“2016年我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻程度是不可想象的，會(huì)改變購(gòu)買(mǎi)預(yù)期。到目前我們?nèi)匀慌袛?，宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)不會(huì)放松，因此我們還非常小心謹(jǐn)慎，2016年10月份到現(xiàn)在幾乎沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，現(xiàn)在還是如此，安全是第一位的。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在公司中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)這樣表示。

　　不過(guò)，強(qiáng)調(diào)安全減少公開(kāi)市場(chǎng)拿地的融創(chuàng)手中并不缺少土地儲(chǔ)備，依靠突出的并購(gòu)能力，融創(chuàng)當(dāng)下土地儲(chǔ)備的貨值已超過(guò)3萬(wàn)億元，足以支撐起公司未來(lái)數(shù)年的發(fā)展。

　　而為了進(jìn)一步確保安全，今年上半年通過(guò)合作方式獲取的土地中，融創(chuàng)主動(dòng)下調(diào)了權(quán)益占比，其權(quán)益多在30%—50%之間。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁汪孟德認(rèn)為，雖然上半年新增土地的權(quán)益比例降低了20%左右，只有52%—53%，但土地成本降低了，整個(gè)融創(chuàng)變得更安全了。

　　同時(shí)，堅(jiān)持“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控投資、降杠桿”的融創(chuàng)，2018年的中期業(yè)績(jī)也頗為搶眼。

　　今年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入465.8億元，同比增長(zhǎng)215.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東凈利63.6億元，同比增長(zhǎng)389.3%。

　　值得注意的是，融創(chuàng)毛利率于上半年繼續(xù)回升至24.7%，同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)步提升的利潤(rùn)率可以說(shuō)是融創(chuàng)盈利大漲的一個(gè)重要因素。“過(guò)去幾年，融創(chuàng)在戰(zhàn)略上尋求規(guī)模的增長(zhǎng)，采取并購(gòu)方式快速獲得項(xiàng)目，而并購(gòu)項(xiàng)目通常會(huì)率先集中處理低利潤(rùn)甚至零利潤(rùn)資源，這在一定程度上拖累了公司過(guò)去兩三年的利潤(rùn)率。隨著這些項(xiàng)目處理完畢，以及公司運(yùn)營(yíng)水平的提升，利潤(rùn)率也將回歸正常水平”。有業(yè)內(nèi)人士稱。

　　嚴(yán)控拿地節(jié)奏

　　而得益于此前的布局，以及通過(guò)并購(gòu)獲得的大量低成本土地儲(chǔ)備，融創(chuàng)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1915.3億元，同比增長(zhǎng)76%。截至7月底，融創(chuàng)的合同銷(xiāo)售額已達(dá)2254億元，完成全年4500億元銷(xiāo)售任務(wù)50%以上。對(duì)比2017年前7個(gè)月的完成比率37%，融創(chuàng)超額完成全年既定銷(xiāo)售目標(biāo)是大概率事件。

　　實(shí)際上，融創(chuàng)近幾年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直保持著高速增長(zhǎng)，2016年公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1506億元，同比增長(zhǎng)120%；2017年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售3620億元，同比增長(zhǎng)140%。

　　同時(shí)，今年上半年，融創(chuàng)進(jìn)一步提高拿地標(biāo)準(zhǔn)，控制拿地節(jié)奏和規(guī)模，目前其拿地必須保證IRR 高于 50%，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率高于15%。這種情況下，融創(chuàng)上半年合計(jì)獲取土地總建筑面積2920萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積1545萬(wàn)平方米，平均土地成本僅為3620元/平方米，為近年來(lái)獲取土地均價(jià)的新低。

　　截至6月末，融創(chuàng)擁有土地儲(chǔ)備2.31億平方米，其中絕大部分是通過(guò)并購(gòu)獲取，超過(guò)92%位于一二線及環(huán)一線城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對(duì)應(yīng)同期超過(guò)16000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)而言，融創(chuàng)可運(yùn)作的利潤(rùn)空間十分豐厚。

