2018年開年，北京土地市場供應(yīng)延續(xù)快節(jié)奏。根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)消息，2018年1月4日-2月6日，北京將推出26宗土地，其中23宗為住宅地塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期。截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。不過，土地市場的熱度卻有所降溫，熱點(diǎn)地塊參與企業(yè)依然較多，但拿地價(jià)格溢價(jià)率也有所降低，在土地出讓條件愈發(fā)苛刻的情況下，企業(yè)的態(tài)度也變得更加謹(jǐn)慎。
土地成交快節(jié)奏
開年首月，相比于平穩(wěn)的樓市，北京土地市場引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，土地成交的快節(jié)奏是矚目點(diǎn)之一。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。其中，包括9宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到119.22萬平方米，成交金額289.4億元。這9宗住宅用地位于朝陽、豐臺(tái)、海淀、昌平、密云等區(qū)域，均是共有產(chǎn)權(quán)用地或限房價(jià)地塊。
今年1月4日-2月6日，北京將成交26宗土地，其中1月成交的就有20宗。這26宗土地合計(jì)規(guī)劃建筑面積高達(dá)334.74萬平方米，起始價(jià)高達(dá)641.4億元，疊加其中3宗招標(biāo)地塊，預(yù)計(jì)最后成交金額將超過700億元。
其中，這26宗土地中有23宗住宅地塊，合計(jì)規(guī)劃建筑面積高達(dá)303萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2017年同期，也刷新歷史同期紀(jì)錄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2018年將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)大年。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年是北京土地供應(yīng)大年，全年北京土地市場供應(yīng)86宗住宅土地，合計(jì)建筑面積達(dá)1168萬平方米，同比上漲367%；全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達(dá)225%。在2017年的住宅用地中，限價(jià)商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地比例明顯增加。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，開年成交的土地，其實(shí)是在去年底集中推向市場供應(yīng)的地塊，原因則是北京市為完成去年的土地供應(yīng)計(jì)劃。按照土地成交周期，這批地塊在今年初集中進(jìn)入招拍掛的狀態(tài)。
溢價(jià)率下調(diào)明顯
開年的北京土地市場，成交節(jié)奏快僅是特點(diǎn)之一，另一個(gè)被熱議的特點(diǎn)則是溢價(jià)率的降低。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月成交的9宗住宅用地的平均溢價(jià)率僅12.58%，相比去年進(jìn)一步下降。2017年除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外，住宅土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，全年平均住宅溢價(jià)率是26%。
值得一提的是，今年成交的海淀北部、豐臺(tái)槐房、朝陽孫河幾宗地塊均為北京樓市的熱點(diǎn)板塊，以往這樣的區(qū)域無疑是“兵家必爭之地”，也十分容易出現(xiàn)高價(jià)地。如今，這些地塊也僅僅是以低溢價(jià)率成交。
其中，海淀北部翠湖科技園地塊被葛洲壩地產(chǎn)以55億元競得，溢價(jià)率為16%；1月4日成交的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)地塊被首創(chuàng)和遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以61億元競得，溢價(jià)率為9%；1月17日成交的朝陽孫河另一地塊，被旭輝中糧聯(lián)合體以溢價(jià)率1%競得；而昌平區(qū)北七家成交的共有產(chǎn)權(quán)地塊，更是由北京未來科學(xué)城昌泰置業(yè)有限公司以底價(jià)32.85億元競得。
在郭毅看來，今年北京土地市場成交溢價(jià)率不高的原因在于，首先是去年的土地供應(yīng)量過大，住宅用地成交達(dá)到71宗，已經(jīng)有效補(bǔ)充房企的土地儲(chǔ)備缺口，緩解了房企土地儲(chǔ)備不足的饑渴狀況。
此外，對(duì)于北京的房企而言，它們面臨的最大問題是如何把儲(chǔ)備的土地轉(zhuǎn)化成為資金回籠。在北京樓市調(diào)控處在高壓狀態(tài)的背景下，房企的工作重心已經(jīng)由加大土地儲(chǔ)備向加快庫存去化轉(zhuǎn)變。因此，房企在拿地時(shí)，會(huì)有的放矢地去拿位置較好、條件相對(duì)優(yōu)越的地塊，而限制條件較多、起拍價(jià)高、盈利空間有限的地塊，則很難再得到房企青睞。
房企態(tài)度愈加謹(jǐn)慎
“整體來看，房企對(duì)于北京土地市場的積極性并不是簡單的降低了，而是愈加謹(jǐn)慎，開始精挑細(xì)選，這是基于對(duì)未來房地產(chǎn)市場去化前景的判斷，去倒推土地市場的拿地邏輯。”郭毅如是說。
跟去年的狀況不同，去年市場需求旺盛、房企土地儲(chǔ)備不足，當(dāng)時(shí)房企“有地必拿”的邏輯發(fā)生根本性的扭轉(zhuǎn)。也就是說，房企是依據(jù)市場邏輯去倒推拿地價(jià)格。這也是基于市場現(xiàn)狀做出的更加理性、合理的一個(gè)選擇。
張大偉分析稱，實(shí)際上，隨著樓市調(diào)控的深入，北京土地市場在去年下半年就開始持續(xù)降溫。開發(fā)商資金壓力越來越大，在資金收緊下，房企持續(xù)一年的拿地大戰(zhàn)中，資金子彈已經(jīng)打光。因此，土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的高位回落，開發(fā)商持有比例明顯降低，相比去年上半年動(dòng)輒50%的持有比例，近期北京住宅土地市場中，房企競爭激烈度明顯降低。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，北京土地市場成交溢價(jià)率降低在意料之中。一些約束性較多的地塊，房企可能會(huì)選擇回避。從政策和市場風(fēng)向看，部分房企也在觀察未來樓市的走向，房企在土地市場的觀望情緒也會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。但從趨勢來看，房地產(chǎn)市場土地交易規(guī)模和價(jià)格依然有繼續(xù)上升的可能。
對(duì)于今年北京土地市場供應(yīng)趨勢，郭毅認(rèn)為，今年北京有必要適當(dāng)減少住宅用地供應(yīng)，同時(shí)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上做出一些調(diào)整。目前，土地市場供應(yīng)的多是共有產(chǎn)權(quán)地塊以及限房價(jià)地塊，這些地塊利潤相對(duì)微薄，影響了房企在土地市場的積極性。
北京商報(bào)記者 彭耀廣 |
