廈門，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量僅位居全國第52位的東南沿海城市，其房價(jià)可比肩一線城市。從曾經(jīng)的領(lǐng)漲到如今的領(lǐng)跌，廈門樓市仿佛經(jīng)歷了過山車般的瘋狂。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了廈門部分樓盤，還原廈門樓市從房價(jià)漲幅全國第一，到限價(jià)之下開發(fā)商虧本賣房的真相。

　　房價(jià)曾比一線城市更堅(jiān)挺

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年7月，70個(gè)城市中房價(jià)下降的城市較當(dāng)年6月增加至64個(gè)，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列。而廈門的房價(jià)依然保持上漲趨勢(shì)，當(dāng)年7月份廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國第一。彼時(shí)，廈門房價(jià)已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲，有分析稱廈門房價(jià)的堅(jiān)挺度已經(jīng)超過了一線城市。

　　在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后，廈門新房價(jià)格繼續(xù)上漲。2016年8月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的當(dāng)年7月廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。

　　2016年“9·30新政”出臺(tái)前一個(gè)月，廈門率先出臺(tái)政策，也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2016年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。

　　而廈門目前還在沿用2016年出臺(tái)的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭；無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。

　　此后廈門陸續(xù)出臺(tái)政策加碼調(diào)控，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國范圍內(nèi)首個(gè)對(duì)居民購房出臺(tái)“限售”政策的城市。

　　二手房低價(jià)甩賣，有的一套虧百萬

　　今年上半年，廈門全市商品住宅銷售面積為58.7萬平方米，同比下降30%。其中島內(nèi)商品住宅銷售量為8.3萬平方米，全市占比14%；島外商品住宅銷售量為50.5萬平方米，全市占比86%。

　　“我們這里從去年7、8月份就開始跌了。最高峰這里一平方米賣7萬元的都有，現(xiàn)在賣6萬出頭，成交價(jià)6萬元左右。”國貿(mào)中心附近鏈家的一名工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。旁邊就是萬達(dá)，對(duì)面就是五緣灣，這是屬于廈門島內(nèi)的湖里區(qū)。即便是在這樣的核心地段房價(jià)也沒能扛住下跌的行情。

　　而在距此近10公里外的大嶝島，二手房成交價(jià)格也大幅下降，整個(gè)大嶝島只有國貿(mào)金門灣一個(gè)項(xiàng)目。“過去高峰時(shí)一個(gè)月可以有7、8套的成交，最近好的時(shí)候大概成交一兩套。”環(huán)嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價(jià)每平方米跌了7000~8000元。

　　成交方面，廈門二手房交易已不僅僅是腰斬。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局主辦的《廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廈門二手住宅交易套數(shù)6995套，同比減少65%；交易面積71.3萬平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬平方米，同比減少58%。

　　上述鏈家工作人員說：“最近成交以剛需客戶為主，投資客很少，因?yàn)楝F(xiàn)在有兩年限售期，投資客無法以低價(jià)買入高價(jià)賣出的方法賺錢。此前投資客都是短期投資，一般等不到兩年?，F(xiàn)在的房價(jià)是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢。去年有投資客因?yàn)楹瞎沙捶勘惶鬃?，也有人就低價(jià)甩賣房子，甚至虧100萬~200萬元的也有。”

　　同區(qū)域土拍樓面價(jià)遭“腰斬”

　　2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊：2018HP01和2018HP02。2018HP01地塊位于海滄區(qū)新陽東片區(qū)新垵北路與樂活路交叉口，由保利以29.1億元（樓面價(jià)25086元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.34%。該地塊需無償移交政府社區(qū)電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區(qū)書店300平方米、通信匯聚機(jī)房60平方米。

　　2018HP02地塊由金地以23.8億元（樓面價(jià)25105元/平方米）競(jìng)得，溢價(jià)率0.42%，需無償移交生鮮超市中心店1500平方米、開閉所200平方米。

　　而該兩宗地塊旁邊就是馬鑾灣的單價(jià)地王：由海投房產(chǎn)拿下的H2016P02地塊，樓面價(jià)達(dá)38505元/平方米，與同區(qū)域內(nèi)土拍樓面價(jià)有近萬元的差價(jià)。記者發(fā)現(xiàn)，近年來這樣的情況在廈門島外的四個(gè)區(qū)內(nèi)都有出現(xiàn)。

　　今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價(jià)達(dá)15.98億元，樓面價(jià)21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價(jià)17.02億元、樓面價(jià)19814元/平方米競(jìng)得。兩宗土地出讓后引起市場(chǎng)熱議，因?yàn)榇似瑓^(qū)相距不遠(yuǎn)的地段曾誕下地王。

　　2016年8月26號(hào)，2016XP06地塊由融創(chuàng)以30.76億元、樓面價(jià)37512元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率139.66%。

　　8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了融創(chuàng)在2016XP06地塊打造的融創(chuàng)東南府，以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊。融創(chuàng)東南府在翔安南，后面兩宗土地在廈大翔安校區(qū)附近，兩個(gè)地段相距約14公里。在乘車過程中記者也注意到，剛出讓的兩宗土地所處的區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢。

　　除區(qū)域發(fā)展有所差別外，兩次土拍相關(guān)的政策也有所變化。今年7月初，廈門出臺(tái)“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局的出讓公告顯示，X2018P01、X2018P02地塊要求競(jìng)得人一次性申請(qǐng)宗地商品住房預(yù)售證，并一次性全部公開對(duì)外銷售。

　　“這個(gè)政策對(duì)開發(fā)商來說是一件很可怕的事情。因?yàn)橐粔K地分多次銷售，可以拉長周期，可以根據(jù)行情的變化調(diào)節(jié)價(jià)格，對(duì)開放商來說這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產(chǎn)市場(chǎng)上賣，開放商則處于被動(dòng)狀態(tài)。”廈門購房內(nèi)參創(chuàng)始人黃漢彬表示。

　　限價(jià)之下開發(fā)商虧本賣房?

