4年前，SOHO中國董事長潘石屹醞釀SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型。為了這次轉(zhuǎn)型，潘石屹花了一年多時間拜訪了30家多全球知名的互聯(lián)網(wǎng)公司，試圖探尋互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合的商業(yè)模式。

　　而在潘石屹拜訪的這30多家公司中，有WeWork。彼時，WeWork或許還沒有進(jìn)入中國的想法。

　　全球拜訪歸來，2015年初，潘石屹拿出了聯(lián)合辦公空間產(chǎn)品SOHO 3Q。當(dāng)時，潘石屹稱，這是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型。彼時，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶還沒殺入這一領(lǐng)域，昔日潘石屹的營銷副總裁王勝江也還沒創(chuàng)辦洪泰創(chuàng)新空間。不得不說，潘石屹算是第一個把共享辦公空間概念帶入中國的人。

　　啟動二次轉(zhuǎn)型之初，潘石屹曾向《證券日報》記者直言，SOHO中國要做全球最大的共享辦公空間服務(wù)商。言猶在耳，經(jīng)過3年多的發(fā)展，在潘石屹看來，SOHO 3Q運(yùn)營模式和盈利模式已然清晰。

　　6月20日，潘石屹透露，SOHO 3Q計劃將于明年上市。

　　搶位第一梯隊

　　經(jīng)過3年多的發(fā)酵，共享辦公空間在中國的發(fā)展可謂迅猛。

　　據(jù)VC SaaS數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國共享辦公空間運(yùn)營商的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計在2020年將會超過5000家。目前看來，SOHO 3Q、優(yōu)客工場、納什空間、夢想加、氪空間等頭部企業(yè)正在搶位第一梯隊。

　　在這條賽道上，從2015年開始為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)的商業(yè)模式正不斷被豐富和迭代，基于共享辦公空間賦予空間的服務(wù)理念和專業(yè)化程度。

　　優(yōu)客工場CFO閆凌陽接受《證券日報》記者專訪時曾表示，未來在辦公空間領(lǐng)域可能出現(xiàn)開發(fā)商和運(yùn)營商專業(yè)化分工的現(xiàn)象。隨著空間增量開發(fā)不斷放緩，共享辦公空間運(yùn)營商有望成為所有空間服務(wù)商的主導(dǎo)者。

　　事實上，SOHO 3Q入市之初，即是為創(chuàng)業(yè)期企業(yè)和中小企業(yè)服務(wù)，但隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)的“畢業(yè)”和成長，以及存量辦公空間的升級改造等需求，如今的SOHO 3Q的客群則擴(kuò)展至所有公司，甚至可以提供定制化服務(wù)，目標(biāo)則是成為中國最大的辦公樓綜合服務(wù)商。

　　SOHO中國方面表示，服務(wù)內(nèi)容包括滿足企業(yè)辦公室裝修、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)信號等全套辦公需求，目前已有多家意向客戶在洽談中。在潘石屹看來，首先，企業(yè)定制化辦公轉(zhuǎn)換率低；其次，員工的流動問題由企業(yè)內(nèi)部解決，不再需要SOHO 3Q去考慮出租率的問題。也就是說，對于SOHO 3Q而言，定制化的辦公服務(wù)具有更好的運(yùn)營效率，節(jié)省成本。

　　截至目前，SOHO 3Q已在全國多個核心城市落子，中心數(shù)達(dá)到30個，工位數(shù)超過3萬個座位，預(yù)計今年年底將達(dá)到5萬個座位，其租戶來自各行各業(yè)，擁有包括小紅書、特贊、首汽租車、新浪、芭莎能量、美團(tuán)點評等代表性租戶。

　　盈利比規(guī)模重要

　　但相比規(guī)模而言，潘石屹更在意盈利。在潘石屹的生意經(jīng)里，盈利一直是排在第一位的，因此潘石屹對看不準(zhǔn)的行業(yè)，從來不燒錢投資，這也是他做辦公空間之初，即使有眾多創(chuàng)業(yè)企業(yè)在他的空間辦公，但是他從來不投錢孵化的重要原因。

　　“我覺得做生意的時候盈利是第一位的，規(guī)模是第二位的。大象也是生命，螞蟻也是生命，健康就好。公司最大的健康就是要盈利。

　　SOHO中國發(fā)展這20多年的時間，一直是把盈利放在第一位，對內(nèi)部的考核也是把盈利放在第一位。”潘石屹稱，燒錢的生意就像從院子里面撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里面過一段時間就會蔫的。

　　他進(jìn)一步透露稱，在SOHO中國落地的項目中，80%的項目屬于盈利項目，20%的小型項目不盈利。在拓展的新項目中，盈利為其考核的唯一目標(biāo)。事實上，和毛大慶一樣，潘石屹也收到不少經(jīng)營不善的共享辦公企業(yè)的并購合作邀約，也曾經(jīng)想過是否要做貼牌輸出，但潘石屹最終選擇做直營，不靠收購項目做大規(guī)模，也更側(cè)重與能為SOHO 3Q運(yùn)營提供更好服務(wù)的企業(yè)合作。

　　值得一提的是，談及上市前的融資事宜，實際上潘石屹一度是考慮過融資的。2017年7月份，潘石屹曾向《證券日報》記者透露，將會把17個SOHO 3Q整合后去融資，實現(xiàn)其品牌價值，但他后來擱置了融資計劃。2018年初，他曾向記者私下透露，“我覺得暫時還不用啟動融資，現(xiàn)在融來的資金價格都很貴，要求回報比較高。”另外，“現(xiàn)在SOHO中國不缺錢，資產(chǎn)負(fù)債狀況很好，負(fù)債率很低。”