在多數(shù)人眼中已高不可攀的房?jī)r(jià)面前，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”是否只能是一個(gè)夢(mèng)想？

　　答案是“No ！ ”。在國(guó)家“購(gòu)租并舉”等相關(guān)政策的支持和指引下，住房租賃服務(wù)市場(chǎng)空間正在悄然釋放，越來(lái)越多的企業(yè)嗅到了這一巨大市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的商機(jī)，紛紛將2017年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)指向了這萬(wàn)億級(jí)別的大市場(chǎng)。而最新的消息是，素以投資嗅覺(jué)敏銳著稱(chēng)的馬云已然出手，其旗下支付寶3月底宣布正式推出租房免押金服務(wù)，由此啟動(dòng)租房領(lǐng)域的首次試水。

　　記者近日以上海為樣本調(diào)研了一線城市住房租賃市場(chǎng)，其日趨擴(kuò)容的存量房，為各路資本掘金租房市場(chǎng)提供了足夠的“源頭活水”。

　　上市公司群起掘金

　　萬(wàn)億級(jí)別的租房市場(chǎng)，不僅吸引了萬(wàn)科、 世聯(lián)行 、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)等上市房企擼起袖子準(zhǔn)備大干，也“利誘”了 聯(lián)絡(luò)互動(dòng) 等公司跨界試水。

　　對(duì)于普通百姓而言，與其收入水平相比，目前的高房?jī)r(jià)尤其是一線城市的高房?jī)r(jià)已成為一道無(wú)法逾越的天塹。隨著今年春節(jié)過(guò)后全國(guó)數(shù)十個(gè)城市相繼出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，“買(mǎi)改租”之風(fēng)日盛。在此背景下，已進(jìn)入存量房市場(chǎng)時(shí)代的一線城市以及一些熱點(diǎn)二線城市，其住房租賃市場(chǎng)的巨大潛力正在被各方所關(guān)注。

　　與此同時(shí)，人們對(duì)于租房的觀念也正在逐漸改變。有研究機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，超過(guò)50%的租客會(huì)將更多的精力和資源投入到租房領(lǐng)域里，其中更有接近八成的租客尤其是一些年輕租客表示，只要品質(zhì)足夠好、租期足夠穩(wěn)定，一直租房住也無(wú)所謂。

　　中國(guó)住房租賃市場(chǎng)空間已然洞開(kāi)。鏈家研究院在其發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告中指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

　　不少企業(yè)已經(jīng)聞到了這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。3月29日，支付寶官微發(fā)布關(guān)于免押金租房的動(dòng)態(tài)。支付寶此次接入的是蘑菇租房，第一個(gè)上線的城市是上海，隨后北京、深圳等城市都將陸續(xù)上線。據(jù)介紹，只要支付寶用戶(hù)的芝麻信用分超過(guò)650分，就可以在首頁(yè)應(yīng)用服務(wù)的第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。按照支付寶的規(guī)劃，未來(lái)在租房這一服務(wù)入口，還將繼續(xù)引入其他類(lèi)型的合作伙伴，為用戶(hù)提供更豐富的房源和差異化服務(wù)選擇。

　　更多的上市房企則已擼起袖子準(zhǔn)備大干，紛紛把租房市場(chǎng)作為2017年業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)。3月初，房企龍頭萬(wàn)科董秘朱旭透露，萬(wàn)科今年將把長(zhǎng)租公寓作為重要的著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。3月27日，萬(wàn)科發(fā)布2016年年報(bào)，其中對(duì)拓展長(zhǎng)租公寓這一塊業(yè)務(wù)闡述道：2017年公司的公寓業(yè)務(wù)將加快規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶(hù)資源、業(yè)務(wù)界面、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺(tái)，提升業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率和客戶(hù)體驗(yàn)。

　　世聯(lián)行對(duì)租房市場(chǎng)同樣青睞有加。公司這一業(yè)務(wù)的品牌名為“紅璞公寓”，目前簽約超過(guò)2萬(wàn)間，主要分布在廣州、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏在近期召開(kāi)的年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，紅璞公寓2017年將主要在廣州、武漢、成都、南京等城市進(jìn)行拓展，預(yù)計(jì)簽約總量將達(dá)10萬(wàn)間。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松則進(jìn)一步透露，以長(zhǎng)租公寓為代表的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是世聯(lián)行布局存量市場(chǎng)的重要一環(huán)，長(zhǎng)期來(lái)看，世聯(lián)行做長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)是100萬(wàn)間。

