房價上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢，調(diào)控范圍還將擴大
■夏 丹
3月份，房地產(chǎn)市場進入密集調(diào)控期，并呈現(xiàn)出一些新的突出現(xiàn)象。
一問：新房銷售同比下滑，調(diào)控就要停止了嗎？
3月份起，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于頻繁，截至目前已經(jīng)有50余城市出臺了超過140次調(diào)控措施。日前，國家統(tǒng)計局公布的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，兩項銷售指標繼續(xù)處于回落當中。1月-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1月-2月份回落5.6個百分點；商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。然而央行數(shù)據(jù)顯示，3月份居民部門中長期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且占同期新增貸款總額的比重超過44%，接近去年全年的水平。
國家統(tǒng)計局公布的房價數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比上漲還在繼續(xù)。3月份70個大中城市新建商品住宅均價環(huán)比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴大，各線城市漲幅均“抬頭”。70個大中城市中，僅上海、南京等8個城市房價環(huán)比下降，其余62個城市均有不同程度的上漲，其中廣州、海口、三亞漲幅超過了2%。二手房方面，僅有南京和烏魯木齊房價環(huán)比下降，合肥、銀川等4城持平，其余64城均環(huán)比上漲，其中廈門環(huán)漲達4.9%，廣州、北京次之，環(huán)比分別上漲3.3%和2.2%。盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲，但在調(diào)控的“緊箍咒”特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價仍然上揚，表明控房價還任重道遠。預計漲幅居前的熱點城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點可能轉(zhuǎn)向二手房方面，調(diào)控手段由限購限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售，以拉長二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢，調(diào)控范圍還將擴大。
二問：三線、四線樓市有起色，去庫存快完成了嗎？
今年以來，在去庫存政策的持續(xù)推進下，三線、四線城市房地產(chǎn)市場整體熱度逐漸提升，部分城市商品房銷售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場觀點認為三線、四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。但從數(shù)據(jù)來看，其總體銷售環(huán)比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國293個地級市中的其他三線、四線城市，整體成交增速可能更低?？梢哉J為，一季度三線、四線銷售的熱潮更多的是“散點開花”，被報道升溫較快的只是其中一小部分，大部分三線、四線城市還難言走出高庫存陰霾。去庫存還在進行時，不宜夸大當前三線、四線樓市成交改善的現(xiàn)狀。
在這一波三線、四線城市去庫存的浪潮中，城市之間會表現(xiàn)出時間和程度上的差異，其中“有題材、有故事”的三線、四線城市更容易借去庫存東風從低谷走出。這些“題材”包括：（1）區(qū)域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈內(nèi)核心城市周邊；（2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭向好，地方政府產(chǎn)業(yè)政策初見成效；（3）擁有旅游、養(yǎng)老等特色資源稟賦；（4）在城市集群內(nèi)功能定位明確，具有獨特的角色分工等。
三問：開發(fā)投資增速超預期，能持續(xù)樂觀嗎？
1月-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1月-2月份提高0.2個百分點。統(tǒng)計局并未公布扣除價格因素的同比實際增長情況，依當前的情況推測，同比增速可能更高。近兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關(guān)，今年以來地方政府推地動作有所加快，開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近一年的“饑餓”，補庫存意愿也比較明顯。1月-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%；土地成交價款1359億元，增長16.7%。
不過這種超預期的增長態(tài)勢可能不會持久，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或于下半年回落。原因有三個方面：一是來自于房企資金來源的縮減。因商品房交易行為產(chǎn)生的個人按揭貸款和定金及預收款在開發(fā)到位資金構(gòu)成中占比約一半，成交增速下行和信貸監(jiān)管趨嚴將減少這兩項資金來源。政策對房企開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的監(jiān)管逐步加強，開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。第二，從開發(fā)投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹慎。第三，去年供地較少的熱點城市可能加大土地供給，對開發(fā)投資增速的下滑有對沖作用。
（作者系交通銀行金融研究中心高級研究員） |
