繼438億元出售13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%股權(quán)，199億元六折轉(zhuǎn)賣77家酒店資產(chǎn)后，昨日，萬(wàn)達(dá)被指，早在這場(chǎng)世紀(jì)大并購(gòu)之前，王健林（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)）就已經(jīng)出售了南昌等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

　　有媒體報(bào)道稱，這是萬(wàn)達(dá)繼續(xù)變賣資產(chǎn)。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者回應(yīng)稱，說(shuō)萬(wàn)達(dá)要變賣所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是謠言。“今天有媒體報(bào)道，所謂萬(wàn)達(dá)變賣南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)純粹是誤讀，這是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是第一批輕資產(chǎn)項(xiàng)目。”

　　據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)方面表示，現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的205個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中有31個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。2017年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)半年報(bào)中也有明確公布，上半年新開業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9個(gè)，上半年新發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)26個(gè)，全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。以后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新發(fā)展項(xiàng)目多為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　金融機(jī)構(gòu)接盤？

　　據(jù)悉，南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的接手方為合生系旗下的珠江人壽。珠江人壽成立于2012年，由廣東珠江投資控股、廣東新南方集團(tuán)、廣東韓建投資等公司持有，上述三家公司的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航，系合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的親屬。

　　對(duì)此，萬(wàn)達(dá)方面表示，南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)的第一批輕資產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目簽約之時(shí)就確定了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于珠江人壽所有。上述完成業(yè)主轉(zhuǎn)讓的行為，是建成后把產(chǎn)權(quán)移交給了珠江人壽。

　　據(jù)悉，去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化是王健林近兩年一直在做的事。早在2015年4月份，王健林在深交所的一次演講中首次提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。他表示，萬(wàn)達(dá)到了要靠品牌賺錢的時(shí)候。所謂輕資產(chǎn)模式就是用別人的錢投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，而由萬(wàn)達(dá)輸出品牌管理。

　　彼時(shí)，王健林稱，因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。“我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把萬(wàn)達(dá)擁有的規(guī)劃為7000萬(wàn)平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。”

　　而2015年1月份，萬(wàn)達(dá)邁出了輕資產(chǎn)化的第一步，與4家投資機(jī)構(gòu)合作，4家投資機(jī)構(gòu)擬出資240億元用于投資20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)只負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。

　　2016年第四季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、共1050億元的投資合同。2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方，凈租金雙方分成。本次的南昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就在這次交易范圍內(nèi)。

　　向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型

　　有媒體報(bào)道稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)表示，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式包括兩種，一種是資產(chǎn)包模式，上述90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采用的就是這一模式，盡管業(yè)主變更，但經(jīng)營(yíng)管理還是由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)，在租金收入方面，萬(wàn)達(dá)與新業(yè)主的分成一般是3比7。

　　另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式中，投資者出地又出錢，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)占三成，近期萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)模式多采取此種合作類模式。

　　事實(shí)上，不管哪種模式運(yùn)營(yíng)，拋售文旅城、酒店等重資產(chǎn)之后，王健林的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更加清晰了。2015年4月份，王健林首次闡述萬(wàn)達(dá)如何向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)，他就說(shuō)過(guò)，“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”。

　　當(dāng)時(shí)，王健林也從財(cái)務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億元租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)元租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。

　　值得關(guān)注的是，對(duì)于萬(wàn)達(dá)的下一步，會(huì)不會(huì)繼續(xù)變賣重資產(chǎn)，比如是否變賣萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)方面并未回應(yīng)。