　　孫宏斌曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)便是在于買(mǎi)貴了地。因此，融創(chuàng)在具體的運(yùn)營(yíng)中，始終堅(jiān)守著“不買(mǎi)貴地”的準(zhǔn)則。2016年底，國(guó)內(nèi)不少城市的土地炙手可熱，融創(chuàng)悄然啟動(dòng)內(nèi)部預(yù)警機(jī)制，不再參與公開(kāi)的土地拍賣(mài)，避免接盤(pán)高總價(jià)、高溢價(jià)、高單價(jià)的“三高”項(xiàng)目。

　　目前，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備可提供的總貨值高達(dá)3.29萬(wàn)億元，其中92%集中在一、二線及環(huán)一線城市。貨值充足、布局健康且高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備，足以支撐公司在未來(lái)多年內(nèi)保持行業(yè)頭部企業(yè)的地位。

　　汪孟德在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)也表示，融創(chuàng)未來(lái)仍將聚焦一、二線核心城市為主的布局方向，繼續(xù)堅(jiān)持高拿地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制土地獲取節(jié)奏和規(guī)模。

　　他同時(shí)判斷：“過(guò)去兩年，無(wú)論是公開(kāi)招拍掛還是收并購(gòu)，賣(mài)方預(yù)期都在一個(gè)比較高位的水平上，但是，未來(lái)一兩年，賣(mài)方的地價(jià)預(yù)期肯定會(huì)往下走。”調(diào)控之前漲得少的區(qū)域，可能未來(lái)的地價(jià)水平不會(huì)有大幅度波動(dòng)，調(diào)控之前就漲得比較高，同時(shí)供求關(guān)系也有問(wèn)題的區(qū)域，未來(lái)地價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)。”

　　機(jī)構(gòu)看好融創(chuàng)后續(xù)發(fā)展

　　此外，身處資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融創(chuàng)也始終重視現(xiàn)金流的安全，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，時(shí)刻保證現(xiàn)金流充足的基礎(chǔ)上去提升市場(chǎng)份額和經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

　　汪孟德指出，降杠桿是融創(chuàng)這兩三年非常確定的方向。未來(lái)幾年，融創(chuàng)的杠桿率還會(huì)持續(xù)的下降，凈資產(chǎn)水平則會(huì)持續(xù)提升。

　　惠譽(yù)方面也表示：“融創(chuàng)中國(guó)的杠桿率將在2018年進(jìn)一步下降，主要得益于強(qiáng)勁的銷(xiāo)售增長(zhǎng)和買(mǎi)地速度的放緩;融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備十分充足，足夠支持其五年以上的發(fā)展。如果融創(chuàng)繼續(xù)執(zhí)行謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策，且杠桿率保持在50%以下，我們將考慮進(jìn)一步提升其評(píng)級(jí)展望”。

　　而根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額874億元，與上年末保持平衡。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，融創(chuàng)保持長(zhǎng)短期的合理比例配置。

　　對(duì)此，華創(chuàng)證券的研究報(bào)告指出，融創(chuàng)以逆周期擴(kuò)張策略，成功在2015年—2017年逆勢(shì)加杠桿擴(kuò)張，并借以并購(gòu)擴(kuò)張的標(biāo)簽優(yōu)勢(shì)，打造了厚實(shí)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)以及低廉土地成本的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，利于實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)及高毛利率，預(yù)示后續(xù)銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)“量質(zhì)提升”，同時(shí)隨業(yè)績(jī)集中釋放對(duì)凈資本增厚的作用，公司凈負(fù)債率有望顯著下降、帶動(dòng)融資成本下行，形成錦上添花。此外，公司作為行業(yè)龍頭之一也有望充分受益“融資、拿地、銷(xiāo)售”集中度三重跳增。

　　“另外，由于公司推盤(pán)節(jié)奏原因，四季度一直為公司銷(xiāo)售放量爆發(fā)期；考慮到公司下半年總可售貨值約4900億元，同時(shí)基于公司項(xiàng)目布局主要位于供需緊張的一、二線城市及環(huán)一線熱點(diǎn)城市，較好去化及充裕可售貨值將推動(dòng)銷(xiāo)售持續(xù)高增，我們預(yù)計(jì)公司2018年全年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)約達(dá)5200億元。”華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪指出。