隨著A股IPO難度加大，赴港上市已成為內(nèi)地房企的重要選擇。今年以來，越來越多的內(nèi)地中小房企赴港IPO，欲借道資本市場做大做強(qiáng)。與此同時，赴港上市也讓房企面臨著諸多考驗(yàn)，如市值估值偏低、今年以來新股破發(fā)率趨高等。但在行業(yè)集中度加劇、政策調(diào)控趨嚴(yán)、融資渠道收緊的背景下，赴港上市已然成為資金短缺的中小房企們的最佳選擇。

　　10月11日，美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市，前者當(dāng)日即遭破發(fā)，后者則保住了開盤價。對于其他等待在港上市的中小房企而言，更嚴(yán)峻的考驗(yàn)也許還在后頭。

　　今年以來，內(nèi)地公司扎堆奔赴港交所上市，但紛紛遭遇破發(fā)。統(tǒng)計顯示，截至9月初，今年港股上市的140家公司共有118家破發(fā)，破發(fā)率高達(dá)82.52%。

　　盡管如此，高負(fù)債壓頂?shù)闹行》科笕匀唤邮芰烁酃晒乐灯偷默F(xiàn)實(shí)。近日，包括銀城國際、德信中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)在內(nèi)的多家中小房企，紛紛遞交招股說明書赴港IPO。

　　10月11日，美的置業(yè)(03990，HK)和大發(fā)地產(chǎn)（06111，HK）在香港聯(lián)交所成功上市。前者開盤報16.6港元，低于招股價17港元，收盤價15.88港元，下跌達(dá)6.59%；后者開盤報價4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價仍保持在4.2港元。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“現(xiàn)在這個時間段對房企來說赴港IPO發(fā)行是非常不利的。目前港股IPO基本的現(xiàn)狀是，要想在市場上不加任何附帶條件的發(fā)售股份是非常困難的。這也意味著，這些房企在銷售的時候要安排自己的好友和粉絲來購買，想要社會上的資本來購買是相當(dāng)困難的。”

　　折價赴港IPO求生

　　2018年以來，TOP100房企的市占率從2014年末的不到40%上漲至2018年中的近70%。目前，TOP50房企的市占率近60%，TOP10房企近30%；在金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿的態(tài)勢下，行業(yè)正在向回款快、高周轉(zhuǎn)、存量資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的龍頭房企集中。

　　而近期貨幣化安置政策的逐漸離場，對中小房企來說無疑是一場冷冷的冰雨。渤海證券研報指出，隨著棚改貨幣化的退潮，疊加融資環(huán)境的收緊，由于中小房企基本面對棚改貨幣化依賴度較大，市場份額收縮，受融資收緊沖擊更大。

　　頭部房企正忙于更名進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型，對于中小房企而言則是要先活下來。今年以來已經(jīng)有多家中小型房企被并購，比如中天城投在2017年4月更名為中天金融（000540，SZ）后，當(dāng)年8月即宣布資產(chǎn)重組，至今年3月最終確定以246億元出售中天城投全部股權(quán)，徹底剝離原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)；中航地產(chǎn)則將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)給保利地產(chǎn)（600048，SH），并更名為中航善達(dá)（000043，SZ）。

　　10月11日，香港恒生指數(shù)跌3.54%至25266.37點(diǎn)，所有板塊全線翻綠，新股延續(xù)破發(fā)潮。今年以來，恒指已跌超15%。

　　但比起在A股排隊(duì)，實(shí)行注冊制的港股上市速度更快。債務(wù)壓身的中小房企為了早日實(shí)現(xiàn)上市融資，不得不接受港股估值較低的現(xiàn)實(shí)。

　　黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，事實(shí)上，房企在A股和港股上市的區(qū)別很大一部分原因在于估值，在香港上市估值會偏低。最近，不論恒大還是碧桂園都遭受了相當(dāng)大的下跌壓力，這種下跌壓力或?qū)⒊掷m(xù)?，F(xiàn)在房企上市先不講為了發(fā)展，而是為了尋找安全的港灣。畢竟上市公司的融資渠道更多一些，在未來市場環(huán)境下有更好的機(jī)會。

　　截至2018年9月27日，中國證監(jiān)會受理首發(fā)及發(fā)行存托憑證企業(yè)292家，其中已過會32家，未過會260家。未過會企業(yè)中正常待審企業(yè)230家，中止審查企業(yè)30家。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報企業(yè)排序，分別位列第67、68、69、70、72名。其中萬達(dá)商業(yè)三年前就報送了招股書。

　　以近期謀求在港上市的恒達(dá)、德信、銀城、美的置業(yè)4家房企為例，這些房企負(fù)債率均處于高位。2015年至2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%，美的置業(yè)凈負(fù)債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

　　比起在A股排隊(duì)，赴港上市似乎更能解這些中小房企的燃眉之急。

　　從近期房企赴港IPO的情況來看，或?qū)⒄蹆r出讓股份才有可能募集資金。據(jù)悉，弘陽地產(chǎn)最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。掛牌后其股價有小幅上漲，但截至10月10日收盤，每股2.90元，市凈率為0.8。

　　10月11日，美的置業(yè)在香港聯(lián)交所敲鐘上市，開盤報16.6港元，低于招股價17港元，收盤價15.88港元，下跌達(dá)6.59%；同日登陸港交所的大發(fā)地產(chǎn)開盤報價4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價仍保持在4.2港元。

　　區(qū)域性房企風(fēng)險大

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，過去房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展很大一部分原因得益于地價上漲。因此，操盤能力不強(qiáng)但手中有地的中小房企亦能在市場中獲取高額回報。而現(xiàn)在形勢早已轉(zhuǎn)變，頭部企業(yè)也在講現(xiàn)金為王。

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策保持高壓，加之流動性環(huán)境緊張及債券市場信用事件爆發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款規(guī)模累計同比快速下降，大部分房企在上半年加速周轉(zhuǎn)和推盤，在商品房銷售的支撐下進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。

　　申萬宏源研究報告指出，中小房企在再融資和銷售回款等方面均具有明顯劣勢，后期風(fēng)險可能暴露，尤其要注意2018年到期債務(wù)多、杠桿高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市的三四線城市中小房企。

　　而實(shí)際上，部分中小房企的確面臨周轉(zhuǎn)慢等問題。如綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司（00095，HK，以下簡稱“綠景地產(chǎn)”）開發(fā)的綠景紅樹灣壹號項(xiàng)目預(yù)計于2015年12月份開盤預(yù)售，但因一直無法取得預(yù)售許可導(dǎo)致入市時間一再拖延，而綠景地產(chǎn)參與綠景紅樹灣項(xiàng)目開發(fā)至少已有6年之久；再如目前遞交招股說明書的銀城國際，在2016年~2017年間拿的三宗土地至今尚未開工，其中位于南京的兩宗土地既未開工也未動遷。

　　另一方面，因未形成全國化布局，多數(shù)中小房企項(xiàng)目集中度較高，尤其是長三角區(qū)域。如德信布局杭州，深耕南京22年的弘陽地產(chǎn)，以及50%以上項(xiàng)目收益集中于南京的銀城國際等。

　　易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，區(qū)域性的企業(yè)要警惕市場周期性調(diào)整和政策管控等風(fēng)險，若房企土地儲備過于集中在個別城市，一旦市場降溫，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險。區(qū)域性房企應(yīng)該在總部定位、全國重點(diǎn)城市拿地等方面形成較好的戰(zhàn)略思路，這是最關(guān)鍵的地方。