今年這一波持續(xù)三個多月的樓市調(diào)控該如何看待？調(diào)控是否還會陷入“空調(diào)”的歷史輪回？明年房地產(chǎn)市場的走勢將會怎樣？昨天，國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)來寧出席“南京新中產(chǎn)”年度生活方式社群大會暨交匯點房產(chǎn)頻道上線儀式，表示對于中央部署的本輪樓市調(diào)控千萬不要誤判，除了精準(zhǔn)打擊投資行為之外，重新梳理和設(shè)計中國房地產(chǎn)的基本制度將成為“重中之重”。

　　揚(yáng)子晚報記者 馬祚波

　　實習(xí)生 劉佳煜

　　明年樓市政策或?qū)⒗^續(xù)收緊

　　“這一輪調(diào)控跟過去完全不一樣，千萬不要誤判，無論是市場基本面、房價基本面，還是未來的需求，都發(fā)生了較大變化。”馬光遠(yuǎn)昨天開門見山，直接就今年自9月份開始的嚴(yán)厲調(diào)控進(jìn)行了分析，他認(rèn)為，這次調(diào)控針對的對象很簡單，那就是精準(zhǔn)打擊投資，中央對于抑制房產(chǎn)投資投機(jī)的決心很大，包括南京在內(nèi)的國內(nèi)多個熱點城市重啟了限購政策，限貸同樣層層加碼，到了明年，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為稅收政策也可能跟上，“簡單來說，就是把去年放開的稅收（指的是樓市首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策）再次收起來。”

　　馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2016年已經(jīng)買過房子的人不用再折騰了，沒買到房子也不必著急，因為市場一定會降溫。先是銷量的下滑，自然也就帶來價格上的調(diào)整。對于為何會選擇在今年下半年調(diào)控？馬光遠(yuǎn)直言“為了救房地產(chǎn)”，他認(rèn)為如果房地產(chǎn)市場再像2016年這樣瘋狂下去，可能對我國經(jīng)濟(jì)造成較大影響，因為很多購房者加杠桿的行為已經(jīng)凸顯出金融業(yè)的風(fēng)險，再不調(diào)整恐將面臨失控。

　　房地產(chǎn)基本制度將推陳出新

　　馬光遠(yuǎn)說，很多人對“9.30”以來的調(diào)控政策存在誤讀，他們把當(dāng)下的調(diào)控和以前調(diào)控等量齊觀，認(rèn)為不會對市場有任何作用，熱點城市的房價仍然會不可遏制地上漲，這是極為危險的解讀。

　　“這一輪限購限貸是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入前所未有癲狂的情況下，管理層不得不祭出的無奈一招。”馬光遠(yuǎn)稱，中央擔(dān)心如果現(xiàn)在不出手主動為市場降溫，市場的非理性之火一旦蔓延，可能引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險，這是誰也不愿意看到的。然而，僅僅依靠調(diào)控，顯然無法治理中國房地產(chǎn)市場暴漲暴跌的周期規(guī)律，重新梳理出一套符合市場的根本性制度迫在眉睫。

　　馬光遠(yuǎn)指出，當(dāng)下中國的房地產(chǎn)政策，絕非短期地幫助開發(fā)商去庫存，而是在中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)折點的情況下，重新設(shè)計和梳理房地產(chǎn)的基本制度。為房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的發(fā)展，構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內(nèi)的一系列基本制度能夠擺脫為地方創(chuàng)收或者主要作為穩(wěn)增長的工具，而不是為去庫存而去庫存。他認(rèn)為中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，解決不了當(dāng)下房價快速上漲的問題，構(gòu)建符合中國國情的制度體系才是解決問題的關(guān)鍵。

　　明年樓市的3個“20%”

　　對于明年房地產(chǎn)市場的走勢，馬光遠(yuǎn)指出，中國房地產(chǎn)市場最不確定的時間應(yīng)該就是2017年，樓市的轉(zhuǎn)折點將會到來，這跟房地產(chǎn)市場20年的周期率是吻合的。得出這樣的判斷，馬光遠(yuǎn)提出了四大歷史性的不同：一是供需基本平衡，中國其實已經(jīng)不缺房子，個別城市的“缺”是人為造成的，通過制度可以解決；二是價格已經(jīng)很高，很多城市的房價被高估，存在回調(diào)的可能；三，未來的住房需求沒有想象那么大，2017年時二線城市會出現(xiàn)供應(yīng)過剩；四，最關(guān)鍵的是人口轉(zhuǎn)折點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　基于此判斷，馬光遠(yuǎn)對于明年樓市提出了3個“20%”，即只有20%的開發(fā)商能活下來，只有20%的城市住房具有投資價值，只有20%的樓盤值得購買。從具體城市上看，他認(rèn)為在國內(nèi)一線城市中，深圳房價調(diào)整的可能性最大，北京和上海基本平穩(wěn)，廣州的房價偏低，依然值得購買。馬光遠(yuǎn)甚至將南京列入了樓市的第一梯隊當(dāng)中，還認(rèn)為合肥的發(fā)展?jié)摿^大。對于手上房產(chǎn)較多的人群，他還建議盡快拋房，對資產(chǎn)進(jìn)行重新配置。