2017年開年，北京8萬+豪宅的網(wǎng)簽套數(shù)停留在了52套上，這是最近11個月以來豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。但這是否意味著北京豪宅市場進入冰點？在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，數(shù)據(jù)的下滑并不意味著豪宅需求的減弱。成交量價的下跌由取證難、簽約難等各方原因造成。值得一提的是，在住宅備案價格嚴格管制的背景下，商辦成為了開發(fā)商保證業(yè)績的主力。數(shù)據(jù)顯示，1月北京8萬+豪宅成交中商辦產(chǎn)品超過了七成。購房者對于商辦產(chǎn)品固有的抗性正在被打破，商辦在風起云涌的北京樓市已然占據(jù)絕對地位。

　　商辦占比超七成

　　“9·30”新政出臺以來，一系列樓市調(diào)控措施的落地，導致北京豪宅去化速度明顯降低。1月，北京8萬+豪宅成交進入冰點。值得注意的是，上月北京豪宅成交中，商辦占比超七成，成為市場主要特點之一。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月，北京8萬+豪宅共成交52套，成交金額4.62億元，環(huán)比成交跌幅分別為84.5%、91.7%。據(jù)了解，這是最近11個月以來，北京豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。從成交均價來看，北京豪宅市場仿佛也進入了冰點。上月，北京8萬+豪宅總體成交均價為83551元/平方米，環(huán)比下降19%，同比跌幅也達到14%。

　　從成交產(chǎn)品類型來看，北京52套8萬＋豪宅成交中，商辦產(chǎn)品成交38套，成交超過七成；普通住宅成交10套；別墅類產(chǎn)品僅成交4套。

　　對此，郭毅認為，在住宅備案價格嚴格管制的背景下，惜售等待政策解凍成為共識。那么，業(yè)績的達成則靠商辦來實現(xiàn)。當下，北京的商辦產(chǎn)品早已脫離了早期的小戶型低總價，開發(fā)商在產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)提升和附加值打造上下足了功夫。商辦產(chǎn)品也不再僅面向剛需和投資型客群，而是形成了覆蓋剛需、改善、高端乃至終極置業(yè)的全產(chǎn)品線。在開發(fā)商的努力下，購房者對于商辦產(chǎn)品固有的抗性正在被打破，商辦，在風起云涌的北京樓市已然占據(jù)了絕對地位。

　　事實上，自2016年開始，商辦項目便成交爆發(fā)，開始逐漸占據(jù)北京樓市主力位置。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年（截至12月26日）北京純商品住宅僅實現(xiàn)成交4.73萬套，同比減少12%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)年度歷史新低，同期，商辦類產(chǎn)品成交6.59萬套?？梢哉f，純商品住宅與商辦產(chǎn)品的市場占有率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯差距。

　　市場阻礙重重

　　從成交量以及成交價格來看，北京豪宅市場已進入低谷，而這背后則是趨緊的樓市調(diào)控。

　　“當豪宅市場無房可賣，成交又怎能繼續(xù)保持高位？”郭毅表示，在北京“9·30”新政中明確規(guī)定，“對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書，屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。此后，備案價格的審批，令眾多豪宅折戟于此，遲遲無法入市。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年至今的40多天時間里，北京共11個項目取得2308套商品住宅的預售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長安源和綠地海珀云翡3個項目觸及8萬元關(guān)口，這3個項目合計獲批了不過26套8萬+商品住宅，而所有取證項目的備案均價僅為47735元/平方米。

　　不僅是取證難，簽約難同樣是豪宅市場面臨的窘境。

　　“當北京執(zhí)行著最嚴格的限購限貸政策，當豪宅銷售艱難地協(xié)調(diào)客戶解決了購房資格、首付七成的問題，卻面臨著認購價格卡死、簽約需要排隊的新難題。有多少客戶折在調(diào)控設(shè)置的重重關(guān)卡下？有多少客戶已經(jīng)入住卻還沒有網(wǎng)簽？簽約均價已經(jīng)無法客觀地體現(xiàn)市場的實際狀況，量價齊跌也是尋常。”郭毅如是說。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，客戶的流失也導致豪宅去化速度明顯降低。“9·30”新政后，首套房首付比例達到35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。并將二套房認定從此前的“認貸不認房”變回“無論有無貸款記錄，一律認房”。受此影響，一些豪宅客戶流失比例甚至達到三成，其中投資客基本流失。

　　未來豪宅遇冷？

　　2017年首月，北京豪宅市場已然進入冰點，盡管出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是取證難、簽約難，但是在樓市調(diào)控之下，2017年北京豪宅市場走勢究竟如何，業(yè)內(nèi)看法不一。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認為，2017年北京豪宅市場的情況可能不會特別樂觀。在嚴格的樓市調(diào)控制約下，再加上首付比例的提高、信貸條件加強，去年“9·30”之后北京整體的成交量都在下降，而且2017年成交下滑仍是趨勢。尤其對于前期拿地成本高的豪宅項目而言，2017年將面臨巨大的競爭壓力和挑戰(zhàn)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，未來低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區(qū)商品住宅,中端需求轉(zhuǎn)向二手,而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少,公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價格受到限制,但長期來看,北京新房市場供給不足的現(xiàn)狀將促使公寓豪宅的價值進一步提升。

　　“北京豪宅市場同時面臨著認購價格卡死、簽約需要排隊的新難題，不少豪宅客戶已經(jīng)入住卻無法辦理網(wǎng)簽。因此1月成交價格存在一定的滯后性，并不能完全體現(xiàn)當下市場的真實行情。”郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，縱使北京立下了人口管控的“軍令狀”，但擠出的是低端產(chǎn)業(yè)，保留下的財智精英們對住房的迫切需求并未改變，高品質(zhì)住宅的春天也遠未結(jié)束。

　　郭毅進一步認為，今年高端市場沒有太多銷售壓力。其實開發(fā)商在北京擁有的土地量和在售項目都不算多,因此在銷售節(jié)奏把控上不會過分追求效率和推盤速度。對于即將入市的標桿項目,由于市場上供應(yīng)的產(chǎn)品量相對較少,因此尋找客戶也變得更為容易。再加上北京拿地越來越困難,所以開發(fā)商在供應(yīng)節(jié)奏上也會有所收緊。

　　北京商報記者 彭耀廣/文 宋媛媛/制表