五環(huán)外成租賃人群聚集地 節(jié)后房租上漲3月底或達峰值
在年后跳槽熱、外地來京求職務(wù)工人員回流的影響下，北京租賃市場迎來租賃旺季，租金出現(xiàn)10%左右的上漲。隨著租房規(guī)模持續(xù)擴大，軌道交通的快速發(fā)展，租賃區(qū)域正在從中心城區(qū)逐步向近郊、遠郊區(qū)延伸，五環(huán)外已成租賃人群的主要聚集地。市場人士也表示，近郊和遠郊區(qū)縣租賃規(guī)模的持續(xù)擴大，已成為北京租賃市場的大勢所趨。
房型：三居室租賃最走俏
“春節(jié)前還14000元，怎么現(xiàn)在15000元了？”從房產(chǎn)中介的門店出來，市民葉女士后悔不已。春節(jié)前，她在東三環(huán)附近看了一套三居室，因為假期出行，沒能及時簽約。昨日，葉女士再次來到這個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)房租已經(jīng)上漲了1000元，“節(jié)前看房時中介還提醒說節(jié)后要漲價，一時猶豫，一年得多付近一個月的房租。”
從近年的租賃市場來看，春節(jié)后都是春季租房旺季。根據(jù)58同城數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，與1月份相比，58同城2月第一周平均瀏覽量增加114%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、廈門等城市節(jié)后房租漲幅均超10%。具體到北京，三居室的房型最為走俏，每月平均租金為6583.48元，環(huán)比1月上漲12.18%。兩居室每月平均租金為5187.05元，環(huán)比上漲10.49%；一居室每月平均租金3547.5元，環(huán)比漲幅為11.3%。
“三居室租金上漲幅度較大，源于市場上合租需求的增加。”58同城數(shù)據(jù)研究院專家表示，在租金上漲的背景下，合租能夠幫助租客減輕房租壓力，相比單獨租賃一居或兩居室，合租三居室能夠花更少的租金租到更好的房子；另一方面，近兩年興起的品牌公寓能為租客提供各種增值服務(wù)，消除了合租的種種不便，高顏值的裝修、完善的家具配套和豐富的附加服務(wù)，使“同居”的幸福指數(shù)直線上升，“合租尤其是合租品牌公寓三居室，成為85后租房一族的新選擇。”
地點：近郊成為熱點區(qū)域
房東每年要求上漲房租，讓湖北來京工作的張先生在春節(jié)后選擇了搬家。張先生此前一直在紅廟附近與人合租一套兩居室，上周與租住三年的地方“告別”，搬到了天通苑，“價格貴不了多少，但現(xiàn)在總算不與人合租了，出門就是地鐵，也比較方便。”
受北京城區(qū)高租金水平的影響，越來越多的租客選擇住在房租相對較低的近郊，大興、燕郊、通州、香河等區(qū)域成為租賃熱點，租金漲幅甚至超過了北京市中心。58同城數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年2月第1周，北京周邊租金平均漲幅高達16.56%，其中燕郊、通州的租金上漲幅度分別為18.02%和19.03%，而北京城區(qū)房租漲幅在7.55%至11.88%之間，低于近郊漲幅。
事實上，隨著軌道交通的發(fā)展以及北京近郊和遠郊區(qū)租賃房源供應(yīng)量的增加，近年來越來越多的租房一族選擇從城區(qū)遷移到近郊和遠郊地區(qū)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年北京住房租賃最熱門區(qū)域是回龍觀、北苑、上地，這三大區(qū)域的交易量在整個北京住房市場中的占比不斷提升。尤其是位于昌平區(qū)的回龍觀，2014年、2015年、2016年住房租賃交易量分別環(huán)比增長277.6%、24.2%、44.6%，交易占比由2013年的1.054%大幅增至2016年的4.837%。
分析：郊區(qū)租賃持續(xù)擴張成趨勢
