8月8日，2017博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉辦期間，鏈家研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士楊現(xiàn)領(lǐng)于論壇“博鰲大講堂”環(huán)節(jié)與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓分享了十組數(shù)據(jù)，從租賃市場(chǎng)的客群、需求模式、租金回報(bào)、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇等多維度探討租賃市場(chǎng)整體生態(tài)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

　　長(zhǎng)三角和珠三角的重點(diǎn)城市 未來(lái)將煥發(fā)租賃市場(chǎng)活力

　　過(guò)去半個(gè)月，廣州等城市一項(xiàng)“購(gòu)租同權(quán)”的新政，迅速將租賃市場(chǎng)推向風(fēng)口，租賃市場(chǎng)火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。“國(guó)內(nèi)具有代表性的開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎都已經(jīng)全部涌入租賃市場(chǎng)”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，但不是所有城市都有租賃機(jī)會(huì)，事實(shí)上它只屬于重點(diǎn)城市。

　有4個(gè)重要指標(biāo)決定租賃市場(chǎng)開(kāi)拓機(jī)會(huì)。第一，有持續(xù)人口凈流入，且凈流入人口以年輕人為主。第二，服務(wù)業(yè)占比超過(guò)50%，且持續(xù)上升。第三是房?jī)r(jià)收入比偏高，交易市場(chǎng)價(jià)格門(mén)檻高。第四，租金基數(shù)不高，且上漲空間廣闊。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，滿足這四大特點(diǎn)的城市，未來(lái)租賃市場(chǎng)將大有活力，這些城市多布局于珠三角和長(zhǎng)三角的重點(diǎn)城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前這些重點(diǎn)城市租金收入比均處于30%這個(gè)合理范圍內(nèi)，未來(lái)還有較強(qiáng)的潛力。

　　租賃市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立 不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)

　　政策的鼓勵(lì)是否會(huì)為租賃市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)快速爆發(fā)期？針對(duì)這一目前業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問(wèn)題，楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)是否定的。他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，它的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律是既定的。租賃需求的釋放是穩(wěn)定有節(jié)奏的，原因在于年輕人的額支付能力處于相對(duì)穩(wěn)定的水平。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)以北京市場(chǎng)為例，做了如下詮釋?zhuān)涸诒本?0%的租房人群是年輕人，租房模式以單間為主，人均租住面積不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以?xún)?nèi)，租金支付能力是租賃市場(chǎng)發(fā)展不可跨越的因素。因此，對(duì)于租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間，楊現(xiàn)領(lǐng)表現(xiàn)得比較樂(lè)觀：“不應(yīng)拿租賃市場(chǎng)與交易市場(chǎng)相提并論，穩(wěn)態(tài)的增長(zhǎng)還是有空間。”

　　租金回報(bào)率低 不代表租賃市場(chǎng)沒(méi)前途

　　在租賃市場(chǎng)有一個(gè)普遍觀點(diǎn)，認(rèn)為中國(guó)一線城市租金回報(bào)率只有1.5%，處于較低水平，而這將導(dǎo)致租賃市場(chǎng)前途受限。對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)用一組數(shù)據(jù)表達(dá)了對(duì)這一觀點(diǎn)的不同看法。他認(rèn)為：租金回報(bào)率低，不代表租賃市場(chǎng)沒(méi)有前途。

　　第一，事實(shí)上一線城市的租金回報(bào)率高于1.5%。楊現(xiàn)領(lǐng)指出：一線城市的租房狀態(tài)以合租為主，如果房屋空間得到有效釋放，租金回報(bào)率將高于目前的1.5%。

　　第二，租金回報(bào)率是動(dòng)態(tài)的。按照租金以每年將近8%的速度復(fù)合型增長(zhǎng)，那么五年后的租金回報(bào)率與今天相比，不可一概而論。

　　第三，業(yè)主愿不愿意把房子租出來(lái)，核心取決于業(yè)主租金收入能不能覆蓋它的月供。然而租金能否覆蓋業(yè)主的月供，其衡量指標(biāo)應(yīng)該是多元的。

　　第四，房屋轉(zhuǎn)售的交易成本高，變現(xiàn)越來(lái)越難，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房屋來(lái)快速獲取回報(bào)難度加大，這也將促使更多房屋以租賃的形式實(shí)現(xiàn)回報(bào)。

　　強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與快周轉(zhuǎn)是租賃和開(kāi)發(fā)的本質(zhì)區(qū)別

　在任何一個(gè)國(guó)家，租賃市場(chǎng)房源只有20%來(lái)自新增開(kāi)發(fā)，而新增開(kāi)發(fā)的主要形式是持有。對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)分享了兩點(diǎn)見(jiàn)解：

　　第一，在拆遷成本和供地成本不斷提高的時(shí)代，新增用地應(yīng)供應(yīng)到高品質(zhì)的商品房開(kāi)發(fā)上。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，目前一線城市中北京、上海、深圳的商品房比例在不斷壓縮，新增用地應(yīng)更多滿足一線消費(fèi)者的改善需求。

　　第二，租賃是運(yùn)營(yíng)商的生意，開(kāi)發(fā)商入市需謹(jǐn)慎，兩者的核心能力完全不同，租賃運(yùn)營(yíng)商的核心能力是管理，而開(kāi)發(fā)商的核心能力是周轉(zhuǎn)能力。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為：如果要做租賃，要把它當(dāng)成一個(gè)十年的生意來(lái)做，這跟開(kāi)發(fā)完全不同。租賃強(qiáng)調(diào)的是強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)的是快周轉(zhuǎn)，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。

　　租賃行業(yè)發(fā)展核心在于運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力

　　美國(guó)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)持有或管理運(yùn)營(yíng)的租賃房屋數(shù)量占比超過(guò)30％，日本超過(guò)80％，而在中國(guó)這個(gè)數(shù)尚不足2％。在成熟的租賃市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系十分完整，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)租賃信息平臺(tái)服務(wù)、托管服務(wù)、軟件供應(yīng)等領(lǐng)域均有代表性的企業(yè)。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國(guó)亟需培養(yǎng)形成完整的租賃生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。他提到：事實(shí)上，目前對(duì)于中國(guó)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，規(guī)模門(mén)檻較高，管理五萬(wàn)間和三十萬(wàn)間是完全不同的概念。“在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)管理的房間數(shù)量少于1000間時(shí)，公司可以實(shí)現(xiàn)盈利，但是當(dāng)管理的房間數(shù)量超過(guò)1000間時(shí)，公司的利潤(rùn)消失了。很多企業(yè)難以突破1萬(wàn)間門(mén)檻，解決規(guī)模擴(kuò)張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術(shù)、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析，租賃運(yùn)營(yíng)至少需要投入10年的精力。

　　租賃的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的核心在于服務(wù)。楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，無(wú)論是自如還是其他的公寓運(yùn)營(yíng)商，對(duì)于運(yùn)營(yíng)這門(mén)生意，需要有堅(jiān)定不移的信念，因?yàn)椋@個(gè)市場(chǎng)不缺機(jī)會(huì)，致勝法寶一直都是運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力。