隨著房地產市場逐步由增量時代轉變?yōu)榇媪繒r代，企業(yè)和資本的關注點不斷從前端開發(fā)向后端服務和資產管理轉移。而十九大提出的“房住不炒，租購并舉”開啟了房地產行業(yè)的租賃新時代。根據(jù)易居研究院的研究測算，未來十年我國租賃市場規(guī)模將達到4萬億元左右，這個萬億元市場目前為止仍未成長出一個千億元市值的公司，租賃市場整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。

　　一、住房租賃企業(yè)呈現(xiàn)多專業(yè)背景的特征

　　長租公寓企業(yè)的概念可以分為狹義的概念和廣義的概念，廣義的長租公寓企業(yè)是指參與租賃市場全產業(yè)鏈的企業(yè)主體，包括基金、互聯(lián)網(wǎng)平臺公司等，而本文所指的范圍是狹義的概念，即以直接面向市場供應租賃住宅產品的企業(yè)。根據(jù)住房租賃市場化企業(yè)的專業(yè)基因來分類，可以分為地產開發(fā)基因，中介服務基因，酒店運營基因以及創(chuàng)業(yè)運營基因。

　?。ㄒ唬┑禺a開發(fā)基因

　　隨著整個房地產行業(yè)的轉型升級，房企告別了過去高增長、快周轉的時代，過去房企這種類制造業(yè)的發(fā)展模式不可持續(xù)，未來將是服務業(yè)的發(fā)展模式，特別是當前一線城市住宅土地一級市場拿地均規(guī)定了不少于15%的自持物業(yè)面積，更加考驗房企的運營服務能力，這樣才能夠不斷提升持有物業(yè)的價值。地產開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢明顯，依靠自身在產業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗，能夠以較低的成本完成房屋設計、裝潢改造以及商業(yè)服務管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產商擁有明顯的資金優(yōu)勢，能夠專注于早期獲取集中式優(yōu)質房源，在競爭日趨激烈的長租公寓市場突出重圍。

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　　房地產服務中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當?shù)馗魈幍姆吭?，?guī)模擴張較快。同時與租客直接對接，精準定位不同偏好消費者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

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　　酒店運營管理類企業(yè)有著涉足租賃市場的先天優(yōu)勢，相對于酒店，長租公寓投資額更低、服務人員更少、空置率更低，吸引了傳統(tǒng)酒店集團的加入。早在多數(shù)開發(fā)企業(yè)還在以“開發(fā)+銷售”模式快速壯大之時，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司，即已將“服務式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國。在國內，從廣義上講，可以將服務式公寓或酒店式公寓理解為租賃市場的高端產品。隨著長租公寓市場的不斷發(fā)展，酒店背景的企業(yè)也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場。酒店運營管理基因企業(yè)的優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富，運營效率有先發(fā)優(yōu)勢，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以進行改造轉變物業(yè)運營功能。

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　　《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》（國辦發(fā)[2015]85號）明確提出積極發(fā)展長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)，鼓勵參與企業(yè)開展電子商務，實現(xiàn)線上線下互動發(fā)展，促進營銷模式和服務方式創(chuàng)新。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風大力發(fā)展以O2O為代表模式的公寓類業(yè)務。創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)與其他市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活，通常能在一個細分子領域中實現(xiàn)超速跨越。對于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領導者對細分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應性、團隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。

　　二、輕中有重，重中有輕才是租賃企業(yè)發(fā)展之道

　　住房租賃企業(yè)當前的發(fā)展模式主要是重資產和輕資產。所謂重資產，即企業(yè)通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，通過獲得資產增值收益和收取租金獲取利益的模式。多數(shù)資產形態(tài)以集中式為主。

　　輕中有重，重中有輕，輕重并舉是長租公寓企業(yè)未來發(fā)展方向及穩(wěn)定的發(fā)展模式。輕若沒了重的支撐，則會無法獲得資產增值收益，這部分收益從美國成熟的租賃企業(yè)來看，是構成利潤的重要組成部分；重若沒了輕的內涵，則資產和租金增值無從談起，重資產唯有嫁接輕的運營服務才能夠實現(xiàn)資產增值與租金增值的雙豐收。

　　三、哪類企業(yè)將有望沖千億元規(guī)模？

　　我國當前租賃市場處于方興未艾階段，未來住房租賃市場將會迅速的發(fā)展壯大，租賃市場規(guī)模將會與日俱增，企業(yè)之間合作、整合與并購也會頻頻發(fā)生。未來看好三大基因主體發(fā)展：

　　首先，以政府國企背景的企業(yè)在獲取土地及物業(yè)資源上具有先天優(yōu)勢，其定位作為壓艙石對整個租賃市場的基礎建設具有不可或缺的重要意義，政府國企基因企業(yè)在租賃住房保障領域將成為絕對主體。最有可能先達到千億元規(guī)模。

　　其次，開發(fā)商基因由于過去二三十年房地產的發(fā)展經(jīng)驗累積，在規(guī)模發(fā)展、資金融資、資源獲取、人才集聚、成本控制、租賃客戶轉化購買客戶上均具有比較優(yōu)勢，因此地產開發(fā)基因企業(yè)同樣具備千億元規(guī)模的優(yōu)勢。至于創(chuàng)業(yè)運營基因企業(yè)將成為開發(fā)商基因租賃企業(yè)的主要服務供應主體或是收并購主體，其重資產發(fā)展及規(guī)模擴張將會受到商業(yè)模式的制約，而難以“輕重并舉”將成為這類企業(yè)提升盈利水平的障礙。

　　最后，中介服務基因企業(yè)由于能夠連接房東和租客，具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠抓住租賃市場規(guī)模最大的私人住房出租業(yè)主，根據(jù)預測，2030年我國整個租賃市場的規(guī)模將達到4萬億元左右，而當前我國80%租賃住房源于個人商品住宅，如果能夠獲得30%的個人委托房源租賃，未來分散型輕資產模式將是萬億元市場規(guī)模，但這一模式相對于自持物業(yè)模式來講，在房源和運營上難以形成規(guī)模優(yōu)勢而利潤率偏低，但這一類企業(yè)規(guī)模的擴張會比前兩種基因的企業(yè)更加迅速。