目前來(lái)看，樓市長(zhǎng)效機(jī)制眉目漸清，即壯大租賃，構(gòu)建“租售并舉”、“先租后買(mǎi)”的住房新制度。之所以說(shuō)，這就是樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，就在于在這樣的住房新制度下，2.45億外來(lái)人群、2000萬(wàn)租房大學(xué)生才能看到“扎根”城市的希望；廣大80后、90后甚至千禧一代的年輕人群，才愿意選擇租房。由此，資本、杠桿和旺盛需求推動(dòng)高房?jī)r(jià)和資產(chǎn)泡沫的鏈條才能被斬?cái)唷?/span>

　　目前，城鎮(zhèn)各種“漂”的人群有4億左右，與現(xiàn)有城市常住人口的體量差不多，這是樓市最有效、最剛性的需求。他們?nèi)裟芡ㄟ^(guò)體面的、成本相對(duì)低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積累，或共有產(chǎn)權(quán)等理性購(gòu)房模式，擁有產(chǎn)權(quán)住房并成為“有產(chǎn)者”，樓市泡沫“軟著陸”就有了空間。同時(shí)，調(diào)控高壓疊加“租售并舉”，房?jī)r(jià)開(kāi)始平穩(wěn)，各種成本下降，百姓安心租房，并根據(jù)支付能力去買(mǎi)房，高成本購(gòu)房和生活壓抑的消費(fèi)將釋放，內(nèi)需驅(qū)動(dòng)自然水到渠成。

　　當(dāng)前，樓市長(zhǎng)效機(jī)制的框架、政策和目標(biāo)很清晰。但“一分部署、十分落實(shí)”。過(guò)去，我們?cè)胪ㄟ^(guò)發(fā)力住房保障，實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)，讓房?jī)r(jià)和泡沫“軟著陸”。事實(shí)上，通過(guò)完善的住房保障，解決低收入人群、普通百姓的住房問(wèn)題，讓他們?cè)诔鞘新淠_和“扎根”，國(guó)際上成功的案例太多了，比如新加坡、北歐、日本等。近年來(lái)，我們?cè)谧》勘Ｕ仙系捻攲釉O(shè)計(jì)和政策力度不可謂不大，如2007年的國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文、2010年的3600萬(wàn)套保障性安居工程及各類(lèi)規(guī)章。而且，每年國(guó)家都要制定全國(guó)保障房新開(kāi)工和竣工目標(biāo)、用地目標(biāo)、財(cái)政資金安排和撥付目標(biāo)。

　　另外，這些量化的目標(biāo)還要分解到各地，各地都要與住建部簽訂目標(biāo)“責(zé)任狀”。同時(shí)，各地每年安排新增供地時(shí)，都要先滿足保障房剛性用地任務(wù)，然后再來(lái)安排商品房用地?，F(xiàn)在來(lái)看，住房保障的成績(jī)巨大，但教訓(xùn)也頗多。比如，有的地方保障房建設(shè)異化為“數(shù)量目標(biāo)”，很多項(xiàng)目建在偏僻、配套差的地方，導(dǎo)致空置或“棄租”；再如，盡管?chē)?guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)保障房要擴(kuò)展到非戶籍人口，但各地保障房基本上針對(duì)本地戶籍或人才分配，非戶籍和新市民多數(shù)被排除在外；最后，對(duì)象資格審核和監(jiān)管不到位，尋租頻發(fā)。

　　現(xiàn)在，我們又要發(fā)力租售并舉，這與保障性安居工程類(lèi)似，其肩負(fù)著實(shí)現(xiàn)新市民的安居夢(mèng)，讓樓市泡沫“軟著路”，建設(shè)內(nèi)需社會(huì)等多重目標(biāo)。對(duì)此，國(guó)家層面發(fā)文不少，今年4月發(fā)布了第一部規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，近期九部委發(fā)布153號(hào)文等。如同住房保障一樣，長(zhǎng)效機(jī)制能否“落地”，一方面取決于頂層設(shè)計(jì)及財(cái)稅、金融，從上到下的監(jiān)督等配套措施；另一方面，房地產(chǎn)屬地特征突出，長(zhǎng)效機(jī)制走向“落地”，還有待地方政策和細(xì)則出臺(tái)。

　　近期，落實(shí)國(guó)務(wù)院39號(hào)文的地方細(xì)則，落實(shí)153號(hào)文的租賃試點(diǎn)方案、搭建租賃平臺(tái)等相繼出臺(tái)。值得注意的是，一定要杜絕“以會(huì)議落實(shí)會(huì)議”、“以文件貫徹文件”、“以精神傳達(dá)精神”。另一方面，頂層設(shè)計(jì)在地方不能“走樣”。其次，如同當(dāng)年的保障房，租賃市場(chǎng)能否培育好，關(guān)鍵看地方是否有讓利誠(chéng)意，特別是割舍土地和樓市依賴。比如，近期上海超低價(jià)出讓2宗租賃用地，但這是否能成為常態(tài)，而非基于樣板工程的個(gè)案？

　　再次，共有產(chǎn)權(quán)住房確實(shí)順應(yīng)新市民、戶籍無(wú)房戶擁有產(chǎn)權(quán)住房的意愿。不過(guò)，筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)模式“落地”的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)是土地“招拍掛”后政府讓利，讓利部分就是政府產(chǎn)權(quán)，這樣才能提高市場(chǎng)積極性。但是，堅(jiān)持“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，意味著地方既想獲得高地價(jià)，又想讓房?jī)r(jià)下降，壓力全部轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商。最后，各地都公布大規(guī)模租賃住房建設(shè)計(jì)劃，但教育等公共服務(wù)能否跟上則不明確，之前保障房建設(shè)也出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似問(wèn)題。

　　因此，要防止租賃住房建設(shè)異化為拉動(dòng)投資的政績(jī)工程、面子工程，避免租賃房建了很多，但廣大新市民不愿租住，出現(xiàn)類(lèi)似保障房的空置、棄租等現(xiàn)象。由此，長(zhǎng)效機(jī)制從設(shè)計(jì)到“落地”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，配套改革要同步推進(jìn)，比如基于租賃住房的公共屬性，土地出讓多用綜合評(píng)價(jià)的“招標(biāo)”、少用價(jià)高者得的“拍賣(mài)”，以實(shí)實(shí)在在降低地價(jià)；再比如，教育和醫(yī)療投入要與城市常住人口剛性掛鉤，確保公辦教育覆蓋所有常住人口，并以社保繳納或納稅、居住年限、對(duì)城市公共服務(wù)貢獻(xiàn)度等，確定公平的分配順序，讓所有人看到希望；又如，實(shí)現(xiàn)公辦教育全覆蓋，要在就近入學(xué)、教師輪崗、省市區(qū)和街道多層次公辦教育體系上下功夫，打破少數(shù)人壟斷優(yōu)質(zhì)教育資源和尋租現(xiàn)象。此外，財(cái)政投入、稅收優(yōu)惠、金融支持（如REITs）要落地，該政府配套的公共設(shè)施也要同步跟上。