近兩年樓市去庫(kù)存效果顯著，全國(guó)百城住宅庫(kù)存連續(xù)下跌。

　　“目前來(lái)看，一線城市、三、四線城市庫(kù)存有所上升，這或和推盤(pán)節(jié)奏加快有關(guān)。二線城市庫(kù)存環(huán)比下跌，且其同比跌幅最大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，總體上說(shuō)，當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平，但最近3個(gè)月同比跌幅持續(xù)收窄。

　　截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。

　　不過(guò)，鑒于庫(kù)存的降低，有些城市預(yù)售證的管控有所松動(dòng)。2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4182萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%，同比增長(zhǎng)5.5%。

　　“4月份房企推盤(pán)節(jié)奏有所加快，這有助于購(gòu)房者獲得更多的選房機(jī)會(huì)。相對(duì)一季度嚴(yán)厲的預(yù)售證管控，目前部分城市確實(shí)有“開(kāi)閘放水”的供應(yīng)策略。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，不過(guò)部分樓盤(pán)若借機(jī)漲價(jià)，那么也容易招致新一輪的管控。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，100個(gè)城市新建商品住宅去化周期降至10.3個(gè)月，相比3月份的10.5個(gè)月有所下滑。在100個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有25個(gè)城市的存銷比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有55個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

　　在去庫(kù)存周期偏高城市中，環(huán)京區(qū)域部分城市庫(kù)存較高，消化周期較長(zhǎng)。真實(shí)情況在于，此類城市庫(kù)存量其實(shí)已經(jīng)很小，但是新房交易非常低，這樣容易帶來(lái)去庫(kù)存周期偏高的“假象”。從其他城市來(lái)看，都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小，比如說(shuō)南京都市圈中的揚(yáng)州、馬鞍山和滁州等。

　　從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來(lái)的月度最低值，即三、四線城市的去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例，2017年落實(shí)了較為積極的去庫(kù)存政策，庫(kù)存狀況一直在改善，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個(gè)月去庫(kù)存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫(kù)存周期最高達(dá)到63個(gè)月，目前僅為13個(gè)月。而三、四線城市去庫(kù)存速度加快的背后，是棚改等政策釋放出的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力。

　　事實(shí)上，三、四線城市目前也是開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。“在三、四新城市投資，一定要控制投資體量，布局’短平快’產(chǎn)品線，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證資金回報(bào)的效率，以高周轉(zhuǎn)模式開(kāi)發(fā)。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，反之，若做不到高周轉(zhuǎn)，則需要謹(jǐn)慎投資。