拿地兩年，遲遲未能入市的新著東方項(xiàng)目再次遭遇變動(dòng)。上周，持股51%的華僑城宣布出讓股權(quán)，這已是華僑城的第二次撤退，這次華僑城將徹底退出。雖然公司方面并沒(méi)有對(duì)外說(shuō)明，但是在行業(yè)人士看來(lái)，華僑城對(duì)于資金的配置、戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移等決定了其不得不退出。在華僑城退出之后，這個(gè)總價(jià)80多億元的項(xiàng)目將由誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？接盤(pán)者又將如何操盤(pán)？在周邊同時(shí)間段土地出讓的項(xiàng)目如今已紛紛入市，留給新著東方的時(shí)間和空間已經(jīng)很緊迫。

　　華僑城“止損”

　　在以出讓近半股權(quán)的方式迎來(lái)合作伙伴泰禾數(shù)月后，華僑城決定將豐臺(tái)新著東方項(xiàng)目徹底出售。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月31日更新的預(yù)披露信息顯示，北京僑禧投資有限公司將出售51%的股權(quán)，由于尚處于預(yù)披露階段，標(biāo)的價(jià)格還未確定。而北京僑禧投資有限公司是華僑城持股51%的公司，也是當(dāng)初新著東方項(xiàng)目的拿地公司。

　　對(duì)于華僑城而言，當(dāng)初獨(dú)自扛下豐臺(tái)高價(jià)地，如今又選擇無(wú)奈出手，付出代價(jià)不菲，但從賬面上來(lái)看，本次出讓似乎并未虧本。8月1日，華僑城正式與泰禾簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，據(jù)此，華僑城以?huà)炫苾r(jià)7.34億元向泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)讓持有的北京僑禧49%股權(quán)，泰禾集團(tuán)同時(shí)需向北京僑禧提供股東借款，專(zhuān)項(xiàng)用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應(yīng)利息。因此，泰禾拿下北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)的總代價(jià)為51.83億元。

　　根據(jù)8月1日泰禾公告中披露信息推算，華僑城出售新著東方100%股權(quán)所獲總代價(jià)約為105.78億元。從僑禧項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，到今年三季度末，僑禧項(xiàng)目公司總資產(chǎn)94.5億元，負(fù)債97億元，所有者權(quán)益-2.7億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然急于出手，但企業(yè)又要“止損”，接盤(pán)者付出整體成本必然高于當(dāng)初拿地。但對(duì)于華僑城而言更是一筆賠本生意。大量資金沉淀帶來(lái)的資金財(cái)務(wù)成本、時(shí)間成本，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)等各環(huán)節(jié)均有投入。易居研究院中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，華僑城出讓北京豐臺(tái)地王可能也是出于公司整體戰(zhàn)略需要。不排除該公司目前需要快速回籠現(xiàn)金的目的，畢竟限價(jià)政策令項(xiàng)目無(wú)法按照當(dāng)初的預(yù)定時(shí)間入市，必然令公司資金承壓，不排除是一種救急的做法。另有分析人士稱(chēng)，目前華僑城已鎖定文化、旅游、城鎮(zhèn)化等產(chǎn)業(yè)為核心的戰(zhàn)略定位，調(diào)整公司布局策略，減少純住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。目前，該公司在京津冀地區(qū)有多個(gè)幾十平方公里的大型綜合項(xiàng)目正與當(dāng)?shù)卣灦▍f(xié)議，出售新著東方項(xiàng)目的資金將有助于這些項(xiàng)目的快速推進(jìn)。

　　接盤(pán)者泰禾？

　　“下一個(gè)問(wèn)題是誰(shuí)會(huì)是最后的接盤(pán)者”，一位樓市觀察人士分析，目前來(lái)看，泰禾的態(tài)度比較關(guān)鍵。作為項(xiàng)目49%股權(quán)的持有方，泰禾在項(xiàng)目剩余股權(quán)出讓上有優(yōu)先發(fā)言權(quán)。按照《公司法》相關(guān)規(guī)定，股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這也意味著，華僑城出讓企業(yè)股權(quán)，泰禾具有優(yōu)先受讓權(quán)。如果泰禾愿意接手，華僑城僑禧項(xiàng)目剩下的51%股權(quán)則很難旁落。

　　上述人士進(jìn)而介紹，雖然選擇了公開(kāi)掛牌出讓股權(quán)的形式，但作為國(guó)有上市企業(yè)，這是必須的程序，按照常規(guī)，企業(yè)出讓旗下公司項(xiàng)目及股權(quán)，都會(huì)先在私下尋找買(mǎi)家。

