近日房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生多個收購事件，對于出售方來說，去庫存和現(xiàn)金為王是房企今年的任務(wù)主線；對于購買方來說，逆勢操作，趁機(jī)調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大規(guī)模是當(dāng)下的方向。在樓市整體疲軟的市場中，房企新一輪洗牌和變局正在上演。
華夏幸福降低對環(huán)京重度依賴
10月9日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價款約為32.34億元。
華夏幸福表示，在地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目層面引入萬科，是年初所提的全面開放合作戰(zhàn)略的具體落實(shí)，同時也有利于盤活自身存量項(xiàng)目，優(yōu)化現(xiàn)金流。各方同意建立長期合作關(guān)系，在同等條件下，華夏幸福同意在環(huán)京區(qū)域的其他項(xiàng)目優(yōu)先與萬科進(jìn)行合作。
根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家項(xiàng)目公司部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。
環(huán)京是華夏幸福的大本營，公司2018年半年報(bào)披露的儲備開發(fā)用地為887.63萬平方米，其中大部分集中在霸州、固安、懷來等環(huán)京地區(qū)。環(huán)京崛起的背景下，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城做得風(fēng)生水起。
然而重倉環(huán)京的策略，是把雙刃劍。當(dāng)環(huán)京樓市火熱時，華夏幸福的日子好過，當(dāng)環(huán)京樓市趨向下滑時，華夏幸福的去庫存壓力可想而知。在《2018中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)》榜單中，華夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存貨余額為2446.11億元，為公司2017年?duì)I業(yè)收入的4.1倍。有分析指出，同為地產(chǎn)十強(qiáng)、A股龍頭的萬科和保利地產(chǎn)，存貨余額分別為上年?duì)I業(yè)收入的2.6倍和3.3倍。
從去年開始，華夏幸福提出了“異地復(fù)制”的戰(zhàn)略，向長三角、粵港澳、長江經(jīng)濟(jì)帶擴(kuò)張。此次出售環(huán)京部分項(xiàng)目股權(quán)，可以看出其欲降低對環(huán)京市場的重度依賴。
逆周期擴(kuò)張的生存邏輯
近日的房企收購類熱點(diǎn)事件還包括一宗尚未塵埃落定的收購案，就是萬科擬收購海航大廈事件。萬科擬將地處朝陽區(qū)東三環(huán)的海南航空大廈等商用物業(yè)收入囊中，以進(jìn)一步配合北京萬科的存量資產(chǎn)改造計(jì)劃。然而，10月12日，身陷債務(wù)危機(jī)的海航集團(tuán)召開2018年第七次臨時股東大會，針對海航控股擬向萬科作價轉(zhuǎn)讓北京海航大廈的議案，最終以超9成股東反對而被否決。
9月底，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科以“活下去”作為秋季例會主題，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)感慨。不過，剛剛還在喊“活下去”的萬科，竟然頻頻出手大方，保持著較為積極的拿地態(tài)勢。根據(jù)最新公告顯示，9月萬科在全國新增14個項(xiàng)目，權(quán)益價款120.01億元。權(quán)益拿地金額雖然較7月、8月有所放緩，但仍然高于上半年月均96.37億元的水平?？硕鹱钚鹿嫉臄?shù)據(jù)，2018年1–9月份，在房企新增貨值排行中萬科以5071.5億元的成績位列第四。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，逆周期擴(kuò)張固然需要勇氣，更要有戰(zhàn)勝市場周期的戰(zhàn)略眼光。當(dāng)下不失為撿漏的良機(jī)，尤其是那些市場前景依舊看好，或者土地價格調(diào)整到位的城市，或?qū)⒂瓉磔^佳的拿地窗口期。
積極應(yīng)對行業(yè)波動
除了萬科的收購事件外，近日，龍湖集團(tuán)還收購了首創(chuàng)置業(yè)位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的一項(xiàng)目51%股權(quán)。
10月18日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司公告稱，其于北交所掛牌轉(zhuǎn)讓北京開元和安投資有限公司51%股權(quán)期滿，征得一家符合報(bào)名條件的意向受讓方：重慶龍湖天街商業(yè)地產(chǎn)有限公司。資料顯示，北京開元和安主要持有位于北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)麗澤金融商務(wù)區(qū)F-03地塊一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從事該項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營。據(jù)了解，龍湖接手后將打造北京第六座天街。
克而瑞的研究報(bào)告指出，目前市場的調(diào)整已經(jīng)開始，成交“轉(zhuǎn)冷”已成為不可否認(rèn)的事實(shí)，行業(yè)的周期波動本就在所難免，與其消極逃避不如積極思考應(yīng)對措施?？硕鹫J(rèn)為，當(dāng)前至少有以下幾點(diǎn)是開發(fā)商可以做的：一是審慎投資，更多考慮現(xiàn)有土地、項(xiàng)目的快速去化，從而加快現(xiàn)金回籠，儲備好過冬的“糧草”。二是趁此契機(jī)，修煉內(nèi)功，著力于自身產(chǎn)品力的提升，畢竟“閉著眼睛賣房”的時代已經(jīng)過去，未來能生存的企業(yè)勢必都是擁有“一技之長”。三是對于開發(fā)業(yè)務(wù)并不純熟的中小房企，也可密切關(guān)注政策的動向，積極響應(yīng)國家號召，在地產(chǎn)多元化的“藍(lán)海”領(lǐng)域?qū)で笮碌陌l(fā)展機(jī)遇。
本報(bào)記者 陳靜思 |
