三季報的地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計為-389.52億元，相比去年同期有所緩解。但經(jīng)營性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂觀。
北京商報記者 董家聲 |
