隨著北京核心城區(qū)將不再新增建設(shè)用地的規(guī)定出臺，五環(huán)內(nèi)甲級寫字樓項目稀缺性已成定局。隨之而來的將是一場北京寫字樓市場的“城市更新、存量升級”的新浪潮。作為北京最早興起的高端商務(wù)寫字樓板塊之一，東長安街板塊內(nèi)包括新聞大廈在內(nèi)的多家商業(yè)、酒店項目均已完成或加快推進“商改寫”、“酒改寫”的步伐。寫字樓王牌區(qū)域東長安街正在上演“王者歸來”。

　　五環(huán)內(nèi)新增寫字樓稀缺

　　“未來北京五環(huán)內(nèi)嚴禁新增建設(shè)用地，嚴格控制建設(shè)規(guī)模，這將給存量項目改造帶來新的機遇”，一位代理人士如此解析去年北京發(fā)布的《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》中指出加快疏解非首都功能，嚴格控制增量，堅守產(chǎn)業(yè)禁止和限制底線。這也是業(yè)內(nèi)外判斷北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓資源將在未來陷入短缺的直接原因。

　　第一太平戴維斯對于2017年下半年北京甲級寫字樓市場的展望中指出，未來機構(gòu)投資者和開發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途，包括商業(yè)綜合體、酒店等物業(yè)改成辦公物業(yè)。代表性的案例就是，位于東長安街寫字樓板塊的新聞大廈也在此前完成了從酒店到甲級寫字樓的漂亮“轉(zhuǎn)身”。

　　對于商場和酒店而言，辦公樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預(yù)計未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目的改造將更加受投資者關(guān)注。　

　　東長安街歸來

　　值得關(guān)注的是，在眾多酒改寫項目中，包括新聞大廈、北京國際飯店、中糧廣場C座三項目均位于北京老牌寫字樓板塊——東長安街板塊。這也使得此板塊的寫字樓市場重新“燃”了起來。

　　資料顯示，作為北京最早的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一，東長安街沿線近年來鮮有新項目入市，多數(shù)項目樓齡較長，因此對于租戶的吸引力不如從前。針對這一現(xiàn)象，業(yè)主考慮通過樓宇改造升級來挽留租戶。高力國際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表及零售房地產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)宋海燕以中糧廣場舉例介紹，該項目為分段式商業(yè)改造寫字樓項目，并在改造中融入了共享、藝術(shù)及高科技元素，租金也明顯較以前有大幅提升。

　　與之相比，位于長安街南側(cè)、毗鄰?fù)醺倘Φ男侣劥髲B的升級改造則更為迅速。據(jù)新聞大廈寫字樓負責(zé)人介紹，2015年6月成功轉(zhuǎn)型，新聞大廈就取得了95%以上的出租率，項目經(jīng)營效益呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢。據(jù)悉，新聞大廈的寫字樓改造包括工程升級改造、配套升級、招商合作、運營創(chuàng)新等多個環(huán)節(jié)。投入運營以來，成功吸引了金融、法律、餐飲等眾多行業(yè)知名企業(yè)入駐。

　　對于項目改造后的成功運營，項目負責(zé)人表示，新聞大廈緊鄰長安街行政區(qū)，具有成為甲級寫字樓先天不可復(fù)制的地理優(yōu)勢；同時，項目原有的五星級酒店配備的游泳池、健身房等內(nèi)部設(shè)施和配套是傳統(tǒng)寫字樓所不具備的；此外，項目酒店式等專業(yè)服務(wù)也是一大優(yōu)勢；與市場上新寫字樓項目相比，新聞大廈作為改造項目的經(jīng)營成本優(yōu)勢明顯，在租金方面可為客戶提供打包價格，對客戶而言，價格優(yōu)勢也十分明顯。

　　宋海燕進而總結(jié)，從區(qū)位上看，東長安街板塊位于東方廣場至CBD，此段區(qū)域的寫字樓數(shù)量較其他區(qū)域比較稀少，東長安街區(qū)域的樓宇都靠近主干道長安街，從交通上占有明顯優(yōu)勢。因此從需求上也加大了此區(qū)域的優(yōu)勢。

　　“酒改寫”的背后

　　高和資本董事長蘇鑫表示，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時城市發(fā)展的動力來自于消費推動。以前適合商場和酒店的地方，現(xiàn)在可能缺乏公寓和寫字樓，消費推動就會讓城市功能產(chǎn)生變化。

　　專家提示，城市更新是一個萬億級的市場，賺錢的方式很簡單，把租金提升，使資產(chǎn)價格提升。但幾乎所有“商改寫”項目都面臨不少難題，投資方需要做好用五年時間回收改造成本的準(zhǔn)備。“商改寫”、“酒改寫”的投資人必須具備改造硬件、裝入內(nèi)容、促進流動三項能力。

　　上述專家進一步表示，當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)總體呈增加趨勢，空置率也有所上升，但并不意味著寫字樓投資即將陷入低迷。市場上類似東長安街板塊的城市核心甲級寫字樓依然是稀缺產(chǎn)品。該趨勢在上半年寫字樓市場的大宗交易也可見一斑。

　　資料顯示，2017年二季度，共有三宗投資交易成交，分別為平安信托收購?fù)┬乱怀巧虡I(yè)，以及中投發(fā)展收購霄云路地塊和東直門奧克伍德華庭酒店公寓兩項目。上半年共錄得七宗大宗買賣，投資市場整體延續(xù)去年活躍度，同時進一步體現(xiàn)投資者今年對翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，上半年的兩項零售物業(yè)被交易，該兩項物業(yè)地理位置優(yōu)越，但其原有物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營方式未能充分實現(xiàn)資產(chǎn)最大價值，買家以“商改寫”為思路對資產(chǎn)的未來價值和租金回報進行重新評估，促成買家賣家雙方在交易價格上達成一致。

　　世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部主管紀剛則表示，上半年北京投資市場交易絕大部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金完成。隨著政府收緊土地供應(yīng)，開發(fā)商在北京尋找土地開發(fā)上的機會變得日益困難，因而目光轉(zhuǎn)向存量物業(yè)市場。