別看土地用途管制有時(shí)不合理，一旦開(kāi)了口子，投機(jī)就會(huì)泛濫。

　　近期，長(zhǎng)租公寓很火，特別是國(guó)務(wù)院39號(hào)文將培育租賃市場(chǎng)定位為“國(guó)策”，上海、廣東等地相繼發(fā)布落實(shí)措施，明確要發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化機(jī)構(gòu)租賃，并在土地用途管制上做出重大“讓利”，提出可以將在建、建成、庫(kù)存商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃房。很多人認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的春天來(lái)了。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓，攻克了私人“散租”很多“痛點(diǎn)”，如高成本和侵權(quán)。據(jù)悉，70%以上的租客遇到過(guò)“黑中介”、隨意漲租甚至驅(qū)趕。長(zhǎng)租公寓“店大不欺客”，線上運(yùn)行，成本較低；再如，長(zhǎng)租公寓迎合80和90后個(gè)性化需求，內(nèi)飾標(biāo)準(zhǔn)化、風(fēng)格清新，融入創(chuàng)業(yè)和社交元素。

　　政策扶持力度也很大，如商業(yè)用房改為租賃房后，水電氣價(jià)格按民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；39號(hào)文也提出，給予規(guī)?；赓U增值稅、個(gè)稅優(yōu)惠。目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究測(cè)算，考慮規(guī)?；找妗⒄呒t利和產(chǎn)品溢價(jià)后，長(zhǎng)租公寓收益率可達(dá)6%。

　　或許并非如此，“散租”事實(shí)上免稅的情況下，勉強(qiáng)獲得2%~3%的收益率。若無(wú)法分享地產(chǎn)增值收益，考慮人工、裝修、資金成本和回收期（6~8年），加上創(chuàng)業(yè)公寓、社群經(jīng)濟(jì)只是吸引風(fēng)投的概念，靠租金收入的長(zhǎng)租公寓很難匹敵理財(cái)收益，甚至干不過(guò)一身輕的“二房東”。

　　開(kāi)發(fā)商、中介、酒店、創(chuàng)業(yè)者對(duì)長(zhǎng)租公寓趨之若鶩，很大程度上是看中存量物業(yè)的溢價(jià)潛力。京滬深等大城市明確提出“十三五”用地減量，大城市的地“拿一塊、少一塊”。未來(lái)是資金過(guò)剩的時(shí)代，與其一售了之，不如長(zhǎng)期持有和分享可持續(xù)收益。

　　土地用途管制下，工業(yè)和很多商辦用地價(jià)格低于住宅，產(chǎn)生了用途轉(zhuǎn)換的溢價(jià)，如工轉(zhuǎn)居、商轉(zhuǎn)居。過(guò)去，樓市沒(méi)那么熱時(shí)，工商業(yè)帶動(dòng)稅收、投資和GDP更顯著，各級(jí)政府批了大量工商業(yè)用地?，F(xiàn)在看，居住用地需求更大、更賺錢(qián)，但新地沒(méi)有了，騰挪存量就成了解決之道。

　　但是，騰挪存量不僅需要繳納巨額土地出讓差價(jià)，且要配置生活配套，還要符合區(qū)域法定圖則。于是，騰挪變得程序冗長(zhǎng)、成本高企?，F(xiàn)在，政策的口子貌似松動(dòng)了，如近期廣東省發(fā)布的文件中，提出可將在建、建成、庫(kù)存商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃房，這讓市場(chǎng)看到了商機(jī)。

　　商業(yè)辦公講究積聚效應(yīng)，越密集越能創(chuàng)造收益，這就給大城市外圍商業(yè)辦公改造為住宅帶來(lái)機(jī)會(huì)。此次，國(guó)家和廣東省均提出了“商改居（租賃）”，也是對(duì)用地供應(yīng)積弊的認(rèn)可和糾偏。但是，市場(chǎng)看到的則是商改住后帶來(lái)的可觀溢價(jià)，而生活配套、法定圖則并非其考慮范疇。

　　這就是為何近期“類住宅”火爆。因?yàn)?，大城市宅地拍賣“地王化”，打政策擦邊球，以酒店式公寓、辦公式公寓、商住房等名目面世的“類住宅”，獲得了土地用途轉(zhuǎn)換后的可觀溢價(jià)，成為各大房企削減腦袋也要擠進(jìn)去的開(kāi)發(fā)新思路。更甚，主意已打到工業(yè)用地上，長(zhǎng)租公寓就是載體。

　　近期，筆者接到投資者或房企咨詢，均問(wèn)及工業(yè)廠房是否可改建為長(zhǎng)租公寓。別看土地用途管制有時(shí)不合理，一旦開(kāi)了口子，投機(jī)就會(huì)泛濫。

　　能將溢價(jià)套出來(lái)，業(yè)主和投資機(jī)構(gòu)的利益訴求是一致的，辦法有很多。“以租代售”，表面看是租賃，其實(shí)物業(yè)已銷完；木已成舟，倒逼政府事實(shí)上認(rèn)可；或通過(guò)證券化將資金套出來(lái)。相對(duì)長(zhǎng)租，“散租”租金偏低，但這是秩序不規(guī)范的對(duì)價(jià)。秩序規(guī)范，租金就要提高。機(jī)構(gòu)租賃需要培育，但長(zhǎng)租公寓是一個(gè)小眾，宜在現(xiàn)有政策下，由市場(chǎng)自發(fā)決定是否進(jìn)入，慎防土地用途管制“松口”被套利。租賃之亂在于監(jiān)管不到位，監(jiān)管到位了，高度競(jìng)爭(zhēng)的“散租”就是一個(gè)好市場(chǎng)。