涼，2018年杭州樓市的下半場(chǎng)，在開(kāi)篇就迎來(lái)當(dāng)頭一棒。
相比于突飛猛進(jìn)的上半年，杭州樓市在高溫天的7月感受到了全方位的涼意：土地市場(chǎng)上，“一輪游”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，哪怕是核心地段的稀缺宅地，也難再現(xiàn)哄搶行情；新房市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商加快出貨速度，新盤(pán)集中上市，“逢開(kāi)必罄”卻不再是標(biāo)配；二手房上，成交量連續(xù)下跌，將進(jìn)入調(diào)整期。
樓市到底會(huì)不會(huì)涼，風(fēng)到底往哪吹？這是當(dāng)下所有購(gòu)房者最關(guān)心的話題。
土地市場(chǎng)接連爆冷
“封頂價(jià)”成為明日黃花
樓市的涼意，首先出現(xiàn)在土地市場(chǎng)。
截至目前，7月份杭州市區(qū)已經(jīng)出讓了24宗涉宅用地。不過(guò)讓人意外的是，盡管有濱江、南星、翠苑、市北等核心區(qū)域的多宗優(yōu)質(zhì)稀缺宅地參與，但是24宗地塊竟然無(wú)一拍出“封頂價(jià)”，甚至在勾莊、戴村、未來(lái)科技城等板塊，出現(xiàn)了“一輪游”的底價(jià)成交情況。
土地溢價(jià)率難以再?zèng)_新高，一方面是因?yàn)樘岣吡似鹋膬r(jià)以及設(shè)置了自帶配建面積等出讓條件；另一方面，則是房企拿地?zé)崆榈南?，這也導(dǎo)致了地價(jià)回落，有些板塊甚至在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，地價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。
比如崇賢新城。7月11日，上海恒文以12208元/平方米的樓面價(jià)拿下崇賢新城向陽(yáng)B-17地塊，溢價(jià)率40.88%。7月20日，距離該地塊約2.5公里的崇賢新城陸家橋C-11地塊出讓?zhuān)槐就练科笪鞣恳?213元/平方米的價(jià)格拿下，溢價(jià)率6.31%。兩宗地都是商住地塊，短短9天時(shí)間，地價(jià)就下降了約25%。而且，崇賢新城自2016年9月以來(lái)，出讓了8宗涉宅用地中，西房剛剛拿下的這宗地塊，樓面價(jià)最低。
又比如濱江區(qū)政府板塊。7月6日綠城以33625元/平方米的價(jià)格競(jìng)得西興北單元R21/R22-01地塊，10天后，溫州時(shí)代以32638元/平方米的價(jià)格獲得中心單元R21-05A地塊。兩宗地塊相比，時(shí)代地塊地段和配套更為優(yōu)越，樓面價(jià)卻小幅下降了約3%。
開(kāi)發(fā)商加緊出貨
搖號(hào)后“棄選率”提高
土地市場(chǎng)的涼意，很快就傳導(dǎo)到了新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度明顯加快。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至昨日7月份市區(qū)共有10個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市，主要集中在郊區(qū)板塊，如閑林、富陽(yáng)、臨安、良渚等。而像瓶窯、下沙這些新房斷供許久的區(qū)域，現(xiàn)在終于迎來(lái)了全新供應(yīng)，下沙的金地宋都·都會(huì)錢(qián)塘，瓶窯的碧桂園·良樾目前已經(jīng)進(jìn)入搖號(hào)登記階段。
而且，每次推出的房源量也越來(lái)越多。如蕭山義橋板塊的碧桂園·東旭府，首開(kāi)時(shí)一口氣推出了1266套房源，創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。卓越·蔚藍(lán)領(lǐng)秀也有一次性推出764套房源的大手筆動(dòng)作。
也有項(xiàng)目加快了開(kāi)盤(pán)頻率。錢(qián)江新城板塊的千萬(wàn)級(jí)豪宅濱江保利·翡翠海岸在昨天剛剛結(jié)束開(kāi)盤(pán)選房，這是該項(xiàng)目在7月份的第二次開(kāi)盤(pán)，也是最后一批房源。翡翠海岸在今年1月份首開(kāi)，短短6個(gè)月時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)將達(dá)到85億元，有望成為今年杭州的銷(xiāo)售金額冠軍。
盡管市場(chǎng)上新房供應(yīng)增多，選擇余地變大，不過(guò)購(gòu)房者并不是“照單全收”，此前那種“逢開(kāi)必罄”的熱銷(xiāo)場(chǎng)面，現(xiàn)在也并不是每次都會(huì)出現(xiàn)。
最近，有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)了“二次選房”的情況，即推盤(pán)房源未售罄，需要再次開(kāi)盤(pán)選房。第一個(gè)出現(xiàn)這種情況的是西湖區(qū)的寶嘉·譽(yù)府，首次搖號(hào)402套房源，有450組家庭參加選房，結(jié)果還剩下14套房源需要再次選房，棄選率約14%。
此后，大江東的剛需項(xiàng)目潤(rùn)東府也出現(xiàn)了這種情況。首批276套房源，開(kāi)盤(pán)邀請(qǐng)了310組客戶(hù)參加選房，最后還剩下72套房源，棄選率高達(dá)34%。
二手房成交量明顯下降
接下來(lái)將進(jìn)入調(diào)整期
上半年搶了不少風(fēng)頭的二手房市場(chǎng)，日子同樣不太好過(guò)。
跟新房相比，二手房“涼涼”的速度來(lái)得更快更明顯，在成交量上體現(xiàn)得一清二楚。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月前三周杭州市區(qū)共成交了二手房4735套，整個(gè)7月預(yù)計(jì)將成交6300套。這個(gè)數(shù)字，遠(yuǎn)低于5月份的8333套和6月份的7036套，而且跟去年和前年同期相比，差距更大。
