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高價拿地一個至今未開盤 一個毛利率未能水漲船高

時間:2017-11-08  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)  作者:陽湖網(wǎng)

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    本輪調(diào)控期前,地價一度高企,在這背后,關(guān)于未來“誰來買單”的擔憂與疑惑當時即已出現(xiàn)。

  回首近幾年土地市場火熱時誕生的高價拿地項目,發(fā)現(xiàn)不同項目命運迥異,有順利入市者,有退出者,也有進展緩慢的迷失者。這些高成本項目對房企來說,儼然是一把“雙刃劍”。

  懋源拿地4年未入市

  要滿足地價高的條件,地段稀缺無疑是最大的因素,而正是因為地段,大多數(shù)都被打造為豪宅或小洋房。

  作為少有的北京三環(huán)內(nèi)地塊,2013年出讓的夏家胡同地塊,從其一入市便備受矚目。

  當年7月,懋源地產(chǎn)經(jīng)過與15家房地產(chǎn)公司激烈競爭后獲得了夏家胡同地塊,總代價17.7億元,相較地塊13.1億元掛牌出讓起始價溢價35%。

  根據(jù)出讓資料顯示,夏家胡同地塊規(guī)劃建筑面積76630平方米,配建3.8萬平方米公租房,剔除保障房后,樓面價45819元/平方米。

  此時,距今已有4年多的時間,項目還未開盤。當時業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價可能達到9萬元/平方米以上。

  2016年初,懋源地產(chǎn)對外宣布夏家胡同地王項目對外釋放了案名——懋源·璟岳。據(jù)當時《北京晚報》消息,項目以小洋房產(chǎn)品為主,預(yù)計2016年年中正式亮相。

  《每日經(jīng)濟新聞》查詢多家房地產(chǎn)銷售平臺注意到,該項目開盤時間是預(yù)計2017年下半年。記者按照房產(chǎn)電商的項目電話打過去,卻是懋源地產(chǎn)另一項目銷售接聽電話。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,高價拿下的土地潛在成本很高,很多企業(yè)之所以遲遲不開盤,往往和其對于定價的預(yù)期有關(guān)。尤其是當前住房項目限價政策是比較嚴厲的,這個時候部分項目開盤可能會和項目的經(jīng)營思路有沖突,所以從這個角度看,當前類似項目的銷售節(jié)奏會放緩。但這也會使得此類企業(yè)的資金壓力開始增大。

  三角洲項目10年走勢

  今年,久未拿地的北辰實業(yè)(601588,SH)在7月21日、25日連續(xù)發(fā)布公告稱在成都、??诟偟猛恋厥褂脵?quán),不過兩次拿地代價不菲,尤其是公司在海口地塊的爭奪中。

  但北辰實業(yè)更為被業(yè)內(nèi)熟悉的,還是2007年在長沙拿下的三角洲項目。

  2007年7月,北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團組成聯(lián)合體,以92億元的代價拿下了長沙三角洲項目。后者退出后,北辰實業(yè)獨自掌控地王項目的開發(fā)。

  據(jù)北辰實業(yè)2017年半年報顯示,該項目總建筑面積的520萬平方米,至今仍有在建面積140.7萬平米,已竣工面積則約為275.6萬平米。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,長沙北辰三角洲項目從2012年開始結(jié)算。2012年到2016年,該項目當期在售部分分別貢獻收入20.3億元、16億元、19.53億元、28.31億元和41.12億元。

  但是收入在增長,毛利率卻沒有隨之直線上升。在這幾年中,長沙北辰三角洲項目毛利率分別為28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.65%。

  而個別項目背后的大背景是,據(jù)北辰實業(yè)2016年報顯示,在營業(yè)收入增長近四成的情況下,凈利潤下滑近兩成。受當前全國調(diào)控影響,雖然現(xiàn)有儲備貨值較大,但今年銷售目標定在200億元。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭近日在其公眾號中寫到,在高價拿地集中、且市場已經(jīng)或正在降溫的城市,估計今年底就會看到少數(shù)樓盤開始促銷,明年上半年價格戰(zhàn),將成為市場常態(tài)。在這些城市,去年以來產(chǎn)生的高價拿地項目,過半都會虧錢。

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