“上海，市中心，楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一幅宅地居然流拍！沒(méi)有房企報(bào)名！非常罕見(jiàn)！”7月23日易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
雖然上半年全國(guó)樓市土地出讓金再創(chuàng)新高，但衡量樓市冷熱程度的土地溢價(jià)率卻同比大降，直接表現(xiàn)是就是開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍。
記者注意到，去年4月上海實(shí)行招掛復(fù)合方式（通過(guò)評(píng)分確定競(jìng)得人）出讓土地，土地市場(chǎng)已難見(jiàn)中小開(kāi)發(fā)商身影，而多宗宅地均以底價(jià)成交。上述這宗楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)7.78萬(wàn)平方米宅地，因在競(jìng)買日期截止前無(wú)人申請(qǐng)競(jìng)買而被“終止”出讓，這已是今年以來(lái)上海流拍的第3宗宅地。
“市中心宅地流拍很罕見(jiàn)。”易居研究院研究員詹毅力凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這從側(cè)面也反映出，在限價(jià)、資金面承壓的大環(huán)境下，房企拿地更加理性和謹(jǐn)慎。”
出讓信息顯示，上述終止出讓的江浦社區(qū)B2-03地塊，位于楊浦區(qū)江浦街道，與虹口區(qū)接壤，出讓面積3.11萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約7.78萬(wàn)平方米；起拍價(jià)46億元，折合樓板價(jià)6萬(wàn)元/平方米。
7月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海人民廣場(chǎng)站乘坐地鐵8號(hào)線到達(dá)鞍山新村站，出站后沿著打虎山路一路往南步行，約1公里后即到達(dá)上述地塊，全程耗時(shí)約半小時(shí)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從地理和交通情況看，上述流拍地塊優(yōu)勢(shì)明顯。信息顯示，該地塊距離內(nèi)環(huán)高架直線距離約1.5公里；周邊有地鐵4號(hào)線、8號(hào)線、12號(hào)線，以及在建的18號(hào)線。此外，地塊距離3A級(jí)風(fēng)景區(qū)上海和平公園直線距離不足800米。
地理位置和交通配套等優(yōu)勢(shì)如此明顯，該地塊為何還會(huì)流拍？
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，地塊雖已打圍，但中間仍有一大片區(qū)域被劃為臨時(shí)停車場(chǎng)。對(duì)于該地塊出讓一事，停車場(chǎng)相關(guān)工作人員表示并不知情，只說(shuō)該停車場(chǎng)僅對(duì)周邊小區(qū)業(yè)主開(kāi)放。而地塊北側(cè)、東側(cè)多為層高為6層的老舊小區(qū)，如北側(cè)的遼源二村等幾個(gè)小區(qū)房齡超過(guò)30年；西側(cè)的海上海、南側(cè)的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”，但房齡也均超過(guò)12年。整體來(lái)看，地塊周邊以老小區(qū)居多，且稍顯破舊。
“目前這一塊就屬海上海小區(qū)的房齡較新，檔次也相對(duì)較高。”地塊附近某中介門店工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。記者從該門店獲悉，目前海上海的二手房均價(jià)在8萬(wàn)元~9萬(wàn)元/平方米，而距離地鐵站更近的遼源二村在售二手房均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米左右。
不過(guò)，上述工作人員向記者表示，海上海小區(qū)雖然房齡較新，但二手房成交情況并不樂(lè)觀。“房齡雖相對(duì)較新，但也都已超過(guò)10年，而對(duì)口的學(xué)校是上海市昆明學(xué)校，學(xué)區(qū)條件一般。如果想買學(xué)區(qū)房的話，北邊的鞍山新村會(huì)更好一些，對(duì)口的打虎山路第一小學(xué)實(shí)力很強(qiáng)。”而第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前打虎山路第一小學(xué)周邊在售二手房均價(jià)約7萬(wàn)元/平方米
如果說(shuō)“老破小”與學(xué)區(qū)的劣勢(shì)難以支撐該地塊較高的起拍樓面價(jià)，那么另一個(gè)值得關(guān)注的，則是上述地塊極為“嚴(yán)苛”的出讓要求。
出讓文件顯示，競(jìng)得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無(wú)償移交給楊浦區(qū)；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。
此外，競(jìng)得方還須無(wú)償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。競(jìng)得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會(huì)福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)教育事業(yè)項(xiàng)目用地。
