近日頻出的各地“最嚴(yán)”新政無(wú)疑將給年初大幅調(diào)高年度目標(biāo)的房企業(yè)績(jī)帶來不確定因素。但據(jù)剛出爐的2017年一季度開發(fā)商業(yè)績(jī)排名來看，規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控背景下，布局區(qū)域狹窄、產(chǎn)品單一的中小房企生存會(huì)愈加艱難，規(guī)模房企和品牌房企抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力雖然更強(qiáng)，但總體而言開發(fā)商年初調(diào)高的目標(biāo)已難言樂觀。

　　規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)明顯

　　據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2017年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜顯示，2017年一季度規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。

　　從面積門檻來看，前50強(qiáng)房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬(wàn)平方米提高至48.7萬(wàn)平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬(wàn)平方米升至232萬(wàn)平方米，同比上升88.4%。

　　對(duì)此，相關(guān)人士分析，2017年一季度多個(gè)城市密集出臺(tái)新一輪緊縮調(diào)控政策，調(diào)控政策熱點(diǎn)城市由一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市。但從數(shù)據(jù)來看，一季度規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯，房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度升高的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。但不可否認(rèn)，各地樓市調(diào)控風(fēng)暴在3月才開始掀起，這對(duì)房企前3個(gè)月銷售業(yè)績(jī)的影響非常有限。目前來看，通過一季度業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)房企全年的銷售走勢(shì)還為時(shí)過早。

　　但就一季度而言，行業(yè)集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規(guī)模均已超過千億元，優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。同時(shí)，龍湖、金地、魯能等有實(shí)力沖擊前十的房企2017年一季度的表現(xiàn)也非常亮眼。在當(dāng)前政策環(huán)境下，規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯，布局區(qū)域狹窄、產(chǎn)品單一的中小房企生存會(huì)愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業(yè)則在抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面有顯著優(yōu)勢(shì)。

　　榜首頻繁更迭

　　作為行業(yè)永恒話題，榜首之爭(zhēng)已然如火如荼。

　　從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬(wàn)科、碧桂園、恒大的業(yè)績(jī)都已超千億元，房企的銷售業(yè)績(jī)總和較去年一季度同比增長(zhǎng)了120.2%。其中，萬(wàn)科3月銷售金額達(dá)630億元，一季度實(shí)現(xiàn)銷售總額1496億元，反超碧桂園重新占據(jù)榜首位置。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科項(xiàng)目布局比較均衡，住宅產(chǎn)品也定位主流客戶的自住需求，因此受個(gè)別城市限購(gòu)的影響較小。萬(wàn)科對(duì)上海區(qū)域和廣深區(qū)域的戰(zhàn)略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點(diǎn)城市的銷售額也占到了一季度銷售業(yè)績(jī)較大的比重。另外，本月萬(wàn)科北京區(qū)域銷售火爆，單月超100億元。但有機(jī)構(gòu)透露，萬(wàn)科業(yè)績(jī)大漲的背后也伴隨著國(guó)內(nèi)公司負(fù)債率的上升。據(jù)相關(guān)人士透露，萬(wàn)科負(fù)債率當(dāng)前首次達(dá)到80％的歷史高點(diǎn)。

　　曾在前兩個(gè)月排名首位的碧桂園，2017年一季度實(shí)現(xiàn)銷售額1452億元，完成了全年4000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)的36%。碧桂園一季度業(yè)績(jī)依舊得益于三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國(guó)內(nèi)總土地儲(chǔ)備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項(xiàng)目722個(gè)，同比大幅增加90.5%。據(jù)了解，2017年預(yù)計(jì)可售總貨值6163億元。

　　三強(qiáng)之一的恒大則以1097億元的銷售額實(shí)現(xiàn)全年4500億元銷售目標(biāo)的24.4%，雖然業(yè)績(jī)略低于碧桂園和萬(wàn)科，但隨著二季度新推盤項(xiàng)目的大幅增加，恒大未來的銷售業(yè)績(jī)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

　　業(yè)績(jī)壓力陡增

　　實(shí)際上，政策調(diào)控的“陰云”持續(xù)貫穿2017年將是大概率事件，房企無(wú)論如何都難言樂觀。

　　3月，全國(guó)地方調(diào)控頻率之高在以往而言均實(shí)屬罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ，有41個(gè)省市出臺(tái)了67次調(diào)控，其中涉及到限購(gòu)、限貸的重要核心型調(diào)控就有33次。隨著調(diào)控砝碼不斷增多和加重，調(diào)控的成效也不斷從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化。

　　分析顯示，3月，國(guó)內(nèi)一線城市共有8次調(diào)控收緊，北京調(diào)控力度空前，“史上最嚴(yán)”的“認(rèn)房又認(rèn)貸”等核心措施，導(dǎo)致限貸升級(jí)、資格認(rèn)定等購(gòu)買條件大幅升級(jí)；廣州同樣執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，非戶籍購(gòu)房的社保門檻提高至五年。

　　“一線城市限購(gòu)由來已久，企業(yè)內(nèi)部也多少有些預(yù)案。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，本輪限購(gòu)范圍之廣對(duì)房企年內(nèi)業(yè)績(jī)完成帶來的負(fù)面影響可能更大。統(tǒng)計(jì)顯示，除了一線城市外，3月至少有16個(gè)二線城市也出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策。甚至還包括青島、長(zhǎng)沙、石家莊等以往未限購(gòu)城市。

　　特別值得注意的是，本輪調(diào)控中，三四線城市調(diào)控看點(diǎn)十足。3月，三四線城市總共有23次調(diào)控升級(jí)。上述人士進(jìn)一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購(gòu)；上海周邊的嘉興、嘉善限購(gòu)限貸升級(jí)；深圳廣州附近的佛山、東莞限購(gòu)升級(jí)以及中山限購(gòu)重啟。眾多規(guī)避一線城市地價(jià)高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發(fā)商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰(zhàn)略正受到空前的沖擊。

　　事實(shí)上，與年初普遍調(diào)高年度銷售目標(biāo)相比，當(dāng)前多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)難以展露樂觀情緒。不久前融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就公開表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常悲觀，融創(chuàng)去年10月后沒有再拿地。

　　易居中國(guó)CEO丁祖昱認(rèn)為，目前政策都是奔著需求端去，市場(chǎng)之前主要是供應(yīng)太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機(jī)會(huì)炒”。因此，千萬(wàn)不要認(rèn)為一季度“政策向左、市場(chǎng)向右”的局面會(huì)持續(xù)下去，政策疊加效應(yīng)到一定階段之后，量變必然會(huì)產(chǎn)生質(zhì)變，也許市場(chǎng)劇變就在一夜之間。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，緊縮的調(diào)控政策將貫穿全年，很可能還會(huì)有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市將升級(jí)限購(gòu)。開發(fā)商應(yīng)適時(shí)加大供應(yīng)、把握推盤節(jié)奏，加快去化速度，應(yīng)對(duì)變局做好充分準(zhǔn)備。北京商報(bào)記者 董家聲