正極力沖擊房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模第一寶座的碧桂園(02007.HK)，又一次踩上了地方政府對樓市整頓的監(jiān)管紅線。

　　6月15日，江蘇省委新聞網(wǎng)發(fā)布消息稱，碧桂園被暫停在南通市區(qū)的所有商品房項目預(yù)售許可申請受理，政府已責令其限期整改。

　　數(shù)天前，南通市公開曝光和處罰了一批違規(guī)房企和開發(fā)企業(yè)，主要是因為相關(guān)項目公司在銷售宣傳過程中存在不正當營銷宣傳行為，但碧桂園卻是這次南通市專項檢查中唯一被暫停預(yù)售許可申請的房企。

　　碧桂園在南通市的部分項目存在，拒絕或者變相拒絕符合住房公積金貸款條件的購房人參與搖號選房、訂立購房合同；在未取得預(yù)售許可前，違規(guī)收取意向金、辦理理財、留扣客戶存款存單等情況。

　　在地產(chǎn)行業(yè)中，大部分開發(fā)商以往都存在類似情況，在還未取得預(yù)售許可證的情況下，就通過預(yù)約金、定金、排號費等手段收取購房者錢款。這種違規(guī)的方式能更早鎖定客戶，使項目能盡早回復現(xiàn)金流。

　　調(diào)控非常時期，為維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，幾乎所有的地方政府都加強了市場監(jiān)督管理，地產(chǎn)商自身也在加強監(jiān)管，但類似的現(xiàn)象卻屢禁不止。

　　作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，碧桂園運營中心編纂的《集團管控要求》中強調(diào)了要永遠銘記一條禁令——不能做違法違規(guī)的事。但這條禁令無法讓所有項目公司都遵守，因為利益關(guān)聯(lián)做出違規(guī)的事情依然時有發(fā)生。

　　去年5月，碧桂園南寧公司還發(fā)生過偽造當?shù)匾?guī)劃局公章，違法辦理住房預(yù)售證的事情，一度被當?shù)夭块T列入黑名單，停辦一切審批手續(xù)。這一事件曝光后，碧桂園總裁莫斌曾立即率人趕往南寧善后。

　　在碧桂園集團層面，對項目公司出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象肯定是零容忍態(tài)度。但最近兩年，卻多次出現(xiàn)地方公司違反預(yù)售制度的情況，不僅讓碧桂園的企業(yè)形象有損，也擾亂了一些地方正常的市場秩序。

　　碧桂園旗下項目違規(guī)行為日益頻繁的發(fā)生，一定程度上也說明這些項目面臨著急需入市銷售的強大壓力，背后則是這兩年被碧桂園奉為經(jīng)典的項目跟投制度下嚴苛的考核標準。

　　從2014年11月開始，碧桂園為了更多激發(fā)員工的積極性，開始在內(nèi)部大力推行“同心共享”的合伙人制度，這種同股同權(quán)同責同利的激勵機制有助于充分挖掘員工潛力，提高效率。

　　碧桂園2016年引入合伙人機制的300多個開盤在售項目，平均開盤時間僅為6.2個月，現(xiàn)金流回正周期為8.4個月，年化自有資金收益率高達78%。

　　這些都是碧桂園在采取跟投和合伙人機制后表現(xiàn)出的積極一面，超高的周轉(zhuǎn)速度不僅保證了資金回報率，還讓碧桂園的銷售額再次實現(xiàn)突破，并且這一勢頭在今年仍然持續(xù)。對管理層和員工而言，這一激勵制度也帶了遠高于同行的收入回報。

　　但超高的回報必然會有相應(yīng)的考核標準，在這一制度的落實過程中，從區(qū)域到項目管理層都面臨著拍地、開工、銷售三大節(jié)點的考核壓力。這些重大節(jié)點也直接與獎金掛鉤，如果里程碑節(jié)點出現(xiàn)延誤被警告，區(qū)域總裁需要親自善后，項目管理層的考核分數(shù)在警告后也會大打折扣，嚴重的后果不但是無法獲得獎金，還可能遭受罰款。

　　碧桂園集團撥付給項目公司拿地、開工的資金也會計算成本，平均的年化成本是30%，如果項目沒按照節(jié)點順利開盤，每耽誤一個月，項目團隊都要自己支付高昂的資金成本。

　　在南通這類市場環(huán)境和監(jiān)管相對一二線熱點城市較為寬松的市場，碧桂園對周轉(zhuǎn)的要求更高，它們希望這些地方的項目基本能做到4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)，這無疑將高周轉(zhuǎn)運用到了極致，也給了這些項目的負責人更大壓力。

　　違反預(yù)售制度的行為在市場上其實頗為普遍，也不止碧桂園一家企業(yè)，近期萬科和綠地在西安也因銷售違規(guī)被當?shù)卣幜P。只不過碧桂園極力推行的跟投制度在給員工帶來超高回報之際，也因為嚴厲的考核，讓不少項目鋌而走險觸碰到了監(jiān)管紅線。

　　違規(guī)事件時有發(fā)生，但碧桂園的“同心共享”激勵機制和項目跟投制度，還是讓它們在地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競爭中暫時領(lǐng)先了，目前的銷售額領(lǐng)先萬科和恒大，今年至少朝著6000億元目標奮斗的它們，也要有望成為新的行業(yè)第一。