今年以來，無論是債券市場還是信托市場，都經(jīng)歷了一輪“違約潮”的考驗。而在這其中，房企違約更為引人關(guān)注。

　　近日，多家媒體報道稱，云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團）有限公司（以下簡稱“省房集團”）子公司京鵬地產(chǎn)因3億元信托債務(wù)到期未償付，將觸發(fā)私募債“17省房債”投資者保護契約條款，或?qū)?dǎo)致5億元債券提前兌付。一時間，市場對房企還款風險“風聲鶴唳”。對此，《證券日報》記者聯(lián)系重慶信托，公司內(nèi)部人士表示，相關(guān)信托債務(wù)全部本息已付清，不存在違約情況。

　　京鵬地產(chǎn)信托貸款惹風波

　　事實上，此次引發(fā)對省房集團私募債交叉違約的高度關(guān)注，其源頭在于私募債受托管理人紅塔證券發(fā)布的一份臨時受托管理事務(wù)報告。

　　該報告顯示，省房集團對京鵬地產(chǎn)出資5412萬元，持有51%股權(quán)，京鵬地產(chǎn)自2017年11月份納入省房集團合并報表范圍。2016年5月26日，京鵬地產(chǎn)向重慶信托申請信托貸款3億元，借款期限2年，于2018年5月26日到期。

　　報告表示，自2017年5月26日開始，京鵬地產(chǎn)由于房地產(chǎn)市場變化，項目銷售回款不佳，出現(xiàn)資金緊張，未能按借款合同約定還本付息。截至5月26日，京鵬地產(chǎn)該筆借款已全部到期，僅償還本金0.2億元，尚欠本息合計3.3億元。

　　而據(jù)省房集團2017年發(fā)行的“17省房債”募集說明書顯示，“發(fā)行人或合并范圍內(nèi)子公司的債務(wù)出現(xiàn)違約或?qū)捪蓿ㄈ缬校┑狡诤髴?yīng)付未付的，視同發(fā)生違約事件，需啟動投資者保護機制”。受托管理人應(yīng)在知悉觸發(fā)情形發(fā)生之日起按照受托管理協(xié)議約定時限，在十五個交易日內(nèi)召開持有人會議。對于省房集團子公司出現(xiàn)違約的，將觸發(fā)其5億元私募債的交叉違約條款。

　　《證券日報》記者在第一時間聯(lián)系到重慶信托。重慶信托內(nèi)部人士表示，涉及信托債務(wù)全部本息已付清，不存在違約情況。在此情況下，省房集團5億元私募債或許也將獲得“安全墊”，不構(gòu)成發(fā)行人在該期公司債券項下違反約定。

　　此外，根據(jù)紅塔證券受托管理事務(wù)報告，該信托計劃整體增信措施較為良好。京鵬地產(chǎn)以其名下位于云南省昆明市多個房產(chǎn)項目為抵押提供擔保，包括昆明市官南大道玫瑰灣12567.20萬平方米商業(yè)房產(chǎn)、昆明市西山區(qū)望江路“鶴唐福景”約6990平方米在建工程、昆明市盤龍江以西、興科路延長線以東約42畝土地。另外，自然人雷向東還將其名下位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)北路7號395.25平方米房產(chǎn)提供擔保。自然人雷武軍提供連帶責任擔保。

　　中小房企高負債引擔憂

　　據(jù)《證券日報》記者觀察，此次京鵬地產(chǎn)及省房集團涉嫌違約事件迅速發(fā)酵，與市場對融資渠道收窄背景下，部分中小房企高負債運營風險的擔憂不無相關(guān)。

　　對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源于客戶定金及預(yù)付款、按揭貸款、開發(fā)貸款、企業(yè)融資。而自2017年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被一再收緊，這對于中小房企而言，無論在資本市場還是銀行市場，獲取資金的能力再度較弱，另外公司債、企業(yè)債、海外債券等“路路不通”，非標融資資金成本高企。在這種情況下，市場對中小房企違約的擔憂自然不難理解。

　　川財證券研究報告指出，2018 年伊始，多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿。銀監(jiān)會下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域，近期一些信托機構(gòu)的房地產(chǎn)非標業(yè)務(wù)已暫停。

　　此外，非標業(yè)務(wù)收緊后，房企資金鏈承壓，小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。特別是一些處于擴張期的中小房企短期若不能實現(xiàn)規(guī)模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。