上述出讓條件意味著，即使競(jìng)得方以底價(jià)競(jìng)得該地塊，可售部分樓板價(jià)將達(dá)到7.4萬(wàn)元/平方米，如果考慮無(wú)償建設(shè)各類公共設(shè)施的話，可售部分樓面價(jià)將會(huì)明顯超過(guò)7.4萬(wàn)元/平方米。而以目前地塊周邊在售二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，這一樓面價(jià)與周邊二手房的價(jià)差并不明顯。
另一個(gè)需要關(guān)注的是，出讓文件還對(duì)戶型進(jìn)行了嚴(yán)格限制：中小套型比例不低于80%。中小套型標(biāo)準(zhǔn)為：多層不超過(guò)90平方米、小高層不超過(guò)95平方米、高層不超過(guò)100平方米；此外，項(xiàng)目住宅套數(shù)下限為800套。
“中小套型比例不低于80%，意味著開(kāi)發(fā)商將很難通過(guò)別墅、大平層與小戶型的高低搭配來(lái)平衡較高的樓面價(jià)。”易居研究院研究員詹毅凡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他認(rèn)為，在當(dāng)前限價(jià)、資金面收緊的大背景下，即使有開(kāi)發(fā)商拿下該地塊，其操盤難度和風(fēng)險(xiǎn)也將很大，盈利空間有限。
官方：將繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控
前兩年，火爆的樓市不僅催生了茶水費(fèi)、捆綁裝修、車位等市場(chǎng)亂象，房企在土地市場(chǎng)也展開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)也隨之水漲船高。去年以來(lái)，上海先后出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施，上述亂象得到明顯整治，土地市場(chǎng)樓市也更趨理性。
去年4月，上海在土地出讓時(shí)首次采用“招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓”方式，即通過(guò)評(píng)分來(lái)確定競(jìng)得人，諸多的評(píng)分細(xì)則以及“加分項(xiàng)”“扣分項(xiàng)”等門檻，不僅使“地王”罕見(jiàn)，也難覓中小開(kāi)發(fā)商身影，至今出讓的多宗宅地多被知名大型房企以底價(jià)競(jìng)得。
同年7月，上海出臺(tái)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，明確要求全部新開(kāi)盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷售、嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制。在嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管下，茶水費(fèi)等亂象幾乎得到根治。
此外，去年以來(lái)上海還通過(guò)限價(jià)等方式，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售證的管理，確保“房住不炒”。
早前，上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，上半年，上海一、二手商品住宅成交面積分別為239萬(wàn)平方米、620萬(wàn)平方米，同比分別減少26%、2%。而商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)穩(wěn)中有降——6月，新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)持平，同比指數(shù)下降0.2%；二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)下降0.3%、同比指數(shù)下降2.5%。
另一個(gè)需要注意的是，在“房住不炒”的背景下，上海于去年中出臺(tái)了住房十三五規(guī)劃，十三五期間上海將新增住房170萬(wàn)套，其中商品住房40萬(wàn)套、租賃住房70萬(wàn)套。這意味著租賃住房將在未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自去年7月首次出讓租賃住房用地以來(lái)，截至目前上海已成功出讓34宗租賃住房，總建筑面積約208萬(wàn)平方米、總出讓金約135億元，將至少提供2.5萬(wàn)套租賃住房。上述34宗租賃住房用地均被國(guó)企底價(jià)摘得。
記者注意到，“上海發(fā)布”在7月25日的一則消息中表示，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期、住房困難矛盾的轉(zhuǎn)換時(shí)期、住房租賃體系的構(gòu)建時(shí)期，上海要堅(jiān)持限購(gòu)限貸“雙限”政策不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)底價(jià)；并將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
詹毅凡分析認(rèn)為，在嚴(yán)格調(diào)控以及發(fā)力租賃住房等政策作用下，下半年上海樓市將延續(xù)上半年的降溫趨勢(shì)，不管是新房還是二手房，成交均價(jià)都將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。 |
