一些城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，新一輪嚴(yán)厲調(diào)控來臨。房地產(chǎn)行業(yè)徘徊在路口的敏感時(shí)刻，萬科的舉動(dòng)和選擇引人注目。

　　樓市將呈現(xiàn)怎樣的格局？房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)何在？萬科如何迎接挑戰(zhàn)？針對(duì)這些問題，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日獨(dú)家專訪了萬科集團(tuán)總裁郁亮。

　　談走向：

　　供求關(guān)系不支持一直高速上漲

　　記者：新一輪調(diào)控開始，您認(rèn)為未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的走向？

　　郁亮：房地產(chǎn)分析的背后是人口分析。根據(jù)萬科測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)主流購(gòu)房人群（20歲至49歲）人口增量已過歷史高點(diǎn)，2011年至2015年這一增量曾達(dá)到4300萬人，2016年至2020年將降為1300萬人，2020年后預(yù)計(jì)有很大可能繼續(xù)下降。當(dāng)然，小城鎮(zhèn)的人口還在向大城市流動(dòng)，非都市圈人口還在向都市圈流動(dòng)。但無論如何，因?yàn)槌擎?zhèn)化而導(dǎo)致住房需求井噴式爆發(fā)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。這個(gè)變化，就發(fā)生在2015年。

　　從供給角度看，十年前我們確實(shí)存在嚴(yán)重的住房短缺，但隨著過去十年的大規(guī)模建設(shè)，這個(gè)缺口已經(jīng)基本補(bǔ)上。2006年至2015年這十年間，萬科統(tǒng)計(jì)的57個(gè)大中城市中，有28個(gè)城市每年每人商品住宅新開工面積的平均值超過2平方米。而發(fā)達(dá)國(guó)家在城市化完成后，住宅每年的人均建設(shè)量，一般是不超過1平方米。

　　過去十年因?yàn)橐a(bǔ)課，多蓋一點(diǎn)是合理的。但這么大的全國(guó)建設(shè)量，不可能一直保持下去。幾個(gè)重要都市圈，因?yàn)槿丝谶€在流入，未來還是應(yīng)該多蓋一點(diǎn)房子，但那些人口停滯甚至流出的地方，確實(shí)不能再這么蓋下去了。

　　“青山遮不住，畢竟東流去”。購(gòu)房存在杠桿，所以短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動(dòng)性、房貸政策對(duì)房?jī)r(jià)有影響，甚至有很大的影響。但長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)必然由供求關(guān)系決定。如果不是只看幾個(gè)核心城市，而是看全國(guó)的話，那么供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房?jī)r(jià)一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長(zhǎng)。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高速增長(zhǎng)時(shí)代。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)還沒有淪落為“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，但快速上漲、普遍上漲的局面已經(jīng)結(jié)束，開始進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)、城市分化的新階段。

　　可以預(yù)見，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長(zhǎng)期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說，房?jī)r(jià)暴漲的可能性在減小，而房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相比以前在增加。萬科去年已經(jīng)對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備13.8億元，較2015年底增長(zhǎng)82.3%。萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房?jī)r(jià)下跌。

　　記者：北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎樣？

　　郁亮：人口不斷涌入，財(cái)富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現(xiàn)不會(huì)特別差。

　　但北上廣深的高房?jī)r(jià)問題也必須重視。房?jī)r(jià)平穩(wěn)，年輕人才會(huì)有奔頭。光給人才發(fā)房補(bǔ)、建保障房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每個(gè)城市都應(yīng)提出自己的普通住宅發(fā)展計(jì)劃。即使是一線城市，房?jī)r(jià)也應(yīng)該穩(wěn)住，而且，也可以穩(wěn)住。

　　談?wù){(diào)控：

　　欣慰與憂慮并存

　　記者：您怎么看最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控？

　　郁亮：2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。去年以來，一些城市樓市持續(xù)火爆，但高處不勝寒，國(guó)家及時(shí)調(diào)控，是非常必要的和令人欣慰的，這對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有志于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是利好。

　　記者：對(duì)于這些房?jī)r(jià)過快上漲的城市，在您看來，應(yīng)該采取什么策略？

　　郁亮：去年以來，一些城市的房?jī)r(jià)上漲確實(shí)過火了，采取嚴(yán)厲的“外科手術(shù)”式調(diào)控是需要的，如果這個(gè)時(shí)候再上漲，對(duì)國(guó)家而言就是毒藥。房地產(chǎn)調(diào)控從原來的“兩限”到現(xiàn)在的“四限”，短時(shí)間對(duì)于控制房?jī)r(jià)過快上漲，建立一個(gè)合理預(yù)期是有效果的。

　　但長(zhǎng)期來看，要穩(wěn)定熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，還是要靠增加供應(yīng)。和全國(guó)的情況不同，這些城市人口還在持續(xù)流入，新增需求依然旺盛。而且，這些城市增加供應(yīng)也是完全可能的。

　　有人說一線城市沒地了，但跟東京比一比就知道，還有地。一是放活舊改，增加土地供應(yīng)的來源。比如深圳搞強(qiáng)區(qū)放權(quán)，把舊改項(xiàng)目的審批權(quán)下放到區(qū)里，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量主導(dǎo)舊改，一下子多出很多房子。

