在完成處置位于廣東河源的低效土地后，深圳市國資委旗下唯一境外上市平臺—深圳控股有限公司（以下簡稱“深圳控股”）開始加速推進泰州、三水、姜堰、常州、馬鞍山等項目的處置工作。

　　6月5日，深圳控股以3.61億元人民幣加上股東債權(quán)利息出售位于泰州的鵬翔公司。該公司現(xiàn)時擁有位于泰州姜堰區(qū)一塊面積約為159畝的待開發(fā)居住用地。此前的5月25日，深圳控股以現(xiàn)金總代價54.25億元人民幣出售三水地產(chǎn)、三水投資、三水酒店及鵬基資產(chǎn)管理公司。

　　接盤者分別是中國恒大（03333.HK）與碧桂園（02007.HK），上述兩家民企在2016年分別實現(xiàn)銷售金額人民幣3733.7億元、3088.4億元，并愈發(fā)熱衷通過并購獲取土地資源。

　　中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎陳在一次報告會上告訴時代周報記者，對于民企來說，以后的成長最好走的一條路可能就是并購，通過自己品牌的影響力，通過團隊的談判能力，去獲取一點點折價，保證自己的利潤率。

　　三四線項目毛利率僅10%左右

　　深圳控股選擇剝離三、四線項目背后，利潤過低或是最為直接的原因。

　　據(jù)管理層透露，2015年其深圳項目平均毛利率約為49.6%，其他一線城市平均毛利率約為39.8%，三、四線項目在理想的情況下毛利率可能逾10%。深圳控股2016年年報顯示，其深圳項目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅約為11%。

　　“放著深圳毛利率超過50%的項目不做，去做三、四線城市毛利率可能只超過10%的項目，何必？”深圳控股首席運營官朱國強直言。

　　管理層最終達成共識。

　　2016年1月，深圳控股將河源塞納灣占地面積約62萬平方米的未開發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣?/span>

　　“出售三、四線項目主要是為了回流現(xiàn)金。此外三、四線項目毛利比較低，出售后，能在一定范圍內(nèi)拉高整體毛利率。”深圳控股表示，未來有機會還會繼續(xù)出售三、四線項目。

　　但該公司亦有保留，其多次表態(tài)不是所有的三、四線城市都不看好。“總體而言，在非戰(zhàn)略重心的城市，應(yīng)該說都是退出的節(jié)奏。”深圳控股董事會主席呂華在業(yè)績會上告訴時代周報記者，但在特大城市周邊的衛(wèi)星城市，特別是軌道交通能夠達到的臨深片區(qū)、臨廣片區(qū)，我們會積極爭取。

　　興業(yè)證券 研報稱，深圳控股逐步退出三、四線城市，聚焦核心城市的戰(zhàn)略被證明是正確的。這家企業(yè)2016年超額完成銷售目標(biāo)至人民幣191億元，同比上漲20%。其中，盈利水平較高的深圳項目占比約77%。

　　管理層還提出公司要向“開發(fā)銷售及持有運營”并重模式轉(zhuǎn)型，整合發(fā)展輕資產(chǎn)的運營服務(wù)業(yè)務(wù)。截至 2016 年底，深圳控股持有110萬平方米的投資物業(yè)，大部分位于深圳，賬面價值達到 228 億元，2016 年的租金收入達到 7.65 億元。

　　深圳控股對標(biāo)的是香港優(yōu)質(zhì)物業(yè)最大持有者—新鴻基地產(chǎn)（00016.HK），后者2016財年（截至2016年6月30日）收入911.8億港元，其中物業(yè)銷售收入407.9億港元；物業(yè)租賃172.4億港元。

　　恒大、碧桂園成接盤者

　　深圳控股賣，恒大、碧桂園買，兩者間的“并購交易”正逐步成為部分龍頭房企增加土地儲備的主要渠道。一方面，收購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2017年2月份，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為15宗，涉資250億元；2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元，同比增長11%。

　　具體到企業(yè)方面，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中收、并購獲取的有167宗，收并購金額占土地總價49.5%。2016年， 保利地產(chǎn) 通過合作、并購方式獲取的土地資源面積占比達75%。

　　再看恒大，據(jù)時代周報記者了解，接盤深圳控股三、四線城市項目前，恒大在并購路上早已駕輕就熟。2011年1月15日恒大以超過16億元收購深圳市建設(shè)（集團）有限公司71%的股權(quán)，正式成立恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限公司；2013年，恒大收購原國香地產(chǎn)旗下的布吉吉廈、葵涌、南山等舊改項目。許家印在今年初的業(yè)績會公開表示，在深圳，恒大有20個項目，土地儲備接近1200萬平方米。在全國，恒大2015年斥資近700億元收購?fù)恋睾晚椖俊?016年新增土地面積1.02億平方米，新獲項目213個。管理層還提出要進一步加強收購兼并、合作開發(fā)等低成本、高效率的項目獲取方式。

　　克而瑞研報指出，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利、恒大依靠規(guī)模優(yōu)勢和資金優(yōu)勢屢屢涉足行業(yè)并購，而部分業(yè)績不佳的中小房企無疑成為了“砧板上的魚肉”，“隨著調(diào)控的深入，后市成交的不樂觀再加上融資渠道的緊縮，對融資難度和成本高企的中小開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)或更多地通過轉(zhuǎn)讓手中項目直接達到套現(xiàn)融資的目的，而不差錢的大中型房企則選擇‘接盤’以進一步拓展市場擴大份額，在本輪兼并收購潮中占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位。”