今年1月北京二手住宅簽約12860套，環(huán)比上一個月的成交量下滑了近三成；節(jié)后第一個工作日，央行的逆回購利息上調(diào)引發(fā)了市場對流動性收緊的警惕。不過記者走訪的一些房產(chǎn)中介似乎對這種政策變化已經(jīng)習以為常，都在準備像往年那樣迎接三四月份的季節(jié)性回暖。

　　半工半休心里不急

　　今年的這個春節(jié)假期，是房產(chǎn)經(jīng)紀人小崔休得最長、最踏實的一次。“往年要么值班，要么初三就上了，今年初六才上，和公務員一個待遇了。”小崔開玩笑道。

　　小崔所在的門店位于西四環(huán)，主攻遠洋山水小區(qū)。因為周邊有五一小學、景山分校和十一中學，是石景山最好的學區(qū)房，加上去年市場好，小崔去年收成不錯，掙了二十多萬，春節(jié)給了家人每人一個大紅包，高高興興地過了一個年。從2月3日正式上班，小崔的工作主要就是打電話找房源、約客戶，雖然還沒有約到一個客戶，但他一點兒也不著急。“現(xiàn)在很多人還沒從老家回來呢，怎么也要過了正月十五才上人，到了三四月份，會忙得沒時間吃飯。”所以，小崔目前還處于悠閑的半工半休狀態(tài)。

　　詢問小崔為什么會如此樂觀，他解釋說，往年都是這樣，這時候沒人，過了“兩會”又忙得不行。

　　很多人都認為隨著北京疏解非首都功能力度的加大，外來人口會受到限制。但小崔不這么認為：“我老家在鞍山，那邊像我這樣的年輕人，一個月收入5000元算高收入，而在北京，最少也能掙5000元，接觸的人和見的世面還不一樣。”

　　他舉了個例子說，他老家有個堂哥在地鐵亦莊線附近租了個小門臉兒賣“手抓餅”，去年他租了個正規(guī)的商業(yè)房，租金就高了。他堂哥為了分攤租金，把弟弟叫來了，哥倆像出租車司機一樣“雙班倒”，人歇房不歇，房子從早5點到晚12點一直經(jīng)營，租金成本就賺回來了。

　　另外，他還注意到一個細節(jié)，現(xiàn)在從北京到鞍山的火車票很好買，甚至當天的高鐵票都能買到，但從鞍山到北京的高鐵和動車票，10天內(nèi)的幾乎都賣沒了。

　　基于這個判斷，小崔認為，今年即使客戶需求減少，但相比其他城市北京的生意還是“有的做”。

　　善用“利空”抓房源

　　很多人都覺得一有樓市政策調(diào)控，中介就會跟著“哆嗦”。不過對于中介中的“老司機”，很多都學會了“見風使舵”，利用變化促成交。

　　“中介行業(yè)不像開發(fā)商似的僅僅賣房，是單邊操作，一有政策受影響比較大；中介是一手托兩家，有‘利好’當然好成交一些，但有‘利空’也不怕。有‘利空’正好是和房主談判、收房源的好時機。”北二環(huán)一家中介門店的店長小劉已經(jīng)有5年多的從業(yè)經(jīng)驗，說起對樓市變化的應對，非常老到。

　　“比如，最近的逆回購加息政策，對于開發(fā)商來說，意味著資金成本可能會提高，會對客戶心理有一定影響，這對我們來說，和房主談價格，就好談了。我們店里有一套房源，去年11月掛出來的，98平方米，報價1200萬元，因為總價高，不好賣，一直沒賣出去，但業(yè)主心理預期高，堅持不降價。這個逆回購政策出來后，我就和他說：春節(jié)回來工作日第一天，就出政策，是之前沒有過的，代表了政府的一個態(tài)度，資金面會收緊，銀行貸款成本會越來越高，您要真心想賣，肯定越早賣越合適，哪怕降一點兒價格。”經(jīng)過小劉這樣一番游說，業(yè)主已經(jīng)松口價格可以談了，這就意味著，對于小劉他們，成交難度會降低。

　　小劉說，因為北二環(huán)是學區(qū)房片區(qū)，這個區(qū)域一直是房源少、客戶多的“賣方市場”，逆回購加息政策出來后，他們一直在利用這個政策“抓房源”，“手中有房，心里不慌。”是小劉經(jīng)常對店里經(jīng)紀人說的一句“老人言”。

　　在亦莊上海沙龍的商業(yè)街，盤踞著好幾家中介，甚至一家中介就有兩個門店，經(jīng)紀人的競爭壓力相對大一些，當很多經(jīng)紀人還坐在溫暖的屋子里打電話時，小孫已經(jīng)開始在小區(qū)門口和超市門口發(fā)房源宣傳單了。

　　“我昨天已經(jīng)拿了一張了，不要了。”當小孫把一張印有房源面積、價格和戶型的宣傳單遞給一位阿姨時，這位阿姨拒絕了。

　　“您昨天拿的是我同事的，您再看看我的，和昨天的房源不一樣。”小孫再一次殷勤地遞了過去，這次，阿姨收下了，小孫也釋然了。

　　小孫說：“雖然都是一家公司的房源，但每個經(jīng)紀人根據(jù)自己的經(jīng)驗，打印的房源不一樣，他打印的房源都是他精心挑選的，適合首次換房的大兩居或小三居。”

　　問他為何這樣選擇，小孫得意地說，這是他的“小秘訣”。去年“9·30”新政后，因為對市場走勢判斷不好，很多人都選擇了觀望，其中最明顯的是單純買房的，或賣房的，而對于“一買一賣”的換房客戶來說，不管房價漲跌，影響不是很大，成交率會高一些，所以他就把換房客戶作為了“主攻對象”。另外，因為區(qū)域內(nèi)有新房，很多資金充裕、二次換房的客戶都會選擇新房，他就選擇了首次換房的客戶。

　　把換房客戶作為“主攻對象”還有一個好處是，換房客戶涉及一買一賣，這就是兩筆業(yè)務，而根據(jù)小孫公司的傭金提成方式，不僅他賣房有傭金，只要是他錄入的房源，即使不是他賣的，也有部分“分賬”，這樣，就可以做到“一魚兩吃”，提高賺錢機會。據(jù)小孫介紹，現(xiàn)在很多同行都發(fā)現(xiàn)了這個“小秘訣”，他就只能比別人更勤奮、更精心一些了。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　今年市場將平穩(wěn)運行

　　春節(jié)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策繼續(xù)收緊，不僅加息的預期逐漸出現(xiàn)，從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看，也依然有收緊的可能性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從全國整體看，政策力度還會逐漸收緊，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應等多方面，預期后續(xù)一直到兩會期間，依然有出臺多重政策的可能性。是北京及其他主要一、二線城市的房價調(diào)整預期越來越明顯，在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

　　從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預期一、二線城市在2017年成交量會維持調(diào)控后走勢，從供需矛盾看，因為土地供應沒有明顯增加，加法難以落地，所以還是看減法對市場的影響。

　　另外，雖然2017年整體樓市降溫是主要趨勢，但因為供需結(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場趨勢還是以量跌價微跌為主。