　　綠地集團(tuán)也把租房作為公司今年重點(diǎn)拓展的領(lǐng)域之一。今年1月初，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在接受記者專(zhuān)訪時(shí)曾透露，自去年四季度開(kāi)始，綠地開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓，今年公司會(huì)繼續(xù)挑選一些城市，在其核心位置或交通便利的地方開(kāi)展20個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。“綠地的長(zhǎng)租公寓全部由旗下的酒店公司運(yùn)營(yíng)，早餐、洗衣、打掃等服務(wù)一應(yīng)俱全，只是比酒店少了宴會(huì)廳、會(huì)議中心、游泳池等設(shè)施，從而大大降低經(jīng)營(yíng)成本，項(xiàng)目的收益是有保障的。”張玉良表示。

　　此外，龍湖地產(chǎn)在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，公司已正式涉足長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公兩個(gè)新的業(yè)態(tài)，計(jì)劃在三年以?xún)?nèi)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓300處、聯(lián)合辦公20個(gè)的目標(biāo)。公司表示，滿(mǎn)足年輕客群品質(zhì)租住及生活服務(wù)要求的“冠寓”和定位于商業(yè)綜合體內(nèi)聯(lián)合辦公的“一展空間”目前已陸續(xù)在北京、上海、成都、重慶等地落地，并將逐漸成為公司品牌的重要一環(huán)。

　　還有上市公司跨界試水住房租賃市場(chǎng)。以聯(lián)絡(luò)互動(dòng)為例，其早在今年1月10日即在公告中披露擬斥資2.3億元收購(gòu)會(huì)找房（北京）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司51.33%股權(quán)，進(jìn)軍房屋租賃市場(chǎng)。3月25日，公司進(jìn)一步公告稱(chēng)，公司擬與 工商銀行 等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展信用卡房屋租金分期付款金融服務(wù)合作。

　　一線城市存量房大增

　　去年房產(chǎn)成交活躍，許多房東購(gòu)置房產(chǎn)之后用于出租，加之部分房東惜售，轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)掛牌房源數(shù)量大大增加。

　　楊杰（化名）在上海浦東新區(qū)擁有兩套房產(chǎn)，最近決定將自己的兩套房租出去，換租靠近女兒學(xué)校的大三房。然而，兩套房掛牌了十幾天都無(wú)人上門(mén)看房。不得已，楊杰只能將租金一降再降，以期盡快成交。

　　記者通過(guò)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像楊杰這樣的情況在上海等一線城市以及一些熱點(diǎn)二線城市的住房租賃市場(chǎng)并不鮮見(jiàn)。上海某房地產(chǎn)中介指著電腦屏幕告訴記者：“以往有些熱門(mén)小區(qū)根本沒(méi)有房源出租，現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)至少有十幾二十套房租處于待租狀態(tài)，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況和去年完全是兩個(gè)極端。”

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，就全國(guó)范圍來(lái)看，上海的住房租賃市場(chǎng)已發(fā)展得比較成熟，年租金增長(zhǎng)率大約8%。以往每年年后都是房屋租賃市場(chǎng)的首個(gè)高峰期，但今年春節(jié)過(guò)后上海住房租賃市場(chǎng)交易量盡管環(huán)比略有增長(zhǎng)，但與去年同期相比縮水近30%，而且今年市場(chǎng)整體租金水平并未出現(xiàn)明顯的上漲。

　　“上海的住房租賃市場(chǎng)其實(shí)從去年10月份就開(kāi)始下滑了，房屋空關(guān)兩個(gè)月很正常，一直空到房東主動(dòng)降價(jià)尋求成交。”眾福房地產(chǎn)分析師王建濤指出。

　　在盧文曦看來(lái)，這主要有三方面原因：第一，去年房產(chǎn)成交活躍，許多房東購(gòu)置房產(chǎn)之后用于出租，加之部分房東惜售，轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)掛牌房源數(shù)量大大增加；第二，去年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，租金水漲船高，目前繼續(xù)上漲的動(dòng)力有所減弱；第三，上海的拆違行動(dòng)使得部分外來(lái)人口出現(xiàn)外流，甚至返回老家，這部分租房需求出現(xiàn)一定的減少。

　　那么，在大量存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)的背景之下，上海等一線城市的住房租賃市場(chǎng)是否會(huì)在今年或者在未來(lái)2至3年持續(xù)目前的這種低迷狀態(tài)？“那也未必。”盧文曦指出，從長(zhǎng)期來(lái)看，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展還會(huì)保持較高活力，對(duì)人口吸引能力依然很強(qiáng)，在人口總量達(dá)到一定數(shù)量后，還有結(jié)構(gòu)上調(diào)整的可能，所以市場(chǎng)需求層次是比較豐富的。從租金來(lái)看，每年還是會(huì)比較溫和地上行。

