一路高歌猛進后，房天下控股公司（以下簡稱“房天下”）旗下的獨立經(jīng)紀業(yè)務(wù)觸礁了。

　　今年3月底，在北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布的信息中，北京搜房網(wǎng)房天下獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱“北京房天下經(jīng)紀公司”）因虛假宣傳“商改住”被注銷該公司房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案。一同被注銷的還有另外52家經(jīng)紀中介公司，引發(fā)了行業(yè)一陣唏噓。

　　在上述53家住建部注銷的中介名單中，引起高度關(guān)注的無疑是這兩家企業(yè)，一家是行業(yè)排名第一的鏈家，另一家則是北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。北京存房是被注銷門店數(shù)量最多的一家中介企業(yè)，53家中數(shù)量中占據(jù)5家。值得注意的是，北京存房還是房天下經(jīng)紀公司的控股股東。

　　莫天全是房天下的董事長。他一手創(chuàng)立的房天下曾是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的“鲇魚”，見證并參與了中國房地產(chǎn)行業(yè)的起起伏伏。這家老牌垂直門戶以海量的房地產(chǎn)新聞和樓盤資訊起家，在隨后的發(fā)展中借助“房地產(chǎn)電商交易”這一金礦，迅速發(fā)展。

　　跟成立于1999年的房天下相比，本次受罰的北京房天下經(jīng)紀公司則成立于2015年，而它的誕生正是源于房天下兩年前啟動的轉(zhuǎn)型—從媒體平臺延伸到交易平臺、金融平臺，甚至拓展至從線上殺入線下的房地產(chǎn)中介領(lǐng)域。

　　盡管只是作為房天下的一塊增值業(yè)務(wù)，但該獨立中介業(yè)務(wù)剛開了個頭卻掀起了行業(yè)千層浪。圈子里的同行都不會忘記，彼時，房天下遭遇了以鏈家為首的傳統(tǒng)門店中介們的激烈抵制。莫天全向房天下的5萬名員工發(fā)過一封“獨立宣言”的內(nèi)部郵件，希望房天下的嘗試能夠帶來一個更為規(guī)范的中介服務(wù)行業(yè)。

　　只不過，這一次房天下違背了自己的宣言。時至今日，整個中介服務(wù)行業(yè)依然存在并背負著散亂、暴利和欺騙的罵名。而在每次的房地產(chǎn)調(diào)控面前，中介服務(wù)行業(yè)首當其沖。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的會長李文杰對時代周報記者表示：“因為和房地產(chǎn)行業(yè)本身休戚相關(guān)，在2003年、2004年非典特殊時期和2007年、2008年、2011年的房地產(chǎn)調(diào)控面前，中介行業(yè)一直處境艱難，面臨各種挑戰(zhàn)已經(jīng)是常態(tài)。但如何適應(yīng)市場、適應(yīng)政府監(jiān)管的需要，是中介行業(yè)本身需要思考的。”

　　歲月沉浮

　　傳統(tǒng)的中介市場，本就百花齊放，當中站列著中原地產(chǎn)、 太平洋 、我愛我家、21世紀不動產(chǎn)等，他們或直營，或加盟，以地鋪模式為主，依靠門店與經(jīng)紀人形成對區(qū)域信息和業(yè)務(wù)的把控，并將數(shù)據(jù)匯總形成自己的數(shù)據(jù)庫，進行信息的匹配。

　　伴隨互聯(lián)網(wǎng)的興起，新興元素的加入讓中介市場開始出現(xiàn)新的變化。發(fā)展至今，這個市場已經(jīng)出現(xiàn)多個派別，其中以以下四類為主：一類是由中原地產(chǎn)、鏈家、我愛我家等為主構(gòu)成的傳統(tǒng)門店中介；一類是為老牌的互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)平臺及營銷平臺，包括房天下、樂居等；形成一定抗衡之勢的還有近些年興起的創(chuàng)新型平臺商及電商，例如房多多、好屋中國、愛屋吉屋、平安好房等；如 世聯(lián)行 、易居中國、合富輝煌等以顧問策劃及代理營銷為主的公司，則構(gòu)成了行業(yè)另一股重要力量。

