今年上半年，廣州千萬級豪宅的成交量大幅少于去年同期，總體下跌近三成。日前，廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上半年成交的435宗豪宅中，有近300套成交在一季度的樓市調(diào)控新政前。此外，廣州豪宅的“郊區(qū)化”趨勢明顯，番禺已成近郊豪宅最為集中的區(qū)域，豪宅盤總數(shù)占全市比例從去年的18%驟升至35%。

　　番禺豪宅盤占比超越天河

　　在整體市場萎縮的情況下，2017年上半年千萬以上豪宅成交宗數(shù)同比下跌26.8%（跌幅大于整體市場）。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上半年成交的435宗豪宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，說明政策對于頂端買家仍存在影響。

　　隨著廣州樓市價值提高，豪宅盤數(shù)量亦在提高，以近三年成交情況為例，2015年上半年千萬級豪宅盤有9個，2016年上半年千萬級豪宅盤有20個，今年上半年豪宅盤有30個，這意味著可供高端買家選擇的空間越來越大。

　　廣州豪宅盤“郊區(qū)化”的趨勢得到進一步體現(xiàn)。對比之下，2016年，廣州的千萬級豪宅盤，以天河區(qū)最為集中，占比達到37%，其次是海珠，占比為27%；而到了今年，天河區(qū)豪宅盤占比略降到30%，番禺則超越天河，豪宅盤占比高達35%。從板塊來看，以往豪宅盤多集中在天河珠江新城板塊、海珠琶洲以及白云南湖板塊，而今年豪宅盤明顯往近郊推進，其中包括番禺洛溪、大學城、南沙南沙灣等。

　　業(yè)內(nèi)認為，這一方面說明隨著城市發(fā)展、買家觀念改變，豪宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然環(huán)境優(yōu)越的樓盤亦受到了有實力的購房者的關注。另一方面，近郊樓盤雖然先天地理位置不及城央豪宅，但通過物業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務、合理小區(qū)規(guī)劃等因素滿足買家要求，這說明開發(fā)商對于樓盤的運營水平越來越高。

　　外圍各區(qū)普遍供應量短缺

　　從價格來看，今年上半年，廣州網(wǎng)簽均價為16103元/平方米，同比并沒有出現(xiàn)太大的變化，但根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后部分項目采用“雙合同”等方式，加上摻雜了一定量回遷安置房網(wǎng)簽，因此該價格僅供參考。

　　上半年延續(xù)了2016年“供不應求”的市場情況，加上新政后新批預售節(jié)奏明顯放緩，從而導致其成為近4年內(nèi)供應最少的半年，僅供應367.03萬平方米，同比下跌16%。

　　由于成交量減少，廣州一手住宅消化周期提升至6.7個月，為2016年9月以來比較明顯的周期上揚。但需要指出的是，廣州整體庫存面積截至6月底僅637萬平方米，明顯低于去年整體情況；此外，部分熱門區(qū)域消化周期低于3個月，由此說明各區(qū)庫存存在明顯的“不均勻、不平衡”現(xiàn)象。

　　由于開盤數(shù)量減少，2017年上半年住宅整體推貨量為16769宗，同比下跌21.7%。

　　結合網(wǎng)簽面積來看，上半年全市僅天河區(qū)出現(xiàn)供大于求，其余十區(qū)均出現(xiàn)不同程度的需求缺口。中心區(qū)除黃埔缺口41.3萬平方米以外，各區(qū)缺口普遍在3-5萬平方米；外圍區(qū)域缺口普遍在20萬平方米以上，其中花都區(qū)缺口達61.33萬平方米，成交熱區(qū)增城缺口接近40萬平方米。

　　天河一套能換近五套增城房

　　價格方面，中心區(qū)天河以46283元/平方米的均價成為廣州單區(qū)價格最高位，原因在于牛奶廠板塊高端住宅入市，提升網(wǎng)簽價格；而區(qū)域漲幅最大的為南沙區(qū)，隨著廣州唯一副中心、土拍刺激，樓價產(chǎn)生明顯變化。從套均價格情況來看，天河毫無疑問成為全市上半年的“土豪區(qū)”，套均價格為614萬元/套；而增城依然為廣州“洼地”，套均125萬元/套，這意味著一套天河的房子理論上能夠換接近5套增城的房子。套均價漲幅最大的是番禺區(qū)，該區(qū)套均上漲幅度達65.4%，區(qū)域價格上漲以及普遍新產(chǎn)品面積較大，導致該區(qū)套均飆升。

　　今年下半年，廣州樓市走向如何？據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，2017年下半年中心區(qū)越秀、白云、海珠將有一定量一手新貨可供應，假如順利投入市場，或將引起近年中心區(qū)推貨小高峰。此外，外圍區(qū)增城、黃埔供應量依然趕不上買家需求，由于近2年推地量減少，熱門板塊如黃埔長嶺居，增城新塘、朱村仍然面臨缺貨現(xiàn)象。

　　至于下半年的市場環(huán)境，廣州中原研究發(fā)展部認為“金九銀十”將會是重要的節(jié)點；對于賣方而言，迫于年關將至需完成銷售任務，同時為房企獲得周轉資金，減輕經(jīng)濟壓力，房企或會采用形式各異的方式讓利；對于買方而言，由于廣州需求量較大，不少有迫切自住用途的買家亦會在傳統(tǒng)樓市旺季入市，因此在政策調(diào)控下年內(nèi)市場能否出現(xiàn)“轉折點”，“金九銀十”十分關鍵。