　　8月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走進(jìn)了融創(chuàng)東南府營銷中心。據(jù)負(fù)責(zé)接待的置業(yè)顧問介紹：“我們這個(gè)樓盤位于翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，靠近在建的3號(hào)線地鐵，距離將要建成的大嶝機(jī)場(chǎng)僅有10公里，算是廈門島外一個(gè)價(jià)值洼地。”

　　此宗項(xiàng)目地塊便是上述融創(chuàng)競(jìng)得的2016XP06地塊，上述置業(yè)顧問坦言：“整個(gè)翔安新城的起點(diǎn)是非常高的，按照37512元/平方米的拿地樓面價(jià)來推算，我們的房價(jià)應(yīng)該在5萬~6萬元/平方米才有利潤。但是現(xiàn)在政府在調(diào)控房地產(chǎn)，所以我們現(xiàn)在高層的均價(jià)就在3.6萬~3.8萬元/平方米之間，帶精裝修。”

　　那么僅比拿地樓面價(jià)高1000元/平方米還帶精裝修，融創(chuàng)東南府是在虧本銷售嗎？

　　該名營銷人員說：“這個(gè)價(jià)格賣是虧本的。現(xiàn)階段高端樓盤因?yàn)橄迌r(jià)與周邊普通樓盤的價(jià)格差距不大，限價(jià)階段開發(fā)商在讓利。過去開發(fā)商是頂著天花板拿下的地塊，如今大浪退去，開發(fā)商在裸泳，客戶是在沙灘上撿金子、撿銀子、撿貝殼。”

　　對(duì)于上述說法，記者查閱了融創(chuàng)東南府的相關(guān)備案信息，（8號(hào)樓、12號(hào)樓、14號(hào)樓）獲批預(yù)售許可證的主力戶型為116.10~154.64平方米高層，最高價(jià)格為71132.95元/平方米，最低價(jià)格為39909元/平方米，總價(jià)區(qū)間在463.3萬~1099.9萬元/套。

　　廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)董事長章衛(wèi)國表示，融創(chuàng)東南府疊墅的均價(jià)約在5萬元/平方米，所以不能單從這一個(gè)去對(duì)比，要綜合去看，并且融創(chuàng)東南府還配有車位。記者也注意到除兩棟高層住宅外，其別墅或疊墅類產(chǎn)品大約有10棟，占比更大。事實(shí)上，此類產(chǎn)品盈利空間相對(duì)高層住宅要更高一些。

　　樓市僅靠本地人支撐

　　2016年限購以前，廈門有近7成購房者是外地人。但從最新數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，購房者比例已經(jīng)發(fā)生完全逆轉(zhuǎn)，異地購房者被拒之門外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購導(dǎo)向下的樓市。

　　克而瑞相關(guān)分析指出，對(duì)于購房者來說，限售和限價(jià)對(duì)投資需求的打壓最明顯，限售無法實(shí)現(xiàn)房價(jià)短期上漲的紅利，尤其是加杠桿操作將極大增加投資風(fēng)險(xiǎn)；限價(jià)則直接限制了房價(jià)的上漲預(yù)期，二者共同作用，投資客尤其是短期投資客必須退出。

　　58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅認(rèn)為，本輪廈門房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑較為明顯的主要是“老破小”，品質(zhì)較好的學(xué)區(qū)房實(shí)際上沒有出現(xiàn)大幅度下降，甚至依然堅(jiān)挺。實(shí)際上因?yàn)?016年到2017年間左右廈門房價(jià)上漲過快，本輪樓市回調(diào)擠走的是投資泡沫。“我認(rèn)為目前廈門二手房價(jià)格已經(jīng)趨于理性，下半年不會(huì)再出現(xiàn)大幅下跌。”吳寅表示。

　　新景祥廈門市場(chǎng)研究中心相關(guān)報(bào)告指出，下半年市場(chǎng)調(diào)控政策難以有實(shí)質(zhì)松綁，調(diào)控周期拉長，“四限”等因城施策的精細(xì)化調(diào)整仍將持續(xù)，但調(diào)控措施不會(huì)再超出現(xiàn)有框架。“廈門樓市下半年有多個(gè)新項(xiàng)目將入市，且部分地塊要求一次性取得預(yù)售許可證，商品住宅供應(yīng)量有望迎來小高峰，但在調(diào)控政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，市場(chǎng)成交將低位回升。價(jià)格方面，樓市均價(jià)整體高位企穩(wěn)，穩(wěn)健平穩(wěn)會(huì)是未來房價(jià)的主基調(diào)。”

　　黃漢彬?qū)Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，未來廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一定的基本面支撐，“廈門平均每年人口凈流入近4萬，在人口基數(shù)400萬對(duì)比下，凈流入比例高。其次是廈門的學(xué)位逐年增加，凈流入是戶籍人口，很多人來是沒有戶口的，不體現(xiàn)在4萬人中。”

　　“廈門得天獨(dú)厚的地理位置，使得周邊的泉州、南平等地居民都以擁有廈門的一套房子為榮，同時(shí)廈門的購買力也是不容小覷的。這次廈門房價(jià)下跌，也受到很多北上廣深人關(guān)注。限購政策一旦放開，房價(jià)最后的結(jié)果是降不下來的。”章衛(wèi)國表示。