近日，北京市住建委就限房價項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會意見。意見要求限房價項(xiàng)目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比低于15%時，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價差比不低于15%時，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。此舉是在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個月后，官方給出的“實(shí)錘”。

　　2016年，為了治理樓市“高燒”不退，北京出臺了“9·30新政”。“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。由于土地出讓時就被“鎖定”房價，其價格明顯低于市場價，這讓限房價樓盤一經(jīng)出現(xiàn)就備受期待。

　　一年多來，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市。“限競房”從土地出讓時就提前鎖定了住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒作地價與房價。為何還要再做變化與調(diào)整？

　　業(yè)內(nèi)人士透露，這主要源于限房價項(xiàng)目的銷售情況與設(shè)想不同，在實(shí)際銷售市場上，該類房屋的均價低于周邊的二手房價格，形成了倒掛。特別是在房價高企的二環(huán)、三環(huán)內(nèi)，相比于售價十二三萬的項(xiàng)目，均價七八萬的限房價項(xiàng)目，被認(rèn)為是高性價比產(chǎn)品，不少人通過各種手段爭取購房名額。

　　由于銷售限價是土地出讓時敲定的，而評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。有業(yè)內(nèi)人士指出，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”的動機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。除此之外，部分樓盤也變相加價，在購房款之外再加一筆高昂的排號費(fèi)。一些開發(fā)商更是借政策紅利獲利，導(dǎo)致購房者利益受損。

　　新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限房價項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價項(xiàng)目分配到剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

　　此次征求意見稿的“評估價”，將決定“限競房”未來的銷售方式。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛舉例說，如果某限房價項(xiàng)目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之后的評估價為5.5萬元/平方米，那么該項(xiàng)價差比低于15%，這些房源就是商品房，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元，那么價差就高于15%，就會變成共有產(chǎn)權(quán)房。“由此來看，這種轉(zhuǎn)化只針對價差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目。”

　　北京房協(xié)副會長陳志認(rèn)為，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過綜合考量和測算的。按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經(jīng)初步測算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會被收購，因此對這類項(xiàng)目總體影響不大。”他指出，如果設(shè)定比例過高，收購項(xiàng)目過多，會對全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定。

　　有意思的是，在征求意見稿出臺之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏房企的反對聲音。相比房企人士，專家普遍對該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，堵住了限價房政策的一些漏洞。