　　盡管派別不同，但他們卻都是房產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)。新房交易、二手房交易、租賃、海外房產(chǎn)、金融、裝修、資產(chǎn)管理等，一切相關(guān)的業(yè)務(wù)都被納入到中介服務(wù)商們的業(yè)務(wù)版圖里。而規(guī)模小一點的中介平臺會聚焦發(fā)力某一特定細分領(lǐng)域。

　　中介行業(yè)的興衰與樓市的律動合拍。按照鏈家地產(chǎn)上海萬體館門店有11年從業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)紀人陳東（化名）對時代周報記者的形容，“薪水的高低除了自身的努力，還得看天吃飯。市場的因素尤為關(guān)鍵。”

　　在陳東的回憶里，2008年的上海樓市受金融危機影響，看空氛圍蔓延，樓市量價雙雙下挫，中介關(guān)店裁員陸續(xù)出現(xiàn)?？梢宰匪莸臄?shù)據(jù)里，當年9月，成交量僅為2年前同期的22%。到了2009年，樓市從低迷狀態(tài)一路上揚，“我們感覺也活過來了，單子開始多了，賺的錢也多了。”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對時代周報記者表示，中介服務(wù)商賺取的是傭金，安身立命的基礎(chǔ)是交易量，“服務(wù)的客單量來獲得效益，只要交易量下降，中介行業(yè)就會受到直接影響。”

　　從中原地產(chǎn)對2016年二手房市場的研究數(shù)據(jù)來看，成交和調(diào)控之間有著莫大的關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)顯示，2016年，從成交面積看，全國21個重點城市以3月為分界點，因熱點城市調(diào)控，之后經(jīng)歷3 個月的持續(xù)下滑。10月的調(diào)控成為第二個分界點，成交面積環(huán)比9月下降了 14%。由于2015年基數(shù)較高，使得2016年一線城市二手住宅成交面積同比漲幅僅為 17%（1-10 月數(shù)據(jù)），較2015年明顯回落。

　　成交的銳減帶來的是中介行業(yè)的行業(yè)性困局。事實上，在2011年之后的樓市調(diào)控里，中介行業(yè)都歷經(jīng)起伏。按照不完全梳理，2011年，當時的北京“國八條”一出，一家名為鑫尊置地的經(jīng)紀公司一口氣關(guān)閉了旗下的50家門店，只保留了200家門店左右的規(guī)模。2013年，“新國五條”發(fā)布后，一輪又一輪地產(chǎn)中介關(guān)店新聞在市場上出現(xiàn)。2016年，“9·30”新政出臺后，不少中介開店的速度放緩，并和2015年形成鮮明的對比。

　　“如果沒有交易，中介就危險了，目前房地產(chǎn)的情況是不會大漲不會大跌，一旦進入交易的冰封期，中介的日子就會不好過。特別是線下的中介門店。”中民普惠金融董事長，原平安好房董事長兼CEO莊諾也對時代周報記者表達了相同的看法。

　　互聯(lián)網(wǎng)沖擊

　　事實上，傳統(tǒng)的中介行業(yè)自2014年起便開始遭遇互聯(lián)網(wǎng)帶來的沖擊。在以房天下、樂居為代表的老牌互聯(lián)網(wǎng)電商平臺和以愛屋吉屋、房多多等新興互聯(lián)網(wǎng)中介的雙重夾擊下，傳統(tǒng)中介一度江湖告急。

　　在原安居客創(chuàng)始人兼CEO梁偉平發(fā)出的內(nèi)部郵件中，他也把2014年定義為“房地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雙重變革的一年”。

　　房產(chǎn)銷售端，本由開發(fā)商或者二手房業(yè)主、房地產(chǎn)代理和房產(chǎn)中介三家組成。

　　以房天下，樂居等為主的老牌房地產(chǎn)網(wǎng)站，最初的本質(zhì)是開發(fā)商和二手房中介公司的廣告平臺，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告。

　　這些網(wǎng)站盈利模式是在百度等搜索引擎網(wǎng)站做投放，引入買房用戶數(shù)據(jù)，然后蓄積潛在用戶，再把潛在購房者賣給房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者是引流到開發(fā)商。

