中共中央政治局7月31日召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

　　在因地制宜、因城施策的思路指引下，房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步趨嚴(yán)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過(guò)去的7月，國(guó)內(nèi)有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布了各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，且調(diào)控正在逐步向二三線城市下沉。

　　今年以來(lái)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定發(fā)展，成為各個(gè)市場(chǎng)主體必須面對(duì)的問(wèn)題。

　　7月調(diào)控次數(shù)刷新同期紀(jì)錄

　　事實(shí)上，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布了各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，這一調(diào)控次數(shù)也刷新了最近兩年來(lái)樓市調(diào)控的同期紀(jì)錄。

　　調(diào)控范圍包括進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房行為、規(guī)范商品房銷(xiāo)售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場(chǎng)“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象等。

　　克而瑞分析指出，值得注意的是，在7月出臺(tái)的各類(lèi)調(diào)控政策中，包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市計(jì)劃占據(jù)了主流。

　　個(gè)別城市還針對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)以比例的形式設(shè)置了漲幅上限，例如在7月10日，福建寧德發(fā)布通知，中心城區(qū)新建商品住宅均價(jià)在2018年1月的（8882元/平方米）的根底上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅（毛坯）預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。

　　據(jù)初步測(cè)算，從同比看，70個(gè)大中城市中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。

　　堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，中央政治局會(huì)議提出下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，這體現(xiàn)出調(diào)控政策或?qū)⒏于呄驀?yán)格。

　　“樓市之所以需要調(diào)控，就是因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)緊張使得房?jī)r(jià)仍有上漲空間，‘買(mǎi)房就賺錢(qián)’的這個(gè)預(yù)期仍然存在”，張大偉指出，幾年前樓市相對(duì)低迷的階段，是不需要限購(gòu)、限價(jià)等措施，當(dāng)前階段遏制房?jī)r(jià)上漲，仍然需要多種政策并舉來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　克而瑞分析認(rèn)為，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體調(diào)控手段還是堅(jiān)持因城施策、促進(jìn)供求平衡、合理引導(dǎo)預(yù)期、整治市場(chǎng)秩序等方面。

　　今年6月底，住建部等七部委在國(guó)內(nèi)30座城市聯(lián)合開(kāi)展治理樓市亂象專項(xiàng)行動(dòng)，到了7月31日，住建部官網(wǎng)公布了20家違法違規(guī)房企及中介黑名單，并指出這些企業(yè)的違法違規(guī)行為主要涉及哄抬房?jī)r(jià)、“黑中介”、捂盤(pán)惜售、未批先售、虛假宣傳等方面，侵害了人民群眾合法權(quán)益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成了不良的社會(huì)影響。

　　張大偉認(rèn)為，過(guò)去各大城市都在新出調(diào)控政策，此次對(duì)30城開(kāi)展治理專項(xiàng)行動(dòng)，也是對(duì)樓市政策執(zhí)行情況的一次檢查。

　　當(dāng)前，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的步伐正在加快，對(duì)此克而瑞分析認(rèn)為，具體或?qū)⒃谌齻€(gè)方面加快出臺(tái)措施。一是土地供應(yīng)有供有限，高位庫(kù)存城市應(yīng)大幅調(diào)降供地指標(biāo)，庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng)和加快供應(yīng)節(jié)奏；二是租賃市場(chǎng)仍在起步階段，相關(guān)制度建設(shè)存在空白，應(yīng)加快發(fā)展租賃市場(chǎng)；三是房地產(chǎn)稅年內(nèi)或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性舉措。

　　房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將分化

　　根據(jù)克而瑞公布的《2018年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》，截至今年7月，碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家房企分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售流量金額4614.9億元、3502.8億元和3446.8億元。這其中，碧桂園距離突破去年5508億元的目標(biāo)僅有約900億元的差距，其余兩家龍頭房企距離超過(guò)去年全年業(yè)績(jī)也已不遠(yuǎn)。

　　除“碧恒萬(wàn)”三家外，保利、融創(chuàng)繼續(xù)鞏固各自陣地，以2431.2億元和2253.0億元排名第四、第五位。截至7月底，業(yè)績(jī)已經(jīng)突破千億關(guān)口的房企共有10家，除前述幾大企業(yè)外，還有綠地、中海、龍湖、新城控股和華潤(rùn)置地等規(guī)模房企。

　　與6月單月超過(guò)萬(wàn)億的銷(xiāo)售規(guī)模相比，百?gòu)?qiáng)房企7月業(yè)績(jī)環(huán)比下降31.5%。不過(guò)克而瑞分析指出，這種下滑是季節(jié)性因素所致，事實(shí)上，7月單月的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到7642億元，這一數(shù)字是與今年前6月的均值基本持平的，同比增幅為57.7%。

　　盡管今年以來(lái)不少企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模不斷增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額也突破紀(jì)錄，但房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境更加復(fù)雜，資金緊缺仍是所有企業(yè)共同面臨的問(wèn)題。從克而瑞發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值數(shù)據(jù)來(lái)看，恒大、碧桂園、萬(wàn)科融創(chuàng)等企業(yè)新增土地貨值較高，規(guī)模較大，但對(duì)于新增貨值排名50開(kāi)外的房企而言，生存空間被進(jìn)一步擠壓，不少企業(yè)的新增土儲(chǔ)集中度均小于銷(xiāo)售。

　　克而瑞分析指出，上半年金融收緊趨勢(shì)未變，融資難、資金緊缺是所有房企面臨的最大問(wèn)題。在投資拿地上反應(yīng)明顯，不僅制約了房企中長(zhǎng)期的投資力度，更加劇了房企間布局的分化。盡管7月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)由于季節(jié)性因素環(huán)比下降，但預(yù)計(jì)三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開(kāi)工力度，加快推貨，房企銷(xiāo)售規(guī)模有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)。