房企通過(guò)發(fā)行公司債融資的渠道被收緊已達(dá)半年，加之上半年銷(xiāo)售額增速放緩，融資難、回款慢的雙重資金壓力同時(shí)襲來(lái)，熬不住的中型房企開(kāi)始著急在海外找錢(qián)。然而，隨著美元加息的落地，海外發(fā)債的成本也不再便宜。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，房企海外融資達(dá)148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時(shí)超過(guò)了2016年全年144億美元的海外融資額。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，整體看，房企融資難度明顯加大，鑒于2016年以低成本的公司債替換了部分高成本資金，開(kāi)發(fā)商資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續(xù)增大。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，即使美元加息，房企依然會(huì)被迫需要加大海外融資的數(shù)額。

　　海外融資猛增

　　事實(shí)上，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，自2015年下半年以來(lái)，公司債發(fā)行相對(duì)放松，上市房企蜂擁而至，大規(guī)模加碼公司債替換之前融到的海外高息債。減少外幣債比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，是2016年多數(shù)上市房企財(cái)務(wù)總監(jiān)最重要的工作之一。

　　以SOHO中國(guó)為例，SOHO中國(guó)財(cái)務(wù)總裁唐正茂在今年3月份曾向《證券日?qǐng)?bào)》等記者透露，面對(duì)人民幣不斷貶值的趨勢(shì)，公司在2016年上半年提前償還了價(jià)值14億美元本金的境外貸款，使得公司目前外債只占到所有債務(wù)的7%。而為了避免匯兌損失，SOHO中國(guó)去年更是一口氣還掉了100多億元債務(wù)。

　　重要的是，自2016年11月份以來(lái)，相關(guān)部門(mén)收緊了房企境內(nèi)公司債的融資渠道，甚至一度出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月未放行一筆房企發(fā)行公司債的申請(qǐng)。進(jìn)入2017年1月份之后，房企公司債渠道更加收緊，幾乎已經(jīng)切斷了這個(gè)房企2015年下半年以來(lái)的主要融資方式之一。

　　更大的壓力是，據(jù)張大偉透露，在最近超過(guò)半年的調(diào)控周期內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有55個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)160多次的調(diào)控政策，大面積的調(diào)控開(kāi)始逐漸影響房企的銷(xiāo)售額，回款周期正在減慢。

　　雙重壓力之下，今年上半年，房企海外融資劇增，同比上漲近1倍。值得一提的是，今年一季度，房企海外發(fā)債尚未集中出現(xiàn)，但5月份以來(lái)，房企海外發(fā)債動(dòng)作猛增，不少企業(yè)甚至發(fā)行了永續(xù)債。

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整體上，5月份，40家典型房企海外融資總額折合人民幣114.81億元，相比4月份的6.52億元巨幅增加。

　　同策咨詢研究部研究員李想認(rèn)為，在境內(nèi)發(fā)行公司債渠道依然受阻、海外美元進(jìn)入加息通道的情況下，房企仍舊不得不紛紛尋找海外融資（海外發(fā)債和海外銀行貸款）。

　　融資成本上升

　　然而，海外發(fā)債之路并不輕松。美元加息已經(jīng)落地，而且仍存連續(xù)加息的可能性。

　　不過(guò)，花旗香港環(huán)球財(cái)富策劃部主管張敏華近期曾向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，“估計(jì)明年美國(guó)還是會(huì)加三次息，但加到2019年，其實(shí)美國(guó)的利率還是在3%－3.5%的水平”。

　　但即使是這輪加息，房企海外融資成本就已被推高。

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，在40家典型房企中，融資成本最低的一筆是綠地控股通過(guò)境外全資子公司完成發(fā)行的3.2億美元2018年5月份到期的中期票據(jù)，年利率僅為3.85%，遠(yuǎn)低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的4.35%。

　　可以說(shuō)，該筆融資的資金成本基本相當(dāng)于去年發(fā)行公司債的成本。但對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，完成這樣的融資優(yōu)勢(shì)尚存，但中小型房企的日子卻并不好過(guò)。

　　李想表示，5月份，40家典型房企所有已披露的融資成本絕大多數(shù)都高于同期銀行貸款利率。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中，龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

　　李想進(jìn)一步稱，包括金融機(jī)構(gòu)借款、超短期融資券、永續(xù)債、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃融資、乃至通過(guò)引入私募股權(quán)投資基金的股權(quán)融資等方式的抬頭都意味著融資成本的上升，海外融資成本也有上浮。

　　李想進(jìn)一步稱，除了在其他債權(quán)融資方式上謀求創(chuàng)新，近期，房企也樂(lè)于通過(guò)基金公司出讓項(xiàng)目權(quán)益進(jìn)行股權(quán)融資，這其中不乏恒大、萬(wàn)科、保利等龍頭房企的身影。通過(guò)私募基金對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)融資，優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在拓寬了資金來(lái)源，撬動(dòng)更多外部資金，分散風(fēng)險(xiǎn)，也可以穩(wěn)定負(fù)債。然而，出讓股權(quán)（有可能是明股實(shí)債）等于出讓部分未來(lái)收益，且私募基金的融資成本相對(duì)來(lái)說(shuō)更高。

　　總的來(lái)說(shuō)，2017年以來(lái)，在已披露的數(shù)據(jù)中，利率上浮的現(xiàn)象明顯。2016年房企發(fā)行了大量低成本的公司債，平均年利率4%左右。但2017年隨著公司債等融資渠道的收緊，平均融資成本已經(jīng)高于5%。

　　張大偉也向記者表示，美元走強(qiáng)后，熱錢(qián)將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”窘境。

　　另有業(yè)內(nèi)分析師預(yù)計(jì)，境內(nèi)融資收緊、銷(xiāo)售回款減少、海外融資成本走高等多重資金壓力下，若2018年市場(chǎng)繼續(xù)低迷，境內(nèi)政策性融資依舊受阻，將有部分房企會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，尤其那些已率先受前期融資收緊影響，信托融資比例逐步加大的中小房企，因其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，銷(xiāo)售回款普遍偏低，其資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)更大。