相比新房，二手房市場對于政策的風(fēng)吹草動更加敏感，從國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)看，在樓市密集調(diào)控的背景下，二手房價格跌幅超過新建住宅，特別是北京市場，已經(jīng)連續(xù)兩個月成為全國二手房價格跌幅最大的城市。有行業(yè)專家預(yù)測，后續(xù)預(yù)計在慣例的淡季7-8月，市場降溫會比較明顯。整體房地產(chǎn)市場預(yù)計在三季度的慣例淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。

　　二手房價格跌幅超新房

　　樓市正在逐漸步入存量房時代，二手房市場更加真實地反映出政策變化、房價走勢等。從全國數(shù)據(jù)看，6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%，熱點城市二手房價格跌幅超過新建住宅。具體來看，新建住宅有6個城市下調(diào)，分別是北京、上海、福州、成都、無錫、三亞，過去漲幅較快的熱點城市成為價格下調(diào)的主力，其中新建住宅中，跌幅最大的分別是三亞跌幅0.8%，北京跌幅0.4%，無錫跌幅0.3%，上海、成都等城市跌幅0.2%。

　　比新建住宅變化更大的是二手房市場。在國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，6月有9個城市下調(diào)，分別是北京、天津、石家莊、上海、合肥、廈門、深圳、秦皇島、三亞，其中主要下調(diào)城市為，北京下調(diào)1.1%，天津下調(diào)0.9%，三亞下調(diào)0.7%，合肥、深圳下調(diào)0.4%。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，新建住宅的限價政策前期嚴格執(zhí)行使得目前的二手房價格相比新建住宅價格更高。對于部分城市二手房市場下調(diào)的原因，張大偉解釋稱，這些城市下調(diào)都是因為樓市的密集調(diào)控，其中特別是北京二手房已經(jīng)連續(xù)兩個月成為全國跌幅最大的城市，而三亞等旅游城市疊加政策與市場淡季影響，跌幅也處于前列。

　　北京二手房價格領(lǐng)跌

　　作為全國調(diào)控最嚴格的城市，本次調(diào)控對于北京樓市的影響最明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月北京新建商品住宅價格下跌0.4個百分點，幅度僅次于跌幅最大的三亞，位列全國跌幅第二。二手房市場中，北京二手房下跌了1.1個百分點，連續(xù)兩個月成為全國跌幅最大城市。

　　不僅價格出現(xiàn)了松動，成交量也在逐月下滑。具體來看，北京市住建委信息顯示，6月北京二手房累計成交量為8918套，這也是27個月以來第一次單月成交量跌破1萬套。而上半年北京二手房合計簽約87601套，同比跌幅達到35.4%。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京7月上旬累計二手房住宅簽約合計2049套，環(huán)比跌幅達到30%，這一成交量也是2014年以來的同期最低值。

　　張大偉分析稱，整體看，北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調(diào)整周期。值得注意的是，二手房的整體價格從4月開始到現(xiàn)在，3個月內(nèi)累計跌幅在6%-8%，部分區(qū)域房源價格超過了10%，目前的價格已回到了春節(jié)前后水平。

　　據(jù)悉，價格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在有換房需求的客戶群體上。為了縮短換房買賣周期，賣房人只好低價處理房源。北京商報記者走訪市場時發(fā)現(xiàn)，此類案例并不少見。在天宮院等遠郊區(qū)域，二手房成交量價齊跌現(xiàn)象較為突出。“在調(diào)控之前，周邊小區(qū)房價能夠達到5萬元/平方米左右，當時業(yè)主們的掛牌價格已經(jīng)飆升到5.5萬元/平方米，然而現(xiàn)在掛牌價格已經(jīng)回落至4.8萬元/平方米，如果著急出售的降價余地也很可觀。”該區(qū)域一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)工作人員如是說。

　　而在中心城區(qū)二手房的價格調(diào)整也很明顯。“以500萬-600萬元的房源為例，可議價空間在30萬-50萬元左右，當然出售意愿強烈的房主才會接受議價，也有很多業(yè)主依然在觀察著市場。”中介機構(gòu)工作人員坦言。

　　降溫還將繼續(xù)

　　在一線工作的中介機構(gòu)人士看來，市場的溫度在短期內(nèi)還不會有所變化，“信貸政策不放松的情況下，二手房的成交量和價格也很難有明顯的調(diào)整”。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“3·17”新政以來，北京樓市降溫趨勢明顯，新房網(wǎng)簽量不斷向下挑戰(zhàn)歷史最低值，二手住宅網(wǎng)簽量也持續(xù)回落接近谷底。但由于市場已經(jīng)處在歷史低谷，所以交易量正在逐步趨穩(wěn)。就目前的政策背景與交易情況而言，未來一段時間北京樓市還將保持低溫，網(wǎng)簽量則會在低位波動。

　　對于二手房市場的未來走勢，張大偉表示，買賣雙方在調(diào)控最初的3個月依然以博弈為主，整體看，7-8月是市場的慣例淡季，成交量將繼續(xù)低迷，成交價格肯定將繼續(xù)下行，預(yù)計7-8月有可能繼續(xù)下調(diào)5%左右，價格會回到2016年10月左右，從市場結(jié)構(gòu)看，成交比例中改善比例增加，剛需開始全面進入觀望狀態(tài)。