　　而業(yè)界普遍認(rèn)為，大量存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，為企業(yè)拓展這一市場(chǎng)提供了足夠大的市場(chǎng)空間，規(guī)?；?jīng)營(yíng)更具優(yōu)勢(shì)。魔方生活服務(wù)集團(tuán)與中航信托股份有限公司今年1月下旬聯(lián)合宣布，將成立一支總規(guī)模達(dá)100億元的并購(gòu)基金，盤(pán)活一線城市存量房資產(chǎn)，掘金租房市場(chǎng)。

　　資本看好長(zhǎng)租公寓

　　在政策的引導(dǎo)下，各路資本競(jìng)相試水住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓更是成為“香餑餑”。目前經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)大致有四類(lèi)，運(yùn)營(yíng)模式分為集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓兩種。

　　政府早已確立了將建立“購(gòu)租并舉”的住房制度作為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的改革方向，在2016年先后出臺(tái)了多個(gè)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策措施，包括發(fā)展住房租賃企業(yè)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)等。在政策的引導(dǎo)下，各路資本競(jìng)相試水住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓更是成為“香餑餑”。

　　據(jù)記者了解，經(jīng)過(guò)近兩年的持續(xù)暴發(fā)，目前經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)大致有四類(lèi)：一類(lèi)是房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬(wàn)科的泊寓；一類(lèi)是房地產(chǎn)中介，比如鏈家的自如；一類(lèi)是酒店集團(tuán)，比如華住集團(tuán)的城家公寓、如家酒店集團(tuán)的逗號(hào)公寓；還有一類(lèi)是創(chuàng)業(yè)型公司，比如青客公寓、YOU+公寓等。從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)講，分為集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓，YOU+公寓和青客公寓分別是這兩種不同模式的代表企業(yè)。

　　上海青客時(shí)尚生活股份有限公司是一家由上海市青年聯(lián)合會(huì)的青聯(lián)委員提議發(fā)起，由國(guó)資基金引導(dǎo)社會(huì)資本參與投資，為解決青年人才住房問(wèn)題而設(shè)立的企業(yè)。自2012年成立以來(lái)，上海青客發(fā)展迅猛，目前管理房源近50000間，為超過(guò)15萬(wàn)的年輕人提供住房服務(wù)。

　　“我們嘉怡坊共有兩家二房東企業(yè)，其中一家就是上海青客。”嘉怡坊是位于嘉定江橋地區(qū)的動(dòng)遷房小區(qū)，其物業(yè)辦公室的工作人員向記者透露，嘉怡坊2016年春節(jié)后交房的時(shí)候，青客在現(xiàn)場(chǎng)收了近百套房源用于出租。

　　眾福房地產(chǎn)分析師王建濤告訴記者，青客一般選擇靠近地鐵、新建的動(dòng)遷房、戶(hù)型面積盡量大的房源作為主要的收購(gòu)目標(biāo)，租期一般都在5年以上。青客會(huì)將托管的房源按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)重新裝修，通?？蛷d會(huì)一分為二隔成兩間房，然后按照房屋的間數(shù)，以一間一價(jià)的模式出租給租房者。

　　在閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，記者在青客中介人員的帶領(lǐng)下，以租客身份查看了青客的兩處房源。記者看到，房屋的裝修基本是簡(jiǎn)潔的宜家風(fēng)格，簡(jiǎn)單家具，家電齊全，每個(gè)房間都有電子門(mén)鎖，房間看起來(lái)整潔干凈。中介人員向記者證實(shí)了青客房源的“X+1”租賃模式，并透露了其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：可以整套租也可以租單間，起租期2年，押金2個(gè)月，租金一月一付，第一年可享受一定的費(fèi)率優(yōu)惠，租金打92折，在此基礎(chǔ)上再打9折。第二年按正常會(huì)員價(jià)租賃，或向青客申請(qǐng)?jiān)俅蝺?yōu)惠。

　　“上海青客就是一個(gè)增強(qiáng)版的‘二房東’”。盧文曦表示，上海青客這類(lèi)公司主要是看到了市場(chǎng)的需求，其盈利主要依靠房屋出租的利差，背后必須要有足夠的資本支撐，這是因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)有很強(qiáng)的季節(jié)性，對(duì)現(xiàn)金流的要求也比較高，要裝修、要管理，而且企業(yè)的管理成本相當(dāng)高，要盡量保證至少70%的房屋是已租狀態(tài)而非空置，一般60%至70%的入住率基本上可以維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，達(dá)到一個(gè)比較好的平衡點(diǎn)。

　　中城投資總裁路林認(rèn)為，近幾年長(zhǎng)租公寓的崛起是值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)向。政府應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，在土地、稅收、財(cái)政、金融等領(lǐng)域出臺(tái)配套政策措施，通過(guò)建立“購(gòu)租并舉”的住房制度，為加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制奠定了基礎(chǔ)。THE_END