兩個多月前,深圳華潤城三期熱銷曾引起各方強(qiáng)烈關(guān)注。一個多月后,深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則,從四個方面進(jìn)行調(diào)控,以打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。如今,新政已實(shí)施了一段時間,深圳樓市的現(xiàn)狀如何?房企又是如何看待如今的市場,以及采取了哪些措施來應(yīng)對?同時,目前的市場環(huán)境對消費(fèi)者的置業(yè)又有哪些影響?對此,日前,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入市場一線,采訪了眾多的消費(fèi)者、行業(yè)人士,以及房企銷售人員、管理者,以還原深圳樓市的真實(shí)格局。
兩個多月前,深圳華潤城三期的熱銷曾經(jīng)轟動全國,同時也引起了深圳官方的注意。彼時,在一份廣為流傳的深圳市規(guī)土委文件中,“潤府三期等熱點(diǎn)樓盤呈現(xiàn)房價倒掛、企業(yè)購房、離婚買房等現(xiàn)象反映出市場投機(jī)行為依然存在”被寫入。
一個多月后,深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進(jìn)行調(diào)控,打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資行為。
嚴(yán)厲的新政無疑使深圳房地產(chǎn)市場降了溫。在此背景下,深圳樓市買賣雙方博弈加劇,一些樓盤開始打出首付分期、主動降價的方式招攬業(yè)主。但對于深圳未來市場的走向,多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的房產(chǎn)專家、開發(fā)商人士均認(rèn)為,深圳市場畢竟“缺地缺房”,未來仍將是高位盤整的格局。
低首付與降價潮
如今,在深圳已經(jīng)很難再看到“網(wǎng)紅盤”華潤城三期認(rèn)籌之時,排隊離婚驗資,6776人搶購741套房的瘋狂景象了。新政發(fā)布一個半月后,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了全市十余個樓盤發(fā)現(xiàn),看房的人數(shù)寥寥,多數(shù)樓盤均只有三五組客戶,與市場火爆之時不可同日而語。
一些商務(wù)公寓盤的案場銷售對接待潛在客戶更是意興闌珊。在這些銷售人員看來,目前的市場環(huán)境下,多數(shù)看房的并不是意向很強(qiáng)的客戶。在龍華一個樓盤現(xiàn)場,記者看到,一名銷售對前來看房的客戶表示:“如果你是來完成任務(wù)量的話,那簽個名就可以走了。”
市場趨冷,開發(fā)商必然是感觸最深的。尤其是在金融環(huán)境整體偏緊的情況下,為了回籠資金,開發(fā)商紛紛祭出各式招數(shù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動降價等方式來促進(jìn)銷售。
以大鵬新區(qū)一個住宅樓盤為例,其目前在售93~124平方米的住宅,不僅價格較之前有所下調(diào),也同時推出了分期首付為客戶墊資。記者以購房者身份聯(lián)系了一名銷售人員,其表示樓盤均價約3.7萬~3.9萬元/平方米。“最近降了一些,最開始93平方米基本都在3.9萬~4.1萬元/平方米左右。”
“備案價沒有變,但折扣會多一點(diǎn)。”上述銷售人員表示。以一套93平方米的房屋為例,目前毛坯房的總價為338萬元,業(yè)主也可選擇精裝的方案,總價則是356萬元。
如果以毛坯總價計算,業(yè)主還可以選取分期首付的方式:首期付完一成33.8萬元,其余兩成在一年內(nèi)付清,付清后就可以完成網(wǎng)簽。
一些樓盤則推出了部分特價房源。“現(xiàn)在沒有降價,都是以特價房源形式放出來的。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。記者了解到,其所在的樓盤本月放出了20套左右特價房源,82平方米的特價單位總價在302萬~310萬元。
實(shí)際上,在公寓市場,低首付及降價等情況更為明顯。例如,龍華一類住宅項目目前40平方米的總價是150萬元左右。一名熟悉此樓盤的中介告訴記者,此前它的價格是170萬元左右。“便宜了20多萬元,利率上浮20%~30%,貸款10年。”
買賣雙方博弈加劇
市場下行趨勢隱現(xiàn),在二手房市場,買賣雙方的心理預(yù)期同樣發(fā)生了變化。“最近也還是在看房,但不是很密集了。”已經(jīng)籌劃換房半年有余的小月告訴記者,她也曾經(jīng)參與過華潤城搖號的那場全城狂歡。
據(jù)小月介紹,她目前有一套一房一廳的小戶型,總價200萬元左右,由于計劃生孩子,不得不將換房提上日程。她計劃買一套600萬元左右的學(xué)區(qū)房,將采取先買后賣的方式完成換房。因而她不僅是買家,還是賣家。
她的直觀感覺是,在新政發(fā)布之后,一些之前不準(zhǔn)備賣房的業(yè)主,“之前掛了盤后來撤盤,但最近又拿出來賣了,可能本來對后市充滿信心,以為能再漲100%,但現(xiàn)在覺得還是要落袋為安。”小月說。
多位深圳各片區(qū)的資深中介也向記者指出,最近很多二手成交的樓盤,多多少少都略有調(diào)價,但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的,有一小部分,一些是做實(shí)業(yè)的,公司資金鏈有問題,或者是買了新房產(chǎn)的。”一名福田區(qū)的中介表示。
小月也說,如果她買了房,她也愿意調(diào)低價格賣。“希望手上這套能盡快出手,也就是急賣。不過畢竟總價也不高,不可能狠砍價。”
“他們(中介)現(xiàn)在為了讓我去看一套房,可以給我打N個電話,半小時一次,不方便的話還會開車來接。”小月如是描述新政前后的變化。
一些潛在購房者也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,他們最近接到中介的電話明顯變多了。“而且,以前看他們天天刷屏賣房信息,現(xiàn)在也能看到他們推租房的信息了。”另一名購房者小黃指出。
如果從數(shù)據(jù)面看,深圳的二手房在新政之后的一個月,仍然保持較為平穩(wěn)的走勢。深圳中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)國土局備案數(shù)據(jù),2018年8月二手住宅共成交7208套,環(huán)比上升3.1%,深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅下滑,8月為891.9,環(huán)比下滑0.14%,二手均價52953元/平方米。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出,在新政管控以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下,深圳樓市目前處在一個非常敏感和膠著的狀態(tài),大格局是收縮,無論成交量還是價格,說不定還有小幅下跌的空間,這完全是市場的正常反應(yīng)。
“但這并不能真實(shí)反映深圳市場,畢竟深圳是一個缺地缺房的城市,這個基本面完全沒有改變。如今的高位盤整格局未來仍將持續(xù)。”宋丁續(xù)稱。 |