在行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)為存量階段，企業(yè)“野蠻生長”進入尾聲。

　　央企地產(chǎn)板塊在市場化競爭中已形成自然分野，既有可與行業(yè)龍頭分庭抗禮的巨頭，也有作為央企利潤重要補充、規(guī)模較小的企業(yè)。在被核準可開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的20家央企中，年銷售額為1000億元以下的企業(yè)成為第二梯隊成員。

　　第二梯隊中有進擊的選手激進擴張沖刺第一梯隊；也有發(fā)展乏力者，在央企地產(chǎn)整合中稍有不慎就可能淪為“獵物”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，第二梯隊為了在行業(yè)競爭中保有一席之地，有主動整合防微杜漸者；有被巨頭“收編”者；亦有抓住最后機會尋求階梯跨越者。

　　“總體上說，當前很多第二梯隊的房企或患有焦慮癥，因為總體上已經(jīng)出現(xiàn)了被并購的態(tài)勢。”易觀研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第二梯隊面臨著夾縫求生的競爭形勢。

　　20家央企僅3家銷售上千億

　　根據(jù)房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞的研究數(shù)據(jù)，在20家被核準從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，2016年度銷售額在1000億元以上的僅有3家，即以中海地產(chǎn)為主要經(jīng)營單位的中國建筑工程總公司、以保利置業(yè)和保利地產(chǎn)為主要經(jīng)營單位的中國保利集團公司、以華潤置地為主要經(jīng)營單位的華潤集團有限公司，除此之外皆為第二梯隊成員。

　　位列20家名單之內(nèi)并不意味著可以高枕無憂。8月29日，保利地產(chǎn)（600048，SH）披露公司與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合最新進展。保利地產(chǎn)在公告中表示，截至目前，雙方相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合工作已基本完成。至此，這一持續(xù)一年有余的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合大戲臨近落幕。

　　也有不同的情況出現(xiàn)，比如被剝離大量地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的中航地產(chǎn)（000043，SZ）2017年半年度業(yè)績明顯下滑——營收為23.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤由正轉(zhuǎn)為負1.41億元，同比下滑4279.52%。

　　“如果后續(xù)（地產(chǎn)調(diào)控）改革推進，此類第二梯隊的地產(chǎn)業(yè)務(wù)會被第一梯隊所兼并，這個是大趨勢。中航地產(chǎn)的動作就體現(xiàn)了這一點。”嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“總體上來說，當前很多第二梯隊的房企或患有焦慮癥，因為總體上已經(jīng)出現(xiàn)了被并購的態(tài)勢。”

　　“焦慮癥”源于新的競爭態(tài)勢，保利地產(chǎn)吞并中航地產(chǎn)資產(chǎn)包被視為一個新的市場信號。“此次中航工業(yè)作為21家（五礦中冶合并后為20家）名單內(nèi)企業(yè)也面臨整合，更表明行業(yè)做大做強的趨勢明朗。”平安證券在2016年7月就曾分析道。

　　進擊者尋求跨進第一梯隊

　　行業(yè)龍頭不遺余力地擴大規(guī)模，在第二梯隊中，亦有“玩家”放言要實現(xiàn)年銷售千億級門檻的跨越，采用“進擊”的姿勢抵御被吞并的風險，中國金茂（00817，HK）和魯能集團則是其中的代表。

　　8月24日，中國金茂披露的2017中期報告顯示，期內(nèi)其累計取得城市及物業(yè)開發(fā)銷售簽約額人民幣241.08億元，同比增長約16%。“中國金茂到2019年要實現(xiàn)千億銷售額，躋身房企第一梯隊。”在2017年半年業(yè)績說明會上，中國金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞放出豪言。

　　“避免被整合只能做大做強，使自己具備可持續(xù)發(fā)展能力。目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，我判斷未來3年內(nèi)將出現(xiàn)2~3家萬億級企業(yè)，30家左右千億級企業(yè)，剩下的無論是央企還是民企，規(guī)模都會非常小，極有可能被整合掉。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為。

　　“跨越千億級”有可能成為第二梯隊企業(yè)命運的岔口。在這種情況下，距離第一梯隊差距更小的魯能集團發(fā)起了攻勢。2016年4月，廣宇發(fā)展（000537，SZ）宣布停牌，擬向控股股東魯能集團等發(fā)行股份購買資產(chǎn)并向其他投資者發(fā)行股份募集配套現(xiàn)金，向重組發(fā)起第三次攻勢，終在近日以魯能集團取消87.29億元募資后被證監(jiān)會無條件放行。

　　急于注入上市公司，與魯能集團的資金壓力及房地產(chǎn)市場環(huán)境不無聯(lián)系。魯能集團2017年度跟蹤評級報告顯示，其2016年仍保持較大土地購置規(guī)模和項目開工量，“存在著較大的對外融資壓力”，期內(nèi)總債務(wù)同比增長73.28%至386.14億元。而同時，魯能集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率受到結(jié)轉(zhuǎn)項目土地成本上升的影響，2016年同比下降10.31個百分點至33.85%。

　　“小而美”企業(yè)能否獨善其身

　　在第二梯隊中，也有一批企業(yè)更傾向于防守。比如中糧集團的尋求內(nèi)部整合，葛洲壩集團想要差異化競爭取勝。

　　8月21日晚間，大悅城地產(chǎn)（00207，HK）發(fā)布公告稱，“為整合資源及提升中糧集團有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)效率”，中糧地產(chǎn)（000031，SZ）正探索收購大悅城地產(chǎn)控股權(quán)益或收購持有大悅城地產(chǎn)有關(guān)控股權(quán)益直接控股公司的股權(quán)的可能性。

　　中糧集團此舉是否是以整合內(nèi)部資源的方式尋求擴張或防守？8月22日，中糧地產(chǎn)回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，重組的背景是在中糧集團2016年披露《國有資本投資公司改革方案》，要重點打造18家專業(yè)化公司之下提出的。

　　“一些較大規(guī)模的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有意尋求并購其他央企的地產(chǎn)資產(chǎn)，內(nèi)部整合后，資產(chǎn)規(guī)模增加有利于尋求并購，另外，也有政府推動和消除企業(yè)內(nèi)部同業(yè)競爭的因素。”張宏偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為。

　　除內(nèi)部整合以增強自身實力外，也有一些企業(yè)保持著“小而美”。葛洲壩（600068，SH）2016年年度報告顯示，期內(nèi)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收98.99億元，同比增長53.18%，毛利率為20.98%，較上年減少5.14%。據(jù)葛洲壩相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊堅持“人無我有，人有我優(yōu)”原則，致力于圍繞“綠色、健康、智慧、環(huán)保”，打造“5G科技”產(chǎn)品，相較于規(guī)模，其更注重追求高質(zhì)量。

　　“從利潤角度來說，‘小而美’也挺好，但房地產(chǎn)市場已從增量房邁入存量房階段，‘小而美’的企業(yè)可能會失去規(guī)模化發(fā)展機會，很難再做大，只能是維持現(xiàn)狀。”張宏偉認為。