這個(gè)元旦假期，恒大表現(xiàn)值得稱道。剛宣告布局旅游和健康養(yǎng)老領(lǐng)域新項(xiàng)目，接著又如愿坐上2016年度“地產(chǎn)一哥”寶座。

　　2017年開局，恒大又宣布成功引入8家戰(zhàn)投，為回歸A股掃除了障礙，同時(shí)以2280億的估值超越萬(wàn)科；外界關(guān)注的恒大高負(fù)債得以進(jìn)一步降低。

　　為回歸A股鋪路

　　1月2日晚間，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，恒大已于2016年12月30日與8家戰(zhàn)投訂立協(xié)議，成功引進(jìn)300億元資金，占恒大地產(chǎn)13.16%股權(quán)。其中，中信聚恒、廣田投資、華建分別認(rèn)購(gòu)50億元，各占2.19%；中融鼎興、山東高速集團(tuán)、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美分別認(rèn)購(gòu)30億元，各占1.32%。

　　此次戰(zhàn)略投資引入完成后，凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)的股權(quán)比例降低至86.84%。

　　關(guān)于增資的原因，恒大方面表示是出于A股上市的考慮。10月3日，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)與深深房簽訂協(xié)議，同意重組。深深房以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購(gòu)買恒大境內(nèi)附屬公司凱隆置業(yè)持有的100%恒大地產(chǎn)股權(quán)，凱隆置業(yè)將成為深深房控股股東，通過(guò)重組恒大將登錄深交所。深深房及深投控股同意，恒大地產(chǎn)可引入總金額約300億元的戰(zhàn)略投資者。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此次成功引入300億元戰(zhàn)略投資，恒大已滿足境內(nèi)上市公司社會(huì)公眾持股比例超10%的要求，為回歸A股鋪平道路。

　　易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，恒大引入戰(zhàn)略投資有利于A股上市，快速完成上市的過(guò)程；同時(shí)符合企業(yè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，回歸A股有利于投資收益的提高，能夠更多地獲得投資者的認(rèn)可。

　　負(fù)債率進(jìn)一步下降

　　恒大的高負(fù)債一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。恒大2016年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，合約銷售收入為1418億元，總債務(wù)規(guī)模增加至3813億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%。

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，2016年上半年，滬深兩市137家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)4.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24%，企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為77%。

　　此次引進(jìn)戰(zhàn)略投資后，恒大的負(fù)債率將進(jìn)一步降低。接近恒大的內(nèi)部人士表示，負(fù)債率的降低有利于提升投資者對(duì)恒大的信心。

　　繼此次增資為恒大引入300億元戰(zhàn)略投資資金后，恒大方面表示未來(lái)不排除將引進(jìn)更多投資者。

　　根據(jù)香港上市公司規(guī)則，引進(jìn)戰(zhàn)略投資的比例高于市值的75%，審批程序更為嚴(yán)格。中國(guó)恒大目前市值為人民幣600億元左右，據(jù)此計(jì)算恒大無(wú)需經(jīng)歷繁瑣程序還可引進(jìn)150億元的戰(zhàn)略資金。如果未來(lái)恒大的進(jìn)一步引進(jìn)戰(zhàn)略投資，負(fù)債率將再度降低。

　　龐大土儲(chǔ)受市場(chǎng)青睞

　　盡管從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，房企的負(fù)債率普遍偏高，但有證券分析師指出，這并不能反應(yīng)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，其原因就在于盡管房企前期購(gòu)買的土地近年來(lái)不斷增值，但按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，土地儲(chǔ)備是以土地原值而非土地市場(chǎng)價(jià)值納入總資產(chǎn)計(jì)算，客觀上造成房企的土地儲(chǔ)備越多，負(fù)債率越高。

　　以恒大為例，2016年中報(bào)披露的土儲(chǔ)量達(dá)1.86億平方米，連續(xù)多年位居全國(guó)第一。相對(duì)應(yīng)的，恒大在土地方面的支出也很龐大。根據(jù)恒大歷年來(lái)發(fā)布的年報(bào)，2009年—2015年，恒大累計(jì)新增土地款為2949.7億元，平均每年新增土地款達(dá)到491.6億元。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，恒大通過(guò)公開招拍掛共獲取106塊土地，總規(guī)劃面積達(dá)到1972萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)達(dá)到686.35億元。除此之外，恒大積極通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目和股權(quán)等方式斬獲了大量土地資源。

　　據(jù)恒大2016年半年報(bào)披露，國(guó)際著名評(píng)估公司世邦魏理仕對(duì)其2016年中期土地儲(chǔ)備進(jìn)行的評(píng)估結(jié)果，其土地原值為2595億元，評(píng)估總值為5700億元，土地增值額為3105億元，扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后凈增值1164億元，計(jì)入凈資產(chǎn)后，恒大的凈負(fù)債率僅為56.7%，資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)降至73.3%。

　　恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2016年業(yè)績(jī)中期報(bào)告會(huì)上表示，正是有了充足的土地儲(chǔ)備，為恒大業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年銷售金額達(dá)到了3810億元。對(duì)于未來(lái)，恒大提出到2020年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為恒大制定了一個(gè)保守的目標(biāo)，恒大會(huì)有一個(gè)更高的目標(biāo)。