　　不過，這些互聯(lián)網(wǎng)平臺的業(yè)務(wù)并不單一。以房天下為例，以網(wǎng)上廣告投放收入為主的網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)、幾萬抵幾萬為方式的搜房卡業(yè)務(wù)、針對二手房經(jīng)紀人房源發(fā)布的搜房幫服務(wù)和數(shù)據(jù)等為主的增值服務(wù)，構(gòu)成主要的收入來源。這些業(yè)務(wù)集中于線上，以為各大開發(fā)商、中介機構(gòu)導(dǎo)流為核心。

　　“開發(fā)商看中的是渠道，在新房領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)平臺的優(yōu)勢是在引流導(dǎo)客、房源展示上，這是他們的強項。” 新城控股 副總裁歐陽捷對時代周報記者分析表示，渠道對于新房銷售極其重要，而像鏈家、中原等的優(yōu)勢往往是在二手房銷售領(lǐng)域。

　　但這是一個有著十萬億級GMV（總交易量）的市場。按照 華泰證券 2016年初發(fā)布的一份研究報告顯示，中國房地產(chǎn)市場的GMV總量超10萬億元，其中新房交易GMV7.2萬億元，二手房交易GMV3.5萬億元，預(yù)計到2020年房地產(chǎn)市場GMV將超過15萬億元，其中新房交易GMV7萬億元左右，二手房交易GMV8萬億元左右。

　　沒有人會忽視這樣的價值。2014年8月，莫天全宣布結(jié)束公司“信息平臺”的發(fā)展階段，啟動向“交易大平臺”轉(zhuǎn)型，這意味著房天下放棄了媒體屬性，轉(zhuǎn)為全員賣房階段。

　　不光如此，在宣布轉(zhuǎn)型后的不久，房天下開始向二手房線下中介領(lǐng)域發(fā)起了挑戰(zhàn)。在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市，房天下推行“直客式”網(wǎng)上購買二手房，傭金只收0.5%，比房產(chǎn)中介普遍2%-3%的傭金低了近75%。

　　模式相同的還有類似愛屋吉屋一樣的電商平臺，這些互聯(lián)網(wǎng)平臺的殺手锏往往是雙向補貼。一是不設(shè)門店，不給中介顧問傭金提成，以避免對客人挑單。在上海，甚至還推出租客傭金全免的活動。另一方面提高經(jīng)紀人底薪，促成快速成交，同時引入客戶打分評估中介顧問業(yè)績，吸引大量經(jīng)紀人聚集。

　　用互聯(lián)網(wǎng)思維打造房地產(chǎn)銷售鏈條，是當時的潮流。

　　與此同時，有著資金實力、技術(shù)強項和龐大資源的BAT和京東等，也在迅速轉(zhuǎn)型“落地”。比如百度，在采取與樂居一樣的垂直網(wǎng)站聯(lián)營模式后，2015年年初開始宣布與中原地產(chǎn)、鏈家等房地產(chǎn)中介經(jīng)紀公司合作，打通內(nèi)部ERP實現(xiàn)房源信息展示，目標直指中國最大、最真實、最實時的第三方線上房產(chǎn)搜索平臺。

　　資本也對這些平臺表達了青睞。2015年，資本的涌入達到了頂峰，受益的往往是有著互聯(lián)網(wǎng)基因的平臺們。這一年，房天下宣布獲得來自IDG、凱雷及管理層成員的4億-7億美元資金，以0.5%傭金殺入市場的愛屋吉屋獲1.5億美元E輪融資，2015年底公司的經(jīng)紀人在半年內(nèi)已經(jīng)達到2萬人；房多多則宣布完成了C輪2.23億美元融資。

　　毫無疑問，互聯(lián)網(wǎng)和信息化確實提高了效率，信息公開透明后，對房主、買家/租客、經(jīng)紀人形成方便，可以隨時提交和查看房源。

　　效果反映在存量房的交易成績單上。愛屋吉屋在2015年一躍成為上海第三大房產(chǎn)中介，僅次于德祐和中原，在二手房交易額上，一度和中原、鏈家旗鼓相當，呈現(xiàn)猛烈發(fā)展之勢。

