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二手房交易煩惱多 非房東簽訂的合同是否有效?

時間:2017-05-24  來源:錢江晚報  作者:陽湖網(wǎng)

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    一家是簽意向合同的房東“代表”反悔,不想賣了,一家是買了才聽說這房子白蟻鬧得兇,不想買了。

  兒媳婦代90歲公婆簽約

  這份意向合同作不作數(shù)

  買房子的是小林夫婦,新杭州人,想置換一套三居室。把自家房子出手后,他們看中了同小區(qū)另一套93平方米的房子,掛價250萬元。小林電話打過去,對方是個熱心的阿姨——這個蔣阿姨是房東的兒媳婦,房東夫婦90高齡了。這么多年,這套房子的出租事宜都是這家中介辦的,也都是跟蔣阿姨聯(lián)系的,租金打到蔣阿姨賬戶上。大家都覺得,蔣阿姨能夠全權(quán)負(fù)責(zé)這套房產(chǎn)的出售事宜的。

  小林夫婦說,他們是這套房子掛賣后第一個去看的,并當(dāng)即拍板,說250萬元要的。蔣阿姨這時候說,不是250萬元,是255萬元。小林同意了。今年4月15日,雙方簽訂《購房意向合同》,出面的仍是蔣阿姨。蔣阿姨說,房子是回遷房,老人一直沒辦房產(chǎn)證。意向簽訂后,由她來跑腿去辦房產(chǎn)證。都弄好后,再由老人來簽轉(zhuǎn)讓合同,老人年紀(jì)大了,讓他們跑一趟就夠了。

  當(dāng)時,蔣阿姨帶了房東老兩口的身份證原件,還有全套房產(chǎn)資料原件。協(xié)議的簽名欄里,寫的是“蔣某某代”。小林夫婦直接支付了20萬元定金。因為房產(chǎn)證還未辦出。雙方約定30日內(nèi)簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》。

  5月初,小林夫婦接到蔣阿姨電話:“哎呀,我公公的朋友說,這套房子起碼值300萬元!”小林夫婦懵掉了。他們說,蔣阿姨在電話里也不直接說要漲價,只是說,“我公公婆婆不想賣了”。小林夫婦和中介都想直接找老人溝通,但蔣阿姨拒不透露老人住所。記者這兩天也反復(fù)致電蔣阿姨,第一個電話她聽說我是錢江晚報記者,就直接掛了電話,再也不接。

  小林夫婦請了律師給蔣阿姨發(fā)了催促函,也接到蔣阿姨律師的電話。律師說,蔣阿姨不是房東,她簽的合同是無效的。現(xiàn)在可以退定金,最多再賠定金的這一個月利息。盡管蔣阿姨在電話里反復(fù)說自己不是為了漲價而反悔,但小林夫婦在另外一家中介公司,又意外地看到了這套房子,掛價285萬元。

  非房東簽訂的房產(chǎn)合同是否有效?

  要不要承擔(dān)違約責(zé)任

  錢報記者咨詢法律界人士碰到這樣的糾紛,走向如何。

  有人傾向于蔣女士的行為讓大家足以相信她有代理權(quán),這就是法律上稱為“表見代理”。表見代理一般會被認(rèn)定該代理行為有效,以維護代理制度的誠信基礎(chǔ),保護善意第三人的合法權(quán)益。但也有人認(rèn)為,蔣女士在簽訂合同時沒有出具房屋所有權(quán)人,即老夫婦經(jīng)過公證的委托協(xié)議,那么可以視為中介和買方自己把關(guān)不嚴(yán),沒有盡到審慎的審查義務(wù),自己承擔(dān)不利后果。

  浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤認(rèn)為,蔣阿姨是完全民事行為能力人,她簽的合同有效?,F(xiàn)在合同不能履行,蔣阿姨要依據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。但房子,小林夫婦看來是得不到了——因為蔣阿姨不是房屋的所有權(quán)人,她無權(quán)處分該房產(chǎn)。也就是說,她說賣是沒用的。 本報首席記者 肖菁

  訂了套西湖邊500萬元的房子

  因為聽說有白蟻,她可以不要嗎?

  余阿姨簽訂《購房意向書》交了定金后,又跑去看房。不想,一位未來的鄰居告訴她,這里一樓的房子有嚴(yán)重的白蟻蟲害,尤其衛(wèi)生間的木質(zhì)墻檐以及天花板上,住在一樓二樓的鄰居都曉得的!

  余阿姨這下急了,找了家白蟻蟲害公司對房子進行了檢查,還去問了白蟻蟲害研究中心。對方說,白蟻分泌的蟻酸,會對建筑產(chǎn)生損害,想要徹底根除,至少要三年時間才能夠清理完。

  余阿姨聽了心拔涼拔涼的。簽正式的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》前,余阿姨要求加一條,如果出現(xiàn)白蟻或者白蟻的痕跡,要房東賠償房款的20%。房東不同意,余阿姨就拒簽:“要么20萬元退我,房子不買了,合同撤銷。”

  房東當(dāng)然不肯,雙方僵持不下。

  余阿姨認(rèn)為,房東應(yīng)該對白蟻的問題心知肚明,但沒把這么重要的事情在簽訂意向書的時候提出來,屬于刻意隱瞞。余阿姨的代理律師還提交了照片,“房東把衛(wèi)生間拆除得如此干凈,就是為了掩飾白蟻的問題。”

  房東的代理律師說,房子早就出租了,租客沒來反饋過有白蟻的情況,“白蟻是不穩(wěn)定的自然因素。余阿姨自己也住在附近,應(yīng)該了解西湖邊房子的白蟻情況。就算出現(xiàn)白蟻,也可以找專業(yè)除白蟻團隊來清除。”

  法院邀請了杭州市白蟻防治研究所的工作人員進行現(xiàn)場勘驗??彬灲Y(jié)果顯示,這套房子里,沒有發(fā)生過白蟻蟲害也沒有看見白蟻痕跡。僅有部分門框有些腐爛是由于潮濕產(chǎn)生了潮濕蟲。余阿姨找的一家生物技術(shù)公司,是一個商業(yè)機構(gòu),他們的工作人員在現(xiàn)場勘驗時,也對房子里發(fā)生過白蟻蟲害及白蟻痕跡表示不能確認(rèn)。

  法院由此認(rèn)為,原告以此為由認(rèn)為該房子存在重大瑕疵,及被告故意隱瞞欺詐,缺乏事實依據(jù)。原被告簽購房意向書是雙方意思的真實表示,且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定,應(yīng)屬有效。所以,一審駁回原告要求撤銷購房意向書的訴請。

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