剛剛過去的4月份，廣州一手住宅供求兩旺，新批預(yù)售10236套，110.76萬平方米，在近一年中僅少于去年供應(yīng)最多的11月份（120.85萬平方米）；網(wǎng)簽也達(dá)到11840套，132.00萬平方米，亦處于高位水平。全市均價(jià)16635元/平方米，重回到1.6萬元水平之上，同比及環(huán)比均輕微上升5%。相比之下，二手樓市則表現(xiàn)較淡，成交明顯下降。

　　◆◇一手

　　外圍區(qū)供應(yīng)激增 中心區(qū)受影響較小

　　雖然3月底樓市最嚴(yán)政策出臺，但是從供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，仍有不少項(xiàng)目拿到預(yù)售資格，爭取在4月以及“五一”或之后推出市場。

　　對比去年4月11055套新批供應(yīng)，其實(shí)今年的10236套是有所減少的，不過從面積而言，則同比增加了14%，換言之套均面積增加了20平方米。在新政下，購房資格更顯珍貴，對于未來供應(yīng)及成交的結(jié)構(gòu)，預(yù)期會帶來一定的變化。

　　由于4月供應(yīng)高位，雖然成交量也維持了去年至今的高位水平，但庫存量以及庫存消化周期均有輕微回升，不過仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　對比各個(gè)區(qū)域的庫存消化周期，除了越秀、花都有所減少，其他區(qū)域均有增加，其中荔灣、天河、番禺消化周期增加接近3個(gè)月，尤其是對于廣鋼、廣紙（海珠）以及天河多個(gè)區(qū)域等有不少舊改項(xiàng)目持續(xù)銷售或即將推出市場，供應(yīng)增大之時(shí)，使消化周期增加到10個(gè)月以上。不過相反，黃埔、增城兩個(gè)區(qū)域，雖然庫存面積及庫存消化周期均有所增加，但庫存消化周期仍不多于3個(gè)月。

　　廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，5月內(nèi)還有不少新貨推出市場，因此成交量仍可在消化市場剛需客群的穩(wěn)固基礎(chǔ)上保持，尤其供應(yīng)較早前更充足，預(yù)計(jì)也會在后續(xù)的網(wǎng)簽成交中體現(xiàn)。而價(jià)格會有輕微變動(dòng)，但幅度不大，保持穩(wěn)定的趨勢。

　　從化和南沙，兩個(gè)看似投資更大于剛需自住的區(qū)域，一個(gè)主打自貿(mào)區(qū)未來的憧憬，一個(gè)主打生態(tài)旅游環(huán)境，即便新政出臺，仍然積極推貨，或許從一個(gè)側(cè)面反映，隨著城市發(fā)展，更多的外圍區(qū)域日漸成熟，區(qū)位也得到更多剛需客戶的認(rèn)同，并且在這方面，發(fā)展商也表現(xiàn)出信心。從最近的開盤情況以及預(yù)計(jì)“五一”的開盤情況，除了保利星海小鎮(zhèn)、雅居樂名門半島在近期均有推盤動(dòng)作外，其他的樓盤暫且未見明顯批量推售動(dòng)作，仍以自然銷售為主，預(yù)計(jì)后續(xù)或有新推貨。增城本月亦有幾個(gè)大型項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中包含全新盤實(shí)地薔薇花園。

　　結(jié)合廣州中原研究發(fā)展部對“五一”期間推新貨的項(xiàng)目監(jiān)測，大部分項(xiàng)目選擇少量加推的方式，推貨量遠(yuǎn)不及其取得預(yù)售資格的貨量，即表示雖有推貨意愿，但在政策從嚴(yán)的情況下，頗有試探市場的意味。