　　無法取代的中介門店

　　但是，中介始終并未被互聯(lián)網(wǎng)消滅。

　　在3月31日發(fā)布的2016年第四季度和全年業(yè)績報告中，莫天全坦言，長達兩年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型至今仍是一個失敗，并將回歸至原先的開放平臺業(yè)務(wù)戰(zhàn)略。“我們對新市場和新業(yè)務(wù)線的認識度不夠深，然而，我們卻在所有業(yè)務(wù)線上同時進行過分激進的轉(zhuǎn)型。”莫天全說。

　　對于行業(yè)發(fā)展而言，互聯(lián)網(wǎng)中介的加入，使得行業(yè)傭金水平大幅下降，但是低傭金并不能成為一家公司長期的競爭力。隨著各家的廝殺加劇，此前的雙向補貼則到了難以持續(xù)的局面。

　　例如，以低傭金起家的愛屋吉屋到了2016年也不得不開始收取高傭金，從而失去原先的價格優(yōu)勢。同時，它又開始向線下環(huán)節(jié)發(fā)力，在北京、上海設(shè)立線下服務(wù)中心和門店，開始顛覆此前的“無門店”模式。

　　此前，這些互聯(lián)網(wǎng)平臺相信，只要能搶占房源，線上的平臺就會成為信息流量的入口或搜索引擎，在最短時間幫客戶匹配最合適的產(chǎn)品。而現(xiàn)實是，線下的經(jīng)紀人團隊水平差異大和管理難是這些互聯(lián)網(wǎng)平臺不得不面臨的難題?？蛻舻耐对V也在不斷增多，主要聚焦在造假訂單、數(shù)據(jù)虛高，甚至上架非自有房源再從中抽傭等不規(guī)范操作上。

　　“作為互聯(lián)網(wǎng)公司，要允許它（房天下）試錯。”莊諾對時代周報記者表示。莊曾經(jīng)也是房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員，3年前，他一手創(chuàng)立了以“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”為運營思路的平安好房。

　　創(chuàng)立初始，平安好房也被外界貼上了“消滅中介”的標簽。“我也在反思，其實通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)去中介化，是不可行的。”莊諾對時代周報記者嘆息道。

　　在莊諾的理解里，互聯(lián)網(wǎng)中介和傳統(tǒng)中介兩者都有存在的價值，并不存在誰消滅誰的道理，“房地產(chǎn)的買賣交易一是非標準化的過程，只有標準化的東西才能通過實現(xiàn)去中介化；二是買賣是低頻的，而流程長，涉及的一系列環(huán)節(jié)雜且長，線下的中介很有存在的必要。”他對時代周報記者解釋道。只是在當時，互聯(lián)網(wǎng)來勢洶洶，各家都在跑馬圈地中，無暇思考更深。

　　在中原集團主席兼總裁施永青看來，沒有找到經(jīng)營模式，是這些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺的問題，“很多人對中介行業(yè)抱有太大幻想，再加上經(jīng)濟下行，錢無處可投，所以故事講得好聽的人，更容易拿到投資。競爭者通過雙向補貼，想用資本驅(qū)逐原有的經(jīng)營者，但很多公司即使到了B輪、C輪，都還沒有找到經(jīng)營模式。”

　　事實上，以衡量電商業(yè)務(wù)的交易總額GMV指標來看，傳統(tǒng)中介和互聯(lián)網(wǎng)中介之間還是存在差距。2015年，鏈家實現(xiàn)交易總額為7090億元，中原地產(chǎn)大陸區(qū)交易總額7259億元；房天下的電商交易額超2200億元（326.03億美元），世聯(lián)行方面為4308億元。兩者的差距還在拉大，在2016年，鏈家已經(jīng)達到1萬多億元，中原地產(chǎn)大陸區(qū)交易總額7450億元，世聯(lián)行則為5108億元，房天下方面上半年為1650億元（240億美元，因下半年數(shù)據(jù)未有單獨列出）。

　　在億歐網(wǎng)給出的數(shù)據(jù)中，上海市1-12月二手房成交總套數(shù)為35.9萬套，其中有30.6萬套在1-9月成交，10-12月成交數(shù)量下滑非常明顯。這當中，傳統(tǒng)的中介依舊占據(jù)10-12月成交數(shù)量的前五位。

