在二手房交易中，存在諸多履行過程中的障礙，影響合同繼續(xù)履行，乃至在某些情況下不得不解除合同。通過對二手房屋買賣案件進行調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)存在四類“攔路虎”。
抵押
2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋買賣合同》，約定購買小劉所有的一套房屋，交易價格800萬元。合同簽訂后，小張如約向小劉支付200萬元首付款。后小張發(fā)現(xiàn)該房屋已于2015年5月設(shè)立抵押，小劉拒絕解除該抵押，房屋交易無法繼續(xù)進行。故小張將小劉訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小劉返還已付款項，并支付違約金。
【分析】
抵押是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書面形式約定，不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)如下情況：1、雙方簽訂房屋買賣合同時，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押，但之后賣房人違約不做解押手續(xù)；2、簽訂房屋買賣合同時，買房人對房屋已有抵押不知情；3、房屋買賣合同簽訂后，賣房人在房屋上新設(shè)立抵押。由于抵押涉及第三方抵押權(quán)人的合法權(quán)益，在有抵押存在的情況下，買賣合同無法繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。
查封
2016年2月，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋買賣合同》。合同簽訂后，小江如約支付購房款，過戶時卻被告知該房屋已被外地某法院查封，無法繼續(xù)過戶。原來，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法償還，案外人在外地法院起訴小吳，并申請法院對小吳名下房屋查封，查封期間禁止買賣、抵押、過戶等。無奈之下，小江將小吳訴至法院，要求解除雙方買賣合同，并要求小吳返還購房款并支付違約金。
【分析】
此處所說的查封，主要是指民事訴訟中的財產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關(guān)系人起訴前或者當(dāng)時起訴后，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財產(chǎn)遭受損失，對當(dāng)事人的財產(chǎn)或者爭議的標(biāo)的物，采取限制當(dāng)事人處分的強制措施。主要存在如下情況：1、起訴前或者訴訟過程中，一方當(dāng)事人申請采取財產(chǎn)保全措施，查封對方名下房產(chǎn)；2、執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人不履行債務(wù)，如其名下有可供執(zhí)行的房產(chǎn)，亦有可能被采取查封措施。房產(chǎn)被查封后，是禁止抵押、過戶的，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法繼續(xù)履行下去的。
央產(chǎn)房不能辦理上市手續(xù)
2016年8月，買房人小劉與賣房人小張簽訂《房屋買賣合同》。在履行合同過程中，因該房屋不符合央產(chǎn)房上市條件、無法辦理上市手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，小劉將小張訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，并要求小張承擔(dān)違約責(zé)任。
【分析】
所謂央產(chǎn)房，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房。該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產(chǎn)房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續(xù)履行合同的。
購房資格發(fā)生變化
2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，因房價上漲，小劉拒絕繼續(xù)將該房屋出售給小吳。小吳將小劉訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。案件審理中，經(jīng)法院查實，因小劉拒絕履行合同，小吳已于2016年1月重新購房并辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)小吳已經(jīng)不具備購房資格。經(jīng)法院釋明，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同，并要求小劉承擔(dān)違約責(zé)任。
【分析】
根據(jù)北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。限購政策出臺以來，引發(fā)的糾紛也不斷增多，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時個人或者家庭符合購房資格，后在合同履行過程中或者法院訴訟過程中，該個人或者家庭又重新購置住房，或者夫妻為了購房離婚之后又復(fù)婚，不再符合購房條件，致使現(xiàn)有房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。 |
