上個月，多個樓盤以低于市場預期的價格入市，推動了東莞新建商品住宅成交回穩(wěn)。房企讓利，終于止住限購升級加碼的情況下東莞樓市成交持續(xù)下滑的步伐，以38.7萬平方米的成交量在谷底企穩(wěn)。

　　在房價方面，統(tǒng)計數據顯示，今年1~7月東莞住宅成交均價企穩(wěn)在1.6萬元/平方米左右。特別是7月的房價，同比漲幅創(chuàng)下近20個月以來的最低，樓市調控政策對東莞樓市效果顯著。

　　成交：

　　7月成交套數同比減53%

　　合富大數據顯示，7月東莞新建商品住房供需雙雙回落，供應約44.2萬平方米4045套，同比減少35%，環(huán)比微增；簽約38.7萬平方米3455套，同比大幅減少53%，環(huán)比減少7%，與6月份基本持平。此外，今年前7個月東莞新建商品住房供應252萬平方米，同比減46%；簽約270萬平方米，同比減少55%。

　　自東莞樓市“4·10新政”出臺以來，住宅成交量連跌2個月，在5月跌入谷底，成交量還不到3000套，創(chuàng)下歷史上5月“黃金月”最慘淡紀錄。進入6月，成交量略有回升，7月環(huán)比微降，沒有出現大幅度下滑。

　　不過，東莞住宅供需仍然處于谷底。東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數據顯示，7月東莞住宅供應創(chuàng)2013年以來同期新低，住宅成交則創(chuàng)下近3年同期新低。

　　合富研究院認為，東莞樓市成交已擺脫持續(xù)下跌的困境，處于底部回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　房價：

　　環(huán)比保持基本持平態(tài)勢

　　合富研究院指出，東莞成交形勢的改善，主要歸功于開發(fā)商價格讓利。7月新品刺激、價格理性、政策消化等因素促成了樓市回暖跡象。但由于成交量基數仍較低，樓市低迷態(tài)勢未得到根本改觀，后市消化壓力仍然不小。

　　據合富大數據統(tǒng)計，今年1~7月東莞新建住宅成交均價16266元/平方米，同比上漲28%，漲幅較去年同期回落5個百分點。而今年1~7月簽約量僅是2016年全年的30%，由此可見，東莞限購政策給樓市成交帶來的影響很大，效果顯著。另外，7月全市新建商品住房簽約均價16543元/平方米，同比上漲約15.4%，環(huán)比微跌1%，呈現穩(wěn)定。

　　合富研究院分析認為，在樓市限購升級加碼之下，對東莞房價的調控作用效果明顯，房價環(huán)比保持基本持平態(tài)勢，普遍新盤調低價格，低于預期價入市，部分舊盤出現價格讓利。

　　漲幅：

　　7月均價漲幅持續(xù)收窄

　　值得慶幸的是，雖然房價仍然維持在1.6萬元/平方米以上，但是漲幅較去年明顯下降。特別是7月份，東莞住宅成交均價同比漲幅創(chuàng)下過去20個月的最低，約為15.4%，說明在限購政策升級加碼之下，房價由過快上漲，已經逐漸回歸理性。

　　合富大數據顯示，東莞房價同比漲幅從去年10月最高的76%持續(xù)減小至今年7月的約15.4%，創(chuàng)過去20個月以來最低。合富研究院表示，由于2016年下半年房價基數較高，今年房價穩(wěn)定，故預計接下來的8~12月，房價同比漲幅將進一步壓縮。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，7月住宅均價環(huán)比下降的原因，一是單價較低的區(qū)域成交活躍， 出現多個成交火熱的樓盤；二是市場回歸理性，部分新盤定價略低于市場預期，個別在售項目開始小幅降價促銷。

　　區(qū)域：

　　城區(qū)成交表現搶眼

　　在東莞樓市限購政策出臺后，臨深片區(qū)成交回落，主城區(qū)樓市成交回歸前列。特別是7月份，多個城區(qū)樓盤新品上市，定價合理，更是給東莞樓市帶來了一絲暖意。

　　合富大數據顯示，7月份東城樓市以643套奪得7月銷售冠軍，南城和莞城成交量亦入圍前十，分別為第6和第7名。東莞城區(qū)受供應量嚴重不足影響，需求受壓抑，成交量多年保持低迷，7月城區(qū)有三個區(qū)域上榜，成為樓市一大亮點。

　　記者了解到，7月份萬科中天城市花園、漾城等樓盤開盤入市，定價在2萬元/平方米以下，低于市場預期，也推動了大量購房者入市。

　　從區(qū)域表現來看，另一大亮點則為臨廣片區(qū)（水鄉(xiāng)片）表現突出，排名第3和第5均為該片區(qū)。水鄉(xiāng)片區(qū)隨著望洪樞紐軌道優(yōu)勢的進一步推進，在新品刺激下，保持較好的成交勢頭。

　　后市

　　樓盤促銷讓利力度將加大

　　在多個樓盤“以價換量”試探市場后，接下來樓市將加大讓利步伐，房企促銷力度加大，以換取成交量。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，按照“量先價后”的原則，樓市限購后成交量已出現明顯萎縮，但房價保持穩(wěn)定。成交量遲遲未能突圍，低迷行情延續(xù)，促銷讓利的力度將會增大。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心相關人士表示，目前市場上已有不少項目下調房價備案。一種是貨量積壓類項目，對部分滯銷單位下調備案價格，下調幅度5%～8%。第二種是尾盤項目。尾盤項目房源不多，且以滯銷房源為主，調整幅度較大，下調幅度在2000~3000元/平方米。

　　庫存

　　去庫存時間約需8個月

　　合富大數據顯示，總體而言，東莞新建商品住房庫存面積變化不明顯，4~7月穩(wěn)定在310萬~315萬平方米，去庫存時間穩(wěn)定在8個月上下。無論從庫存基數還是去庫存時間來看，可反映出當前東莞庫存水平仍處偏低水平，支撐了房價整體表現穩(wěn)定。

　　優(yōu)房超·瑞城搜也認為，以近12個月的消化速度計算，目前東莞住宅庫存量的消化周期為7.61個月，消化周期呈逐步上升的態(tài)勢，東莞住宅去貨壓力增加。