　　擁抱資本做大做強

　　對于互聯(lián)網(wǎng)平臺的夾擊，傳統(tǒng)中介公司不斷在調(diào)整策略，向市場發(fā)出聲音，進行反撲。

　　鏈家無疑是典型的代表，也是傳統(tǒng)房產(chǎn)中介中互聯(lián)網(wǎng)運用的先行者。微妙的變化在2015年的下半年已經(jīng)開始。鏈家在全國范圍內(nèi)攻城略池，合并擴張建立線下門店，大量吞并中介巨頭，并推出P2P等金融服務(wù)，指向打造房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)萬億級O2O大平臺。

　　我愛我家、麥田、中原等傳統(tǒng)中介則在保持原有門店模式的同時，加大對線上互聯(lián)網(wǎng)和移動APP投入。當中，我愛我家甚至宣告向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。

　　盡管傳統(tǒng)中介與互聯(lián)網(wǎng)平臺之間硝煙四起，唇亡齒寒的它們曾經(jīng)試圖降低對彼此的依賴，只是尚難言棄。

　　不過，行業(yè)本身很難逃脫政策的管理。去年三四月份，首付貸、贖樓貸、尾款貸等房貸業(yè)務(wù)被集體絞殺，不少房地產(chǎn)中介服務(wù)公司的業(yè)務(wù)直接受到打擊。鏈家也在去年4月被證實在對一部分人員配置上進行精簡。

　　“政策的加碼，隨時有可能打亂房地產(chǎn)的交易流程。”李驍對時代周報記者表示，行情好的時候，大家只顧賺取傭金并沒有對服務(wù)價值進行梳理，等行情變差，監(jiān)管力度加強的時候，問題就會暴露了。

　　從目前發(fā)展來看，中介服務(wù)行業(yè)正在以賣身或者融資方式擁抱資本市場。

　　2017年的第一宗并購發(fā)生在Q房網(wǎng)身上。Q房網(wǎng)以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)家，在2014年的發(fā)展熱潮中推出了合伙經(jīng)紀人模式以高傭金吸引經(jīng)紀人加入，完成O2O的閉環(huán)。不過在賬面上的數(shù)字并不樂觀，2014年虧損7821萬元，2015年虧損2.09億元，盡管在2016年1-8月凈利潤1.6億元，但最終還是以被收購收場。

　　以“國內(nèi)首家房產(chǎn)O2O全民眾銷平臺”自稱的房產(chǎn)中介好屋中國的A股之路也并不平坦。因重組中對應(yīng)的對賭業(yè)績1.8億元少了5000萬元，好屋中國的重組進展無法達到各方預(yù)期，A股之旅暫時擱淺。

　　同樣，傳統(tǒng)的中介公司也在擁抱資本市場，但結(jié)局卻各有不同。

　　嘗到甜頭的是鏈家，融創(chuàng)（01918.HK）26億元的入股，使得鏈家的估值躍升至416億元。嘗到苦頭的是我愛我家，面對深交所連發(fā)17問有關(guān)股權(quán)頻生轉(zhuǎn)讓、高預(yù)估增值等問題的問詢后，被“借殼”的昆明百貨大樓（集團）股份有限公司仍未有回復(fù)，這也意味著我愛我家的上市之路暫時可能遇到了阻礙。

　　至于另一大中介巨頭中原集團，按照施永青在2017年年初的表示，已經(jīng)有多家實力雄厚的地產(chǎn)商正和中原集團談尋求入股，“都是上千億規(guī)模的大公司，不會比入股鏈家的融創(chuàng)小”。

　　“資本的進入，除了跟此前寬松資金環(huán)境有關(guān)系外，行業(yè)本身也會繼續(xù)變化。”李驍對時代周報記者說道。

　　不難發(fā)現(xiàn)，以鏈家為代表的平臺估值較高。從事互聯(lián)網(wǎng)投資并購的王凱（化名）對時代周報記者分析，這些房地產(chǎn)中介的核心除了業(yè)務(wù)模式和本身規(guī)模，還有數(shù)據(jù)價值，有了這些數(shù)據(jù)價值，未來的發(fā)展中，嫁接很多其他業(yè)務(wù)都可以實現(xiàn)落地。