風口上的房地產創(chuàng)新：房企的下一個增長極在哪里

　　當房地產行業(yè)的發(fā)展似乎已經觸碰到天花板之際，每一家房企都開始為今后的發(fā)展模式而焦慮。不僅大型房企在行動，中小型房企也紛紛布局商業(yè)地產、長租公寓和文旅地產等領域。

　　業(yè)界雖然都看到了上述領域的可持續(xù)發(fā)展性，也意識到這些領域都是容量巨大且極具潛力的市場，但困擾他們的是，這些領域中目前尚無領跑者，也暫未有一個明確的商業(yè)模式。在這種情況下，自身應該怎么做？3月22日，在“2018年觀點年度論壇”上，不少嘉賓都提出了自己的看法。

　　金融化的考量

　　論壇上，REITs（房地產信托投資基金）被頻繁提到。對于商業(yè)地產、長租公寓領域的從業(yè)者而言，如何將能夠產生穩(wěn)定現金流的資產進行證券化，是全行業(yè)都在探討的問題。

　　廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經理李文崢以十余年的REITs從業(yè)經歷談了一些體會。他認為，REITs可以理解成三個平臺，即融資的平臺、投資的平臺和資管的平臺。

　　李文崢分析指出，REITs作為融資的平臺屬性是因為它在未來的持續(xù)經營中，還要做銀行貸款、發(fā)債等，且它的融資成本比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還更長，因為它的產品更穩(wěn)定、風險更低。

　　作為投資平臺的屬性是由于REITs本身是一個實體，可以不斷地擴張，不僅可以從發(fā)起人處買，也可以從市場第三方買，所以它會變成一個投資平臺。

　　從資管平臺的角度看，REITs作為資管體系的打造可以有一個投資回報率的邏輯，會更加關注整個IRR（內部收益率）的情況。

　　深創(chuàng)投不動產基金管理（深圳）有限公司總經理羅霄鳴從長租公寓的角度，探討了國外長租公寓REITs運營成功的關鍵。他認為，因為海外的長租公寓是一個交易型的投資，他們的成功在于能精準把握周期變化。“像最近這幾年房價高的時候，可以看到他們在賣它的資產，或者是重新規(guī)劃它的資產位置，在2009年~2011年的時候，恰恰是它大舉買入資產的時候，那時候恰恰是發(fā)生金融危機的時候”。

　　李文崢認為，REITs這個話題已經討論10年了，今年應該是一個最好的推出窗口期。

　　學會運營資產

　　當房地產進入存量時代，如何對存量資產進行運營、改造也是一門大的課題。

　　VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海從旅游地產角度提到，旅游地產規(guī)模是足夠大，但是市場中的問題也很大，大家買了旅游地產基本上沒有什么用。“一個資產沒有使用，它最后就沒有價值”。

　　那正確的運營思路是什么？陽光100集團總裁林少洲認為，運營時代是內容為王，要強調產品的特色，強調精細化的品質和優(yōu)質的內容。有沒有實質的運營能力成為下一步的核心。

　　深圳市城市更新協會創(chuàng)始會長、安云集團董事長耿延良從城市更新的角度提出運營的思路。他認為，城市更新涉及到城市的產業(yè)升級、人居環(huán)境的改善、未來經濟社會發(fā)展的系統性工程，它不是一個單一的房地產供應的問題，所以要有正確認識。他提醒，存量時代大家記住一點，城市更新才是未來的必由之路。
　　

    面對不同的城市的不同表現，林中建議，作為企業(yè)應該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會，好的城市多賣樓，差的城市多買地，希望在不同的城市進行不同的資源配置。