同時(shí)，中介門(mén)店的來(lái)訪情況更是直線下滑。中原地產(chǎn)濱江區(qū)域資深經(jīng)紀(jì)人張加業(yè)告訴記者，現(xiàn)在來(lái)看房的客戶(hù)跟之前相比減少了很多，“天氣熱的這幾天，幾乎都沒(méi)人上門(mén)了。”
好找房首席評(píng)論員宋文杰認(rèn)為，目前杭州二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，一方面是因?yàn)楦邷氐牡絹?lái)，讓購(gòu)房者的看房選房熱情下降。另一方面，最近土地市場(chǎng)的價(jià)格回落，也導(dǎo)致部分購(gòu)房者保持觀望和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
不過(guò)在價(jià)格方面，目前并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的情況。“價(jià)格變化并不明顯，還是穩(wěn)定為主，有些房東之前掛價(jià)虛高，現(xiàn)在理性了點(diǎn)，稍微下調(diào)了幾十萬(wàn)，回歸到市場(chǎng)正常價(jià)格。”資深經(jīng)紀(jì)人童先生告訴記者。
杭州我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍告訴記者，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的回落和調(diào)整，從價(jià)格上說(shuō)是橫盤(pán)，從交易量來(lái)說(shuō)是回落。
“現(xiàn)在的情況跟去年第四季度相似，當(dāng)時(shí)從第三季度的月均七八千套，跌落到五六千套。不過(guò)年后開(kāi)始逐漸升溫，而在這波升溫過(guò)程中，有新房和土地連環(huán)作用的結(jié)果?，F(xiàn)在這波需求釋放過(guò)后，肯定又要一段時(shí)間的調(diào)整。”周包軍表示。
接下來(lái)樓市怎么走？ 看看業(yè)內(nèi)人士怎么說(shuō)
荊海燕
（浙江中原地產(chǎn)首席分析師）
下半年樓市將進(jìn)入下行期，回歸基本面。從整體上來(lái)講，從土地市場(chǎng)到新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，都出現(xiàn)了一些遇冷的情況，在全國(guó)范圍內(nèi)很多重點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)了這種情況，這是一個(gè)趨勢(shì)性的變化，而杭州跟南京、重慶、成都這些城市相比，狀況稍微要好一點(diǎn)。
周包軍
?。ê贾菸覑?ài)我家品牌總監(jiān)）
樓市整體都會(huì)出現(xiàn)調(diào)整和降溫的過(guò)程。唯一可能保持熱度的，是那些新房和二手房之間存在明顯的價(jià)格倒掛的區(qū)域和項(xiàng)目。對(duì)于一般的項(xiàng)目，熱度會(huì)出現(xiàn)下降。
沈潔
（濱江集團(tuán)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）
房地產(chǎn)接下來(lái)還是一個(gè)“穩(wěn)”字。這段時(shí)間土地市場(chǎng)變冷，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商去年拿的地因?yàn)橄迌r(jià)原因都還沒(méi)有上市，所以造成了資金緊張。不過(guò)接下來(lái)貨幣政策又放寬松，會(huì)一定程度緩解房企的資金壓力。從購(gòu)房者層面來(lái)說(shuō)，金融產(chǎn)品也好，股市也好，其他的投資方式都展現(xiàn)出了疲態(tài)，相對(duì)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)還是很好的選擇。而且從實(shí)際層面來(lái)看，買(mǎi)房的人并沒(méi)有減少。
李先生
（某全國(guó)性房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人）
在限價(jià)不放開(kāi)的情況下，對(duì)樓市還是持樂(lè)觀態(tài)度，畢竟從供求關(guān)系上說(shuō)，還是供遠(yuǎn)小于求，首套二套剛需買(mǎi)房的需求還是大的。2016年拿地項(xiàng)目去化完畢以后，投資客的熱情會(huì)適當(dāng)減弱，但對(duì)整個(gè)大市場(chǎng)不會(huì)有大影響。從控制風(fēng)險(xiǎn)角度，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債率，有些項(xiàng)目即使微利或虧本，也會(huì)加快出貨，拿地會(huì)更加保守。
陳先生
?。ㄙY深商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手）
購(gòu)房需求會(huì)出現(xiàn)一定的減少，新房搖號(hào)中簽率不會(huì)持續(xù)那么低；此前捂盤(pán)的高價(jià)地項(xiàng)目也會(huì)陸續(xù)入市，虧本銷(xiāo)售；二手房方面，房東報(bào)價(jià)會(huì)大幅降低，成交價(jià)格降低，成交量上升。
王先生
?。潮镜胤科鬆I(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）
市場(chǎng)走向預(yù)計(jì)是整理后再分化。下半年還是處于政策、市場(chǎng)交易正常化之前的過(guò)渡期。個(gè)人認(rèn)為，可能是盤(pán)整后再摸高，包括正常掛價(jià)的二手房，市場(chǎng)活躍度會(huì)有所恢復(fù)。 |