　　二是適當(dāng)提高土地利用效率。在地價(jià)昂貴的城市里把樓房蓋高點(diǎn)是國(guó)際通行做法。我接觸過一個(gè)莫斯科投資計(jì)劃，不買地，專門給一些五六層的老房子裝電梯，上面加蓋四層房子。

　　三是及時(shí)修改規(guī)劃要求。很多規(guī)劃的杠杠是上世紀(jì)五六十年代制定的，比如對(duì)小區(qū)綠地有明確的指標(biāo)要求，但如果我們采取紐約“集中綠地”模式，把小區(qū)配套的綠地集中起來，建成周邊一到三公里都可以享受的公園，用地效率、實(shí)際效果一定比分散的小區(qū)綠地好得多。

　　記者：您對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控還有什么建議？

　　郁亮：政策不僅要考慮少數(shù)城市的房?jī)r(jià)問題，還要在更大維度、更長(zhǎng)時(shí)間的背景下考慮問題，最根本的是要建立促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　首先是厘清行業(yè)政策的目標(biāo)。根本性的政策目標(biāo)應(yīng)該是三個(gè)：解決居住問題、拉動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)、維護(hù)金融安全。“房子是用來住的不是用來炒的”，這說明解決居住是首要目標(biāo)，當(dāng)然另外兩個(gè)目標(biāo)也很重要。但有時(shí)我們過于注重房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，這是一種錯(cuò)位和錯(cuò)配。

　　有沒有同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)三大目標(biāo)的手段？“軌道+物業(yè)”是一種方式。發(fā)展軌道交通，可以在合理通勤時(shí)間內(nèi)提供更多的住房，在都市圈內(nèi)疏散人口，可以創(chuàng)造大量就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，也就防范住了跟房?jī)r(jià)相關(guān)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)，這是典型的“一石三鳥”。

　　其次是租賃市場(chǎng)需要“補(bǔ)課”。1998年我國(guó)住房改革時(shí)曾提出租售并舉，但可惜后來沒有堅(jiān)持。最近政府提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，但還有一些障礙沒有破除。比如工業(yè)廠房能不能改成集中式出租公寓，商場(chǎng)寫字樓改出租公寓能不能分水電、通煤氣，REITs什么時(shí)候能真正推出等等。還有稅負(fù)問題，如果按照12%的房地產(chǎn)稅加上11%的增值稅，做出租公寓根本沒錢賺，連利息都付不了，市場(chǎng)很難起來。

　　萬科已經(jīng)開辦長(zhǎng)租公寓1.2萬至1.8萬間，計(jì)劃今年做到10萬間，解決十來萬核心城市年輕人口的居住問題。

　　再次是推出普通住宅發(fā)展計(jì)劃。建造大家能買得起的房子是行業(yè)責(zé)任，住宅的主流要與居民收入水平相適應(yīng)。每個(gè)城市都應(yīng)供應(yīng)足夠的普通住宅，要公開向社會(huì)承諾，普通住宅發(fā)展計(jì)劃是什么，配套、交通、公共設(shè)施如何跟上等，讓大家做到“未來有房，心中不慌”。

　　談風(fēng)險(xiǎn)：

　　揪心商業(yè)、商辦庫(kù)存

　　記者：房地產(chǎn)行業(yè)的主要危機(jī)在哪里？

　　郁亮：對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我有幾個(gè)擔(dān)憂。

　　一是商業(yè)、商辦庫(kù)存太大。我們很多城市都要上金融中心、總部基地，造成很多商業(yè)中心難以為繼，大量購(gòu)物中心閑置。很多人只看到住宅的去庫(kù)存問題，我反而對(duì)商業(yè)、商辦的庫(kù)存更擔(dān)心一些，這一問題還在持續(xù)惡化。

　　據(jù)萬科監(jiān)測(cè)，大中城市2014年、2015年商辦用地在房地產(chǎn)用地供應(yīng)中占比接近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出15%左右的合理配比上限。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，全國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積分別增長(zhǎng)124%、10%，明顯高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

　　二是土地市場(chǎng)價(jià)格上漲過快。房地產(chǎn)行業(yè)集中度在迅速提高，進(jìn)不到前幾名的都擔(dān)心面臨淘汰，不少開發(fā)商抱著急著上規(guī)模的心態(tài)瘋狂拿地。如果這些開發(fā)商借銀行的錢，用了杠桿去冒險(xiǎn)，那可能就是飲鴆止渴、自取滅亡。

　　三是存在風(fēng)險(xiǎn)疊加可能性。在一二線城市，如果買房變成投資，住房變成金融產(chǎn)品，這就可能滋生泡沫、聚集風(fēng)險(xiǎn)。一些城市的地價(jià)高于房?jī)r(jià)，這里面隱含的預(yù)期很可怕。未來，如果土地價(jià)格急漲與供求關(guān)系轉(zhuǎn)折點(diǎn)疊加，問題相互“感染”，就可能會(huì)將金融風(fēng)險(xiǎn)放大，甚至拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。