　　本月網(wǎng)簽繼續(xù)保持高位，達(dá)132萬平方米。其中中心區(qū)成交量減少9%，但實(shí)際上傳統(tǒng)中心區(qū)，即除黃埔以外，各區(qū)均有增加。新政之下，對于中心區(qū)成交影響較外圍區(qū)少，主要由于偏好中心區(qū)的更多為置換需求，一般為本地戶籍或已扎根廣州多年。但對于外圍區(qū)域的影響則比較大，番禺、南沙等均明顯減少。不過增城、從化則在限購之后，成交量仍然在上升，但有不少部分來自于政策前的成交，現(xiàn)時(shí)陸續(xù)反映到網(wǎng)簽上。

　　價(jià)格方面除了越秀出現(xiàn)價(jià)格下跌外，其他區(qū)域均有上升。但其實(shí)越秀的均價(jià)下降，主要其成交中接近8成來自由廣州南嶺鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的達(dá)道雅軒，4月其網(wǎng)簽價(jià)低至9016元/平方米。

　　◆◇二手

　　自住需求占比下降 置換需求略有上漲

　　3月樓市淡季過后，二手成交均價(jià)為元31076元/平方米，3月二手成交均價(jià)為30987元/平方米，微升0.3%。二手住宅成交宗數(shù)方面，4月成交宗數(shù)環(huán)比3月下降了51.2%。與此不同的是，荔灣區(qū)逆勢而上，成交均價(jià)和成交宗數(shù)不跌反升。對比3月，荔灣區(qū)成交均價(jià)上升了3.9%，成交宗數(shù)上升了14.8%。

　　在4月份，荔灣區(qū)二手住宅均價(jià)為30222元/平方米，3月則為29082元/平方米，表現(xiàn)突出的板塊當(dāng)屬中山八板塊。中原地產(chǎn)中山八分行潘雯穎透露，荔灣屬于廣州老城區(qū)之一，生活配套、交通配套不言而喻。但對比越秀區(qū)，其二手均價(jià)乃是價(jià)格洼地，帶省級學(xué)位的電梯樓只需4萬-5萬元/平方米，樓梯樓也屬低價(jià)，約1.9萬元/平方米。

　　除了價(jià)格洼地，荔灣區(qū)的樓價(jià)升幅較為穩(wěn)定，買家需求大，不少海珠區(qū)、白云區(qū)的買家前來購房。如首次置業(yè)的年輕買家剛工作不久，希望置業(yè)老城區(qū)，因此會選擇荔灣區(qū)的樓梯樓低層單位，計(jì)劃日后再置換電梯單位。也有買家是置換型客戶，由于調(diào)控出臺，有購房計(jì)劃的買家發(fā)現(xiàn)業(yè)主惜售，盤源減少，擔(dān)心對日后置換物業(yè)有所影響，因此都加快購房步伐。因此在4月，中山八板塊的電梯樓和樓梯樓成交各占一半左右。

　　中原地產(chǎn)潘雯穎介紹，4月份分行成交了一套黃沙大道的單位，樓梯高層，面積為35平方米，總價(jià)56.6萬元，成交均價(jià)約1.6萬元，一房一廳的戶型。買家是二次置業(yè)的年輕客戶，看中該單位帶省級西關(guān)培正小學(xué)學(xué)位，而且是大院式管理，樓齡新，價(jià)格優(yōu)惠。

　　在4月份購房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重為17.2%，3月為16.5%。而組合貸款宗數(shù)方面，4月比重為9.9%，3月為16.6%。

　　此外，在購房目的方面，4月自住需求人數(shù)占比環(huán)比略為下降了0.32%個(gè)百分點(diǎn)，置換單位需求的人數(shù)則上升了0.23%個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)寺右新馬路分行高級營業(yè)經(jīng)理鄭華龍分析，一來，廣州新政出臺，各類條件規(guī)限后，不少買家無法購房；二來，現(xiàn)時(shí)不少業(yè)主惜售，市面上二手盤源少，置換型買家也加速購房計(jì)劃。

　　而根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，學(xué)位需求的買家略增加了1.17個(gè)百分點(diǎn)。