　　對(duì)于徹底出讓項(xiàng)目剩余股權(quán)的做法以及是否有買(mǎi)家上門(mén)等話(huà)題，華僑城在面對(duì)北京商報(bào)記者采訪要求時(shí)三緘其口，而泰禾方面對(duì)該話(huà)題也是避而不談。

　　實(shí)際上，有熟悉兩家公司的人士向北京商報(bào)記者透露，泰禾、華僑城雙方的溝通和洽談一直在持續(xù)。畢竟泰禾不可能不對(duì)整體拿下新著東方感興趣，一是項(xiàng)目先天資源稟賦不錯(cuò)，而且泰禾善于操盤(pán)高端項(xiàng)目，隨著北京高端限價(jià)紅線(xiàn)的逐漸放開(kāi)，項(xiàng)目后續(xù)前景依舊樂(lè)觀。

　　同時(shí)，作為尋求快速擴(kuò)展的泰禾，該項(xiàng)目未來(lái)將給北京區(qū)域帶來(lái)超百億元的貨值也不能不說(shuō)是個(gè)誘惑。更重要的是，目前已經(jīng)持有49%股權(quán)的泰禾無(wú)論如何也不可能眼看著剩下超過(guò)一半的股權(quán)旁落他人，從而令自身陷入被動(dòng)的投資人角色。

　　更有市場(chǎng)人士猜測(cè)稱(chēng)，甚至很有可能雙方在第一次的49%股權(quán)交易時(shí)就已經(jīng)談定了“整體交易”的路徑。因?yàn)榕c整體項(xiàng)目交易相比，企業(yè)以投資入股的方式購(gòu)買(mǎi)公司股權(quán)短期內(nèi)暫時(shí)不用繳納巨額土地增值稅以及其他的全部費(fèi)用。通過(guò)前后兩次交易，泰禾收購(gòu)全部項(xiàng)目的付款周期也得以延長(zhǎng)，給企業(yè)帶來(lái)資金騰挪的時(shí)間。

　　新著東方如何定位

　　企業(yè)戰(zhàn)略布局不同，對(duì)于個(gè)體項(xiàng)目的價(jià)值判斷也有所不同。在行業(yè)人士看來(lái)，新著東方對(duì)于華僑城而言或許并不是重點(diǎn)，而對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō)，或許就是難得的資源。不過(guò)，項(xiàng)目本身也存在入市時(shí)間和空間將如何把握的問(wèn)題。

　　首先從空間上來(lái)說(shuō)，該地塊周邊的激烈競(jìng)爭(zhēng)格局也讓人們對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)捏一把汗。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在同一時(shí)期內(nèi)，北京豐臺(tái)區(qū)域接連出讓多塊高價(jià)土地。包括華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元拿下白盆窯高價(jià)地塊；葛洲壩以49.5億元取得豐臺(tái)樊家村地塊；中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元取得南苑鄉(xiāng)石榴莊村高價(jià)地塊；中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元取得南苑鄉(xiāng)槐房村地塊。

　　如今，該地塊周邊的項(xiàng)目都已經(jīng)相繼入市，這也給后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不小的壓力。而原本定位為高層及疊拼的豪宅產(chǎn)品，又公開(kāi)案名為新著東方的項(xiàng)目卻遭遇了北京樓市長(zhǎng)期的限價(jià)紅線(xiàn)，一度在精裝和毛坯之間徘徊，甚至遲遲無(wú)法入市。上述樓市觀察人士分析，周邊競(jìng)品林立，將原本已經(jīng)稀缺的客群消耗不少。

　　據(jù)了解，新著東方此前公布的戶(hù)型為117-175平方米的高層及200平方米左右的疊拼產(chǎn)品，戶(hù)型為3居以上，蓄客階段時(shí)銷(xiāo)售人員也給出8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)交易后，新東家對(duì)項(xiàng)目的戶(hù)型尺度和產(chǎn)品類(lèi)型配比上應(yīng)該會(huì)有所調(diào)整。目前附近的兄弟地塊中糧天恒·天悅壹號(hào)主推戶(hù)型為126-138平方米全景洋房，總價(jià)約1000萬(wàn)元/套起。預(yù)計(jì)未來(lái)項(xiàng)目也會(huì)覆蓋此類(lèi)產(chǎn)品，從而通過(guò)低總價(jià)來(lái)保持一定銷(xiāo)售速度，保證項(xiàng)目資金安全。但為維持項(xiàng)目地王的品質(zhì)，大尺度戶(hù)型和低密度產(chǎn)品必不可少。

　　該人士也坦言，當(dāng)前同類(lèi)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的產(chǎn)品差異化確實(shí)不太大，品質(zhì)也很難拉開(kāi)。土地成本和前期持有成本高于其他競(jìng)品的新著東方未來(lái)突圍除了打差異化概念外，如何增加產(chǎn)品附加價(jià)值也至關(guān)重要。