記者 陳博

　　近半個(gè)小時(shí)時(shí)間，樣板房里人來人往，但僅有一對(duì)是真正的看房客戶，其他幾乎都是身著白襯衫打著領(lǐng)帶的中介——這是深圳新盤實(shí)地劍蘭郡近日的現(xiàn)場。

　　金九銀十失掉成色，這種現(xiàn)象在10月之后愈發(fā)明顯。

　　深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，深圳共有23個(gè)新盤入市，其中住宅推貨量4755套，開盤去化率僅約28%。相比今年上半年50%的平均開盤去化率，這個(gè)數(shù)據(jù)幾乎“腰斬”。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩周開盤的一系列項(xiàng)目，入市當(dāng)天去化率低于20%的就有5個(gè)樓盤。

　　不少開發(fā)商目前的心態(tài)是將推貨時(shí)間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

　　10月開盤去化率僅約28%

　　10月24日下午，深圳羅湖區(qū)紅桂路實(shí)地劍蘭郡地下一層營銷中心的入口處，一長排座位上依次擺放著中原、鏈家、美聯(lián)、樂有家等中介機(jī)構(gòu)的名牌，數(shù)十名中介人員或玩手機(jī)或聊天，看房客戶寥寥無幾。

　　時(shí)鐘倒回兩周前，這個(gè)于9月28日拿到預(yù)售證的新盤，在國慶之后首個(gè)工作日入市，推出318套建面約68-112平方米的一至二房，整體備案均價(jià)約7.1萬元/平方米；另外還有一套1238平方米的頂層產(chǎn)品，單價(jià)5萬元/平方米，總價(jià)約6190萬元。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的開盤簡報(bào)，開盤當(dāng)天，實(shí)地劍蘭郡僅銷售約15套，去化率4.7%。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場觀察到的銷控表顯示，開盤半個(gè)月以來，實(shí)地劍蘭郡陸續(xù)又賣出一些房源。銷控表目前呈現(xiàn)的219套房源中，貼上“已售”標(biāo)簽的約140套，剩余未售房源70來套。一位銷售人員稱，還有部分房源是開發(fā)商保留單位。

　　在近幾年鮮有新盤入市的羅湖區(qū)，實(shí)地劍蘭郡是罕見的純住宅新盤，周邊還分布有羅湖地王萬象城商圈，老牌的東門商圈等。項(xiàng)目周邊幾個(gè)二手小區(qū)的均價(jià)介于4萬-6萬元/平方米，實(shí)地劍蘭郡的大部分戶型單價(jià)在7.5萬元/平方米上下，帶精裝，營銷中主推智能家居系統(tǒng)。

　　上述中原提供的開盤簡報(bào)披露，與實(shí)地劍蘭郡同周開盤的深業(yè)泰富廣場，主推1460套建面約37-88平方米的一至二房公寓，均價(jià)約6.58萬元/平方米；另外還有459套辦公產(chǎn)品，100套商業(yè)。開盤當(dāng)天到訪200人以上，但4個(gè)小時(shí)的時(shí)間累計(jì)簽約300多套，去化率21%。“我們項(xiàng)目從開盤到現(xiàn)在快一個(gè)月，只去化了大概三分之一，情況比我之前預(yù)期的差了很多。”一名近期在深圳中心區(qū)有新開項(xiàng)目的房企董事長告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于限價(jià)令，他們項(xiàng)目實(shí)際開盤價(jià)格也比他預(yù)定的下降大概10%。

　　在這一輪去化低潮中，熱點(diǎn)盤也紛紛“中招”。華僑城香山美墅曾在去年推出四期514套建面約165-203平方米的住宅，彼時(shí)均價(jià)約8.3萬元/平方米，開盤即售罄。10月12日，華僑城香山美墅五期再次“出擊”，推售836套125-176平方米三至四房住宅，整體均價(jià)約8.28萬元/平方米。根據(jù)此前前海公證處官微的公告，共有501個(gè)購房者參與了搖號(hào)。而按照深圳中原地產(chǎn)的開盤數(shù)據(jù)，開盤當(dāng)天銷售約300套，去化率約35%。

　　位于深圳福田豪宅片區(qū)香蜜湖的“網(wǎng)紅盤”深業(yè)中城，開盤當(dāng)天推出的751套公寓，備案均價(jià)11.2萬元/平方米，274套辦公產(chǎn)品均價(jià)7.5萬元/平方米，蓄客9天認(rèn)籌約500批，但開盤當(dāng)天成交117套，整體去化率約11%。