“租賃需求外移現(xiàn)象是必然的。”麥田房產(chǎn)品牌負責(zé)人張月向北京晨報記者介紹，從租金的性價比和供應(yīng)的活躍度來看，五環(huán)外優(yōu)勢比城內(nèi)大；同時，產(chǎn)業(yè)外移，城外新興的大型基地改寫了很多上班族的通勤軌跡，“內(nèi)城聚集的租房族一般是‘鐵忠粉’，對商圈依賴性、通勤舒適性的要求高，再加上學(xué)區(qū)聚集多，租賃穩(wěn)定性會較好。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，隨著北京城市規(guī)劃的外擴和軌道交通的延展，豐臺、通州、大興、房山、昌平、順義等近郊和遠郊區(qū)縣的基礎(chǔ)設(shè)施、交通、生活、教育、醫(yī)療等配套都在逐步完善，各個新建小區(qū)的居住質(zhì)量大大提高，加上距市中心較遠，租金相對較低，租賃性價比高，因而大量租賃人群都被吸引入住，租房需求從城市核心區(qū)向價位較低的近郊和遠郊區(qū)縣的遷移，也有效平抑了北京租金的上漲。
胡景暉認為，四環(huán)內(nèi)城市核心區(qū)租房交易占比的下降，近郊和遠郊區(qū)縣租賃規(guī)模的持續(xù)擴大，已成為北京租賃市場的大勢所趨。而這一趨勢在一定程度上促進了北京人口的合理布局，為緩解北京城市核心區(qū)的居住壓力提供了助力。
-租房小攻略
如何能租到性價比較高的房源？58同城數(shù)據(jù)研究院專家認為，目前北京的公共交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)非常完善，在租金預(yù)算有限的情況下，可以在同一線路尋找價格洼地，提升租房性價比。同時，近年來，眾多品牌公寓的入市，將租房體驗升級，高品質(zhì)的品牌公寓合租房也可以成為租客們的另一種選擇。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，從租賃區(qū)域的變化可以看出，北京近郊各區(qū)已通地鐵的區(qū)域應(yīng)當(dāng)是非常不錯的選擇。
麥田房產(chǎn)品牌負責(zé)人張月建議，節(jié)后租金一般到3月底到達峰值，越快出手越容易租到相對不貴的房子；其次，小社區(qū)撿漏幾率大于大社區(qū)，“小社區(qū)，尤其是只有三五棟樓的小區(qū)，外界干預(yù)少，業(yè)主心態(tài)不復(fù)雜，反而相對容易談價格”；此外，中高端租賃，“身份租房”更容易贏得業(yè)主信賴，適時證明職業(yè)的優(yōu)越性和穩(wěn)定性，租金談判空間會更大。
-記者手記
租金不會非理性上漲
春節(jié)后一直是租賃旺季，租金上漲難以避免，但是租金不會出現(xiàn)非理性的大幅上漲。從數(shù)據(jù)上看，2月首周北京的房租比1月環(huán)比上漲超過10%，除了供需的變化，還有一個因素是春節(jié)前的1月原本就是淡季，基數(shù)較低。
北京產(chǎn)業(yè)布局初顯成效，近郊和遠郊配套日漸完善。租房需求從中心城區(qū)向租金相對較低的近郊和遠郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，不但從結(jié)構(gòu)上平抑了北京房租的上漲，而且緩解了中心城區(qū)的租房壓力，在一定程度上平抑了中心城區(qū)的房租上漲。
此外，在2016年“930”樓市新政之后，房地產(chǎn)市場降溫，部分業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，增加了市場的房源供應(yīng)，也對房租上漲起到了一定的抑制作用。
綜上，春節(jié)之后雖然北京的租房市場交易量會迎來較大幅度的增長，但房租出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。
2月第1周環(huán)比1月
租金按房型漲幅
三居室 12.18%
兩居室 10.49%
一居室 11.3%
2月第1周環(huán)比1月
租金按地點漲幅
平均16.56%
燕郊18.02%
通州19.03%
城區(qū)最高11.88%
本版撰文 北京晨報記者 楊奕 |