　　深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，深圳共有23個(gè)新盤入市，其中住宅推貨量4755套，開盤去化率僅約28%。而在9月，入市的新盤僅12個(gè)，其中住宅推售了2315套，開盤去化率約44%。

　　中原地產(chǎn)代理(深圳)二級(jí)市場董事總經(jīng)理玉家雄說，今年上半年，深圳新盤的平均去化率還維持在50%左右。但到了9、10月份，開盤去化率呈現(xiàn)越走越低的態(tài)勢。28%的平均開盤去化率，應(yīng)該是自2015年以來，深圳新房市場的新低。

　　投資需求下降

　　新盤開盤陷入去化低谷，與市場上投資自住需求的變化息息相關(guān)。10月以來入市的23個(gè)新盤中，產(chǎn)品類型涵蓋公寓的有5個(gè)樓盤，全部位于南山、福田、羅湖三大片區(qū)。

　　一名深圳上市房企的營銷中心負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前深圳中心區(qū)市場的大部分新盤都是公寓，公寓的投資屬性比較強(qiáng)。由于“731新政”規(guī)定新購買的商務(wù)公寓限售5年，并打擊投資投機(jī)行為，現(xiàn)在投資客退場，對(duì)公寓這種投資型產(chǎn)品沖擊比較大。

　　據(jù)了解，此前深圳房地產(chǎn)高峰時(shí)期的投資客比例達(dá)到30%以上。按照玉家雄的統(tǒng)計(jì)，截至目前，整個(gè)深圳市場的純投資客占比下降到15%左右。其中，公寓的投資客比例大約20%-30%，住宅產(chǎn)品的投資客比例下降到10%。

　　以綠景紅樹灣壹號(hào)為例，這個(gè)在10月中旬入市的新盤，首次推出345套83-167平方米2-4房住宅產(chǎn)品，現(xiàn)樓銷售，均價(jià)將近9萬元/平方米。項(xiàng)目設(shè)置了驗(yàn)資100萬-300萬看房的條件，收獲471個(gè)誠意登記號(hào)。按照深圳中原地產(chǎn)的開盤檢測數(shù)據(jù)，開盤當(dāng)天共去化241套，去化率約70%。這也是最近兩周去化率最高的樓盤之一。

　　一名接近綠景紅樹灣的知情人士稱，該項(xiàng)目在開盤當(dāng)天大戶型產(chǎn)品基本清完，小戶型的走貨比較慢。主要原因在于，小戶型的成交以投資客偏多，但由于目前深圳市場上投資需求減少，影響了這部分產(chǎn)品的銷售。

　　“綠景紅樹灣的成交客群中，自住客的比例將近90%。開盤十來天，截至目前，已經(jīng)去化近8成。”上述知情人士表示，由于去化結(jié)果良好，今年綠景在深圳市場的壓力已經(jīng)不大，不過在其他城市的樓盤銷售還是蠻有壓力。

　　新盤遇冷，加上已經(jīng)進(jìn)入第四季度，正在逼使多個(gè)開發(fā)商尋求應(yīng)對(duì)之策。禾略中國是一家著眼于房地產(chǎn)開發(fā)策略及方案研發(fā)的公司，其CEO鄭永祥告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，之前很多房企咨詢的方向都是選擇城市和土地投資問題，但這段時(shí)間咨詢更多的都是市場變化之后同行的做法。

　　玉家雄最近觀察到的現(xiàn)象是，不少開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判相對(duì)比較悲觀，所以目前的心態(tài)是將推貨時(shí)間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

　　從9、10月份的推盤量對(duì)比來看，開發(fā)商的推貨力度正在加強(qiáng)。

　　上述深圳上市房企的營銷中心負(fù)責(zé)人透露，最近深圳市場有一個(gè)情況越來越明顯，幾乎80%-90%的新盤都開始啟動(dòng)外圍三級(jí)代理。

　　外圍三級(jí)代理是指過往主做二手房的中介機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)向?yàn)樾卤P拓客。與以往二級(jí)代理相比，三級(jí)代理的傭金介于3%-5%，成本要增加大概5倍。“特別是不好出貨的公寓產(chǎn)品，或者原深圳特區(qū)外的龍崗一些出貨困難的樓盤，都會(huì)采用這種方法。”

　　據(jù)該營銷負(fù)責(zé)人介紹，開發(fā)商的營銷策略到底是重營銷還是重渠道，主要看各自選擇。一般來說，如果對(duì)時(shí)效性要求比較高，需要見到直接效果，80%-90%的開發(fā)商會